宅建テキプラ塾

テキトーにプラスした宅建試験の勉強っぽいお話


テーマ:

某参考書レッスン16、報酬に関する制限①の3日目です。


早いもので、3日目。


ラストです。


次、報酬に関する制限②となりますが、その後、監督処分・罰則で、宅建業法は終わります。


監督処分・罰則の後は、宅建業法のカテゴリーに含まれているような、含まれていないような、住宅瑕疵担保履行法を見て、全体としての宅建業法というものは終わりです。


いよいよ、宅建業法の終わりが見えて来ました。


すると、法令上の制限と、宅建業法が見終わることになります。


そして、この2つである程度、点数を取ることが出来ると、運が良ければ、他を何もしなくても受かります。


他もテキトーにでも見て行けば、さらに受かる可能性は高まります。


ですから、宅建業法が終了したら、その後は、民法等の権利関係を見て行くわけですが、民法等の権利関係は、少しセーブしながら、法令上の制限と、宅建業法の完成度を高めてください。


民法等の権利関係は、


「ふ~ん、そうなんだ。」


ぐらいで良いです。


民法等の権利関係を頑張りたい人が多いみたいなのですけどね。


宅建の試験に関しては、民法等の権利関係の頑張りは点数に反映しにくいです。


これについては、また、別で書きます。


とりあえず、今日は、報酬に関する制限①を、最後にダダダっと見て行って終わりにしましょう。



もうね、わたくし、何度も何度も書いてますが、某参考書を使ってる方は、某参考書を読んで、その他の参考書を使ってる方は、自分の手元にある参考書を読んでください。


「読んだ者勝ちです。」


どんな参考書でも読んだ人が受かりますよ。


それが宅建ですからね。


いろいろと問題集を買ったり、専門書とか、違う参考書とかを買ったりしなくても大丈夫です。


まずは、自分が選んだ参考書と過去問を終わらせましょう。


ということで、どの参考書を使っていても良いですから、報酬に関する制限のところを読んでください。


基本の速算法がわかれば、複数の宅建業者が関与した場合、消費税の加算の場合も、たぶん、大丈夫です。


そんなに難しいことは書いてませんからね。


わたくしが何かを書くということもないです。


あえて書くとしたら、これも、ケースバイケースなのです。


「複数の宅建業者が関与した場合、」


「消費税の加算の場合。」


と、場合になるのです。


売買・交換の報酬額の計算の基本を理解して、その上で、複数の宅建業者が関与した場合の問題が出題されたり、消費税の加算の場合の問題が出ることがあるということです。


複数の宅建業者が関与した場合は、1人の宅建業者として考えてから、各々の宅建業者に分ける。


1つの宅建業者が媒介、もう1つの宅建業者が代理の場合、1つの宅建業者が、媒介と代理として考える。


媒介の方は、媒介の計算、代理の方は、代理の計算(速算法の2倍まで)。


双方からの合計は、速算法の2倍までです。


これが、基本です。


この基本から、複数の宅建業者に分ければ良いだけです。


媒介の宅建業者は、媒介分まで、代理の宅建業者は、速算法の2倍までです。


そして、2つの宅建業者で、合計は、速算法の2倍まで。


つまりねぇ、複数の宅建業者が関与すると、報酬額でお話し合いが行われるのでしょうね。


媒介の方は、きっちり、媒介分を貰いたいだろうし、代理は、本来、2倍貰えるはずですからね。


それなのに、複数の宅建業者の合計で、速算法の2倍までですからね。


代理の方の宅建業者がゴネるのかなと、机上の空論だと思うのですけどね。


どうなのでしょうね。


複数の宅建業者が、媒介のみならば簡単なのですけどね。


速算法で終わりですからね。


って、読んでて意味がわからない人は、各々の参考書に戻って、説明をしっかり読みましょう。


ゴチャゴチャ書きましたが、


複数の宅建業者が関与した場合は、


媒介は、速算法。


代理は、速算法の2倍まで。


複数の宅建業者の報酬を合わせて、速算法の2倍まで。


です。



次、消費税ですが、これは、まず、土地の売買・交換は、非課税です。


土地は、税込、税抜きを考えなくて良いということです。


土地の代金は、そのままの金額で、報酬額を計算して行くと。


まぁ、建物だけ、税込は税抜きへと覚えておけば良いだけなのですけどね。


建物で考えます。


消費税込みの額で問題が書かれてる場合、消費税を引いて、税抜き価格で計算します。


税込み価格を1.08で割ります。


税込み価格 ÷ 1.08


そして、税抜きの価格から、速算法で、報酬額を計算し、報酬額に、1.08を掛けると。


報酬額 × 1.08


免税事業者は、1.032を掛けると。


ここで注意なのは、土地は非課税ということから、1.08や、1.032を掛けることを忘れてしまう人もいるので、土地の非課税と、報酬に関数課税は違うということを意識してください。


