NFGP~日本の 不動産を ごっそり変える プロジェクト~

インプットした情報を身につける為に勝手にアウトプット(^ω^)


テーマ:

実家をアパートに建替えてスタートした

僕の不動産大家業が、

先日無事に2年目に突入。

この1年間、大きな問題・トラブルなく

過ごせた。

入居者の皆様及び

近隣にお住まいの住民の方々の

おかげだと日々感謝、感謝。

 

 

 

アパートを建てた理由。

 

 

「不動産屋として、

不動産投資家(大家さん)の

本当の気持ち・苦労を知りたいから」

 

 

なので、時間的・肉体的に

キツくても自分の勉強の為に

以下項目を全て自分で実施。

(現在も行っている)

 

 

企画立案

建築業者の選定・内容打合せ

金融機関からの資金調達

募集条件の決定

写真撮影、間取図作成

募集図面作成

ポータルサイトへの掲載

ポータルサイトの反響分析

分析後の募集条件変更

反響対応、資料提供

現地案内

※どうしても都合が合わない時は

同僚に代打を依頼。

入居審査

連帯保証人への内容説明・意思確認

契約書作成

契約手続き(火災保険加入手続き含む)

毎月の家賃集金業務

共用部の掃除

退去時立会い

敷金精算等退去業務

退去後リフォーム工事手配

再募集活動

 

 

 

上記項目の中から、

マニアックな内容だけピックアップ。

 

 

 

【想定賃料の決め方について】

実際にやってみて感じたが、

ハウスメーカーが提案する想定賃料と

それに基づく収支計算は、正直なところ

かなり読みが甘い。

(だから融資が通るのかも…)

 

 

相続対策で建てた新築アパートが

空き家に~と昨今話題になっているが、

建てた時の想定賃料が単純に高過ぎて

誰も住まないっていうだけなんだなと

痛感。

 

 

僕はまず、最初の企画立案時に

下記の式を作って構想を練った。

 

 

Xというスペック(グレード)の部屋で、

Yという募集条件だったら、

確実に借りてくれる賃料:Z円

 

 

こんな部屋にしたいなぁ、と

元々考えていたスペック:Xが

・大きいお風呂

・浴室乾燥機

・豊富な収納スペース

・三面鏡の洗面台

・3口ガスコンロのシステムキッチン

・ウォシュレットトイレ

 

 

こんな条件の物件があったらなぁ、と

元々考えていた募集条件:Yが

・ペット飼育可(小型犬1匹まで)

・2人入居可

・保証会社の利用は任意

(利用すると余分にお金がかかる為)

 

 

そして、賃料:Z円を算出する為に

レインズとATBBを使って

最寄駅までの所要時間が

同じエリアの成約事例を

片っ端から調べ上げる。

 

 

個人の方だと上記のような

調べる術が無いので、

お願いしているハウスメーカーや

不動産業者を信じる他なし。

 

 

また、上記式のXとYの内容が

固まっている方はごく僅か、

結果、ハウスメーカーに

提案されるがまま建てることに

なってしまうのかと推察。

 

 

そうなってしまう前に、

せめてネットで周辺の募集物件の

情報を集めておく。

これだけでも、ニーズからの逸脱防止に

一役買うと思う。

 

 

 

【ポータルサイトの反響分析について】

大手ポータルサイトには

不動産業者しか閲覧できない

反響分析システムが存在する。

(SUUMO、HOMES、アットホーム)

 

 

※中でもSUUMOは掲載枠料金が

高いだけあって、反響分析システムが

充実している。

 

 

※分析結果を大家に報告するのが

面倒臭い為、

分析システムが存在することを

大家にあえて言わない不動産業者も

多数いると思われる。
 

 

自分の持ち物で、かつ自分で反響分析と

それに基づく募集条件変更が可能な

環境下だった為

小刻みに募集賃料を変えながら

最も反響がくる賃料を探った。

 

 

思っていた以上に、消費者は

募集条件変更に敏感で

ある一定水準以下の賃料になった途端

PV数が一気に増え、内見希望の反響も

比例して急増。

皆、賃料が下がるのを虎視眈々と

狙っている模様。

 

 

 

【共用部の掃除について】

原則:1週間~10日に1回、

どんなに忙しくても

2週間に1回は自分で掃除に行く。

以下、掃除手順。

 

 

 

 

周辺のゴミ拾い後、ホースで水撒き。

 

 

 

 

デッキブラシでひたすらゴシゴシする。

その後、階段手摺の拭き掃除。

 

 

 

 

ゴミの分別。

 

 

 

 

ゴミ置き場の掃除。

 

 

 

 

かかる時間は大体1時間半。

掃除途中に近所の人とおしゃべりすると

2時間程度。

春は桜の花びら掃除が面倒でイラっとする。

夏は汗だく&全身蚊に刺される。

秋は落ち葉掃除が面倒でイラっとする。

冬は水が冷たすぎて指先の感覚がなくなる。

夏場、ゴミ回収車が回収してくれずに

放置されるとゴミ置き場が…

 

 

とまぁ、自分で掃除すると結構大変。

 

 

 

【感想】

不動産大家業は、

全部自分でやろうとすると

全然「不労」ではない。

むしろ頭も体も使う結構ハードな事業。

 

 

でも、自分で作った建物に

自分が案内したお客さんが

住んでくれている喜び、

掃除の時にお客さん(入居者)と会って

会話する時の喜びは

何ものにも代え難い。

 

 


その為、アパートの掃除も

さほど苦にならない。

※ゴミの分別はちょっときつい。

 

 

 

元々不動産屋だが、

自分自身が大家にならなかったら

「不動産」からこういう喜びを

感じることは一生なかったと思う。

 

 

 

もし、不動産大家業をやるかやらないか

迷っている人がいるなら、

迷わずやってみてほしい。

但し、物件選びは慎重に。

 

 

 

お問合せはこちらまで↓

プロ専門不動産仲介

 

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