アパート経営と太陽光発電投資、風力発電投資、株主優待、ふるさと納税、FXで早期リタイアを目指します。その手法は「BIG tomorrow」2014年5月号で紹介されました。
個人4棟、法人4棟を所有、野立て太陽光は5基を所有してます。家賃と売電収入は年4500万円です。
不動産投資は時間を味方につけられるので早く始めた人が勝ち(価値)です。人生は時間が限られています。だから時間の獲得のために頑張るしかありません。
時間の切り売りするリーマン人生からは脱出します。

  • 14 Jan
    • 優待配当株の買付を開始しました

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。 まずは株主優待については約150万円分分散投資しています。 法人、個人、妻、子供と分散し最低単位にて購入です。 優待投資の銘柄としては3048ピックカメラ、7412アトム、7421カッパクリエイト、3387クリエイトレストラン、9861吉野家ということで、配当金+優待分の金額換算=優待配当利回りで計算すると投資額全体に対して利回り6.4%くらいで購入しました。 一応、利回り5%以上になるようポートフォリオを組成していきます。時間はかかると思いますが。 15年前に株トレードしていたときのような殺伐とした感覚はありません。 最低単位が一番優待配当利回りがいいので額もおのずと小さくなります。 目標としては年間100万円の食事券が来るように組成していく予定でありまして、となると5%であるならば2000万円分の購入となる予定です。年100万円であれば年間52週として1週間で1万9000円の食事券の使用が前提となります。 土曜日、日曜日に1万9000円の食事券使用となると、まあ家族の人数にもよりますが我が家は3人家族のため充分な金額です。 今すぐ2000万円分注ぎ込んでもいいのですが、やはり家賃収入の一部を現金で持つよりも換金性の高い株にというスタンスでありますからまあ、数年時間を費やし組んでいきます。 現金と融資で不動産を買うという選択肢もありますが、換金性を重視したいのと、融資のめんどうな手続き、空室の募集のストレス、増やすほど重くなる税金のストレスを考えると、株は妻、子に分散できて特定口座で源泉徴収することで確定申告の手間も省けて税金も分離課税のため影響もなく楽であります。 とりあえず、不動産取得は止めたので次の目標を定めないといけないので目先は株ということになります。        

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  • 08 Jan
    • 年始から動きます

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。 昨日は確定申告の通帳記帳のためわざわざ福岡まで行ってきました。日帰りですけども。 福岡第二地銀のため支店が東京にないのでこのように年始は毎年日帰りで行ってます。 税金は何とか法人、個人も最低限で済みそうです。 久しぶりに、4棟目のアパートの視察に行きましたが再開発が完了して直ぐ近くの大きな幹線道路と接続がよくなり道路により利便性も増すことから地価も来年は上がるでしょう。これは立地もいいので長期保有です。 年明けからの投資活動としてはまずは優待株の購入として200万円ほど法人、妻、子、自分と4つの名義に分けて最低株数で何銘柄か購入いたしております。優待券などきましたらアップしていきます。年間50万~100万円を食事代を代用できるように5年かけて色々と購入していくことにします。 また、土地値アパートの屋根塗装と一部外壁塗装を発注しました。昨年の売却資金でいろいろと強化していきます。1月10日から塗装が始まります。来週あたり塗装作業を見に行くかな。       

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  • 01 Jan
    • 2017年の目標

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。あけましておめでとうございます。2017年が始まりました。46歳になります。リタイア目標まであと4年となりますが上手くいくのかは今年にかかっております。さて、日々小さな積み重ねが資産形成には大切であり目標を文字に起こしていくことで思考が現実化していくのかなと思っております。では今年の目標です。1.9棟目のアパートの金利が高いため借り換えをする。現在、3.6%の35年のため地元の銀行か信用金庫あたりに打診していくのかなと思っております。2.4棟目のローンの固定期間満了にともない金利引き下げを打診していく。1.3%から初の0%代の金利を勝ち取るつもりです。3.入居率を95%以上として年間を通じ維持する。現在は1部屋空室だからまずは満室にすべく努力を続けます。4.現金/残債の比率を10%に高める。これは現在7%のため3%上げるのは厳しいですが消費税還付もあるので5.株主優待銘柄を100万円投入してみる。外食系がメインとします。配当+優待の実質的利回り5%以上を基準とします。買った銘柄は一生売らないつもりです。6.体重80kgを目指す。リバウンドしたので4kgダイエットします。7.ANAのプラチナを4年連続達成する。これは4月の人事異動がなければ可能です。8.家族旅行はマイルで北海道に行く。マイルは20万マイルあるので夏に暇があれば可能です。9.車のリースが終わるので買取する。10月に満了します。キャッシュフローが4万円アップです。以上です。半年経過したら達成状況を確認してみます。