報酬額への課税なので、消費税の話が出てきたら、


課税事業者は、8%


免税事業者は、3.2%


を上乗せしてください。


土地は非課税ということと、報酬額に税を乗せるというのは別の話になります。


ここ、本当に、注意です。


宅建業者の報酬に税が掛かるということですから、本当に気をつけましょう。


わかる人はわかるのですけどね。


わたくし、自分がわかりませんでしたからね。


ここ、良くわからなかったのですよ。


でも、宅建業者になったつもりで考えてみてください。


宅建業者になって、宅建業者として報酬を頂くということは、お店側が商品を売るということと同じなのです。


報酬額 = 商品価格


消費税を加えた額を頂いて、あとから、消費税は、こちらが納めるのです。


スーパーやコンビニで何かを買うと、税込み価格で支払いますよね。


スーパーやコンビニは、税金を頂くけど、あとで、ちゃんと処理するのです。


宅建業者が貰う報酬額もそれと同じということです。


だから、課税事業者は、8%なのです。


そして、免税事業者は、自分は税を払わなくても良いけど、仕入れの時、税を払っていたら、8%を取られているわけです。


100円のものを仕入れたとしたら、108円を払ってるのです。


これ、ちょっと複雑なお話になるので割愛しますが、免税事業者なのに、仕入れの時に、税を支払ってるということになるのです。


で、その分を取り戻して良いよということで、報酬額に、3.8%を上乗せして良いということです。


免税のはずが負担しているから取戻して良いよということです。


たぶん、わたくしのこの書き方だとわかりにくいと思いますが、免税事業者は、3.2%と機械的に覚えておいてください。


問題で、消費税の課税事業者とか、消費税込みの価格とか、そういうものがあったら気を付けてくださいということです。


いろいろな問題を解くのが良いと思います。


問題で慣れて行くしかないです。


免税事業者は、あまり問題には出て来ないと思いますけどね。


時々、厄介な問題もありますが、だいたいは、基本の問題ですからね。


ここで難しい問題が出るということは、他のところで簡単な問題が出ているはずで、宅建業法の全体の中で難易度は調整されているはずです。


簡単な問題を落とさないということで頑張ってみてください。


各々の参考書と過去問、そして、わたくしがゴチャゴチャ書いたことで対応可能だと思います。


わたくしがゴチャゴチャ書いたことがわかりにくければバッサリと省いてください。


分かり易くと思って書いているのですが、力不足でしたらすみません。



長くなってしまったので、ここらで終わりにします。


読めば大丈夫なところですから、参考書を読んで、過去問を解いてみてください。



☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項!☆



消費税


 土地の売買・交換 ⇒ 非課税

  土地は、税込、税抜きを考えなくて良い!


  土地の代金は、そのままの金額で、報酬額を計算して行くと。


   建物だけ、税込は税抜きへ!


 建物


  消費税込みの額で問題が書かれてる場合、消費税を引いて、税抜き価格で計算します。


  税込み価格を1.08で割ります。


  税込み価格 ÷ 1.08


  そして、税抜きの価格から、速算法で、報酬額を計算し、報酬額に、1.08を掛けると。


  報酬額 × 1.08


  免税事業者は、1.032を掛けると。



報酬額への課税なので、消費税の話が出てきたら、


    課税事業者は、8%


    免税事業者は、3.2%


        を上乗せしてください。


土地は非課税ということと、報酬額に税を乗せるというのは別の話!



☆以上です!☆



今日の暗記事項は、上記で書いたものの繰り返しです。


ですから、上記を何度か読んで確認して頂ければと思います。


けっこう、みっちりとやってると思います。


これだけやれば、ある程度、点が取れるようになるのではと勝手に思っていますが、わたくしが思っているのと、実際のところというのは違うかもしれません。


1人1人を見て行くことができ、成果も見ることが出来ると良いのですが、一方的に、わたくしが書いているだけですので何とも言えません。


ただ、誰かの何かに少し役に立てばと思ってます。


「基本です!」


などと書いてしまっていますし、


「読みましょう! 覚えましょう!」


と書いたりしてしまっています。


初学者の方たちにとっては、それが難しいということでもあると思います。


どこまでも掘り下げ、どこまでも詳細に、そして、どこまでも丁寧にというのは、わたくしにとっては限界があります。


普通の高校生ぐらいの方が一生懸命読めば読めるようなものを書いているつもりです。


普通の高校生ぐらいならば宅建に受かるかなとも思いますので、わたくしとしては、今は、このような書き方になります。


書いて伝えるというのは難しいですね。


わかりにくかったら、すみません。


ただね、長いブログなので、読めば読むだけ、読む力はつきます。


読む力がついたら、参考書、過去問、読めます。


暗記事項だけでも覚えていただければ、力もつきます。


今年、間に合わないとしても、継続で、来年ということにもつながります。


少しずつでも勉強を続けて行ってもらえればと思います。


やってやりましょう。


勝ち取りましょう!


ザ・テキトー

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