「売ったら終わり」の販売サイドと、「買ってから始まる」買い主とでは、重要となるチェックポイントが根本的に異なる。
3月決算を前に、マンションの投げ売り合戦がピークを迎えている。特に首都圏郊外では、「価格改定につき1000万円オフ！」といった大胆な値引きを掲げる広告やチラシもあり、購入者にとっては、いい物件を格安価格で手に入れるチャンスとなる。
より有利な条件で割引交渉をするなら、3月第1週目くらいまでに購入を決めること。販売側がこの決算期に計上するには、借り入れ手続き期間もあるので、そこがタイムリミットとなるからだ。
だが価格の安さだけにつられるのはご法度。市況悪化の影響が強いとはいえ、売れ残りマンションにはそれなりの理由があり、リスクもある。デメリットがどこに隠されているのか、広告や営業マンの態度を注意深くチェックすべきである。
その最大のポイントは、「広告の大きな文字にだまされるな」。広告に大きな文字で書かれているのは、「旧価格3400万円→新価格2980万円」「頭金10万円・月々返済6万円台から」「成約の方に300万円キャッシュバック」といった耳あたりのいい宣伝文句ばかり。
しかし購入者が知らなければならない物件の真実は、小さな文字にこそ隠されている。まずチェックしたいのは、物件概要の「竣工日」。竣工からどの程度の期間が経っているかで、その物件の人気・不人気度がわかる。また「建築確認番号」の横に記されている年月日は、建築確認が下りた日を示す。この期日が、平成19年6月末以前であれば、耐震偽装問題で改正された新建築基準法の施行前基準で建てられたことがわかる。
さらに「提携ローン」の詳細も要注意。「月額○万円」と、大きな文字で書かれている“支払い例”は、当初設定された短期固定・最低利率での計算結果である場合が多く、その後の金利上昇リスクについては説明されていないのが一般的だ。小さな文字で「当初優遇コース」と記載されていても、極端に低いキャンペーン金利が適用されるのは最初の2～3年程度。優遇期間終了後は、金利・返済が倍以上に跳ね上がることもある。低金利というのは、逆に金利上昇リスクが大きいということを頭に入れておくべきである。
支払い例だけを見て飛びつき、後でしまったと気づいても、すでに手遅れ。そもそも「売ったら終わり」の販売サイドと、「買ってから始まる」買い主とでは、重要となるチェックポイントが根本的に異なることを肝に銘じておきたい。
物件の良し悪しは、人によっても好みが分かれるところであり、万人共通の選択基準は設けにくい。だが物件の売り主であるデベロッパーの評判や実績、倒産リスクについては厳密に検討してほしい。
購入後、保証やメンテナンスを請け負うのは売り主であり、一般的に売り主が倒産すると、当初約束されていた保証が受けられなくなる。事業主が大手でも、売り主が信頼できない会社では意味がない。やはり信頼・安全度という点では、新興・中小デベロッパーより、財閥・電鉄系など大手に分がある。財務状況だけでなく会社の体質によっても、問題発生時の対応が大きく異なるので注意したい。
なお不明な点があれば、担当営業マンにどんどん尋ねるべきだ。特に物件が抱えているデメリットについては、後々トラブルにならないよう、必ず問い質してほしい。自分で交渉するのは不安、ローンの組み方がよくわからないという人は、住宅コンサルタントやハウスエージェント、バイヤーズエージェントなど、利害関係のない第三者的な立場の専門家に代理交渉を依頼するのもいいだろう。
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