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  • 31 Dec
    • 2016年の総括

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。2016年も今日が最後です。今年は成果のあった一年でした。早期リタイア時期まではあと4年後となるつもりですがそれまでは万全な準備が必要です。私の場合は、投資のキャッシュフローが自分や家族が普通に生活するレベルに到達したと思いますので、足りないものとして住宅ローンをアパート家賃から支払うことをシステム化するため4棟目のアパートを完済する現実があります。あと8年での完済予定を4年に短縮する作業をしなければなりません。その間に同時並行で高配当株、株主優待株の仕込みをしてリタイア後の生活費の軽減を図ることを考えてます。贅沢な生活はあまり興味ないので普通に今のレベルを維持できる準備が必要です。アパートは、これ以上増やさないのは融資が既に厳しいのと、入居率が維持出来ない時代に入りつつあるのかと先の売却した物件を運営して感じたからです。立地が悪いと都市部ですら厳しいわけを実感しました。運良く売却できたのはまだ築2年だからだと思います。新築投資は入手も楽ですが手放すのも楽であると実感しました。リタイアのネックが住宅ローンだから太陽光を現金で買い売電をローンに充てることもありかな。まあ、このあたりは検討していきます。話を戻して、今年の総括をしなければなりません。 今年はアパート2棟、太陽光4機を取得でき飛躍した一年でした。今年でリタイアするための生活費を稼ぐシステムは完成されました。あとは住宅ローン問題だけです。もう満足してます。普通のリーマンがここまで来れたならこれ以上求めません。11年かけてこの位置に辿り着く事ができました。私はこの11年早期リタイアすることを諦めたことはありません。常に何かを掴むために思考して現実化してます。このブログも思考をし現実を記録するツールでもあります。これからはアパート乱立時代となると予想してますので打ち止めする転機となる良い年でした。狭小ワンルームの失敗も経験して買いたい病から脱出できたのでまさに転機となる年でした。買いたい病の方のブログを見ると失敗しないとわかんないだろうなと思います。太陽光も増やせばいいとうものではありません。アパートオーナーが太陽光を増やし過ぎて常時、消費税課税事業者となったらアパートを機動的に売却出来ないのです。つまりは、売却に伴い消費税を支払うため出口で大きくマイナスになるわけで事業売上を計算しながら増やしていかなければダメなんです。太陽光は。税金を理解しないと痛いことになります。さて、2016年の総括としてついに早期リタイアと言うサラリーマンにとって得体のしれない物体の背中がクッキリ見えたことで、リタイアが射程圏に入ったことを実感できたことです。背中が見えたことから、来年は並行状態に追いつく策を構築していきます。まとまりのない文章でしたが、皆様良いお年のお迎え下さい。

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  • 30 Dec
    • 太陽光7号機の進捗

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。太陽光7号機ですが、先日無事に先行して土地の取得が終わりました。120万円で1区画を買いまして造成していくわけです。これまでの太陽光は全て借地のため20年後の出口をどうするかと考えてもどうにもならないので20年後に後継者の娘に託すことにしました。なんと、ローンはいつものようにノンバンクですが期間20年の融資となりました。しかも、金利2.15%の固定です。マイナス金利様様ですね。キャッシュフローは下手な利回りの低いアパートよりも良いです。自己資金は120万円だけで。なんか相性の悪いアパートを所有期間1年半で売却して運気が上がりだしてます。相性は大事です。さて、来年の目標設定をどうするかと考えてますが物件取得しないつもりだからイマイチ設定するものがないです。大きな流れはキャッシュフローは株に再投入して株の配当生活を目指すわけですがその経過をどのようにしていくかを明後日までに決めます。

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  • 29 Dec
    • 早期リタイア研究の答えがでました

      早期リタイア研究倶楽部にティーキャピタルです。昨日は仕事納めでリーマン業も一区切りです。それにしてもいつまでこのリーマンを続けるのかをそろそろ時期の検討をしなければなりません。ネックになるのが子供の教育費と住宅ローンです。このうち教育費はまだ小学生の低学年のためかかりませんが高校、大学となるとそれなりの費用が必要です。学資保険で中学生を卒業するまで積み立て予定ですのであと7年と言う考えもあります。住宅ローンについては金利も0.7%だから繰り上げ返済はしないつもりです。しかし、あと28年もある。このため4棟目の木造アパートのローンがあと8年で返済完了のため完了したあとの家賃を住宅ローンに充てるならばあと8年と言う考えもあります。8年後は54歳になりますことから少し前倒しする方法を検討しなければなりません。そうですね50歳目標としてあと4年早めたい。となると、50歳時点で4棟目を全額繰り上げ返済すればいいのかな。4棟目の満室月額家賃が25万円とするとローンがなくなれば13万円を住宅ローンに回して、12万円を教育費にすればいいわけかな。実質的に4棟目のローンが終われば住宅ローンと教育費がクリアされるわけでリタイアのハードルがなくなります。では50歳時点での4棟目の残債ですが約1000万円ですので、4年後に1000万円を繰り上げ返済した時点が私の早期リタイア研究の答えと言う事になります。となると2020年がリタイアする良いタイミングですかね。年齢はその時に50歳。あと4年で財務体質の改善と現金比率を高めて行けば余裕のある状態です。

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  • 25 Dec
    • 年初の目標の達成状況の検証について

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。 今年もあと1週間で終わりです。早いものです。 みなさんは良い1年を過ごせましたか。 さて、この時期恒例の年初目標の検証をしたいと思います。 目標を掲げてその成果を確認し前進したのか後退したのかを客観的に確認する必要はありますので。以下年初に掲げた目標7つです。  1.入居率95%を達成する。2月引き渡し予定の9棟目は6部屋の新築ですが空室を埋める作業から入ります。以外とこれが難しいところですが基本でもあります。 ⇒まずは入居率ですけども94.66% でありましたので未達成です。足を引っ張ったのは柏の築31年の土地値物件が87%の入居率、築2年で今年12月に売却した川崎物件93% の入居率、今年購入の新築横浜市物件が94%の入居率でした。なお、新築横浜市物件は管理会社を変えてなんとか持ち直したのですがこれも銀行借り換え作戦を仕掛けていますが、ダメなら個人所有のため築5年で売却するつもりです。横浜、川崎はかなり厳しい競争エリアです。つまりは供給過多です。川崎はなんとか所有期間1年半で200万円アップで売却できたので所有期間の家賃とアップ分、仲介手数料半額交渉、法人所有のため譲渡税なしで、結果的にチョイマイナス収支で手放せました。まあ、私の規模ならこのマイナス額は誤差の範囲なので経費処理しました。 2.今の私の融資枠は一杯となっているためノンバンクしかありません。ノンバンクから高利回りで積算が乗る物件を1棟購入したいです。5000万円以下で狙いたいですね。ラスト1棟ということでシステムが完成となる予定。(全9棟所有) ⇒これは4月に柏に築30年のファミリー100坪の土地値物件を購入できました。ノンバンクで2.9%の金利です。金額も4000万円でしたので目標達成です。私の投資循環システムもこの物件の獲得で完成されました。実際にはこの物件購入後に物件を1つ売却したので穴埋めとして野立て太陽光を4基買ったので、そこで私の投資循環システム完成しました。目標達成です。この投資循環システムは税金面でも投資面でも最適です。物件の増やしすぎはマイナスですからどこで拡大を止めるのが最適なのかを見極める必要がありましたけど。3.財務改善を行う。まずは自宅屋根の太陽光発電の残債100万円を繰り上げ返済したい。繰り上げてもキャッシュフローは5000円アップ程度ですが気分的に残債をなくしていきたいです。その他にもあれば繰上げしたいです。⇒これについては戦略変更のため繰り上げ返済は止めました。目標未達成です。4.体重79.95Kgから75.00Kgへと減量をして5月の健康診断を無事に乗り切る。やはり健康が一番大切なことでありますので今のダイエットを無理なく続けることでできると思いますが一番難しいです。⇒体重は83kgと目標未達成です。リバウンドしています。5.家族と沖縄旅行に今年は絶対にいきたい。これも大切で家族あっての投資です。⇒沖縄ではなくマイルを使い北海道に行きました。来年は1週間北海道に行きたいです。6.ANAマイル3年連続プラチナを達成する。2年連続はできましたがこれはリーマンの所属部署によって出張の多い部署ならは達成可能ですが人事異動となれば無理ですね。⇒人事異動がなかったため出張だらけの結果3年連続プラチナ達成です。マイルは20万マイルまで貯まりました。7.ふるさと納税を計画的に納付し節税する。昨年は私のミスで12月に駆け込みでふるさと納税をしましたが6月くらいから収入は見えてくるはずですので年末にあわてないようにしたいと思います。⇒12月に税理士と打ち合わせしたのですが、無税かと想定していた個人の所得税ですが税金は発生しそうでしたので今月急遽4万円分だけふるさと納税しました。 以上が今年の目標の達成状況でした。まあ、自分なりには満足のいく結果となった1年でしたね。さて、年内に来年の目標の策定に入りたいと思います。  

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      テーマ:
  • 24 Dec
    • 金利交渉の準備を1年かけて行う

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。やっとハードな出張が終わりました。今月だけでどれだけの距離を移動したのかな。福岡2往復、富山、大阪、兵庫と。昨日は今年最後の飛行機搭乗で、未使用マイルも20万マイルと3年で使いきるため家族でまた夏に北海道旅行に行きます。さて、法人の融資で買う太陽光発電所7号機ですが発電は来年8月で土地代金120万円は来週の支払いになります。これが最後の太陽光発電所になるわけでやり切りました。気分的に。また、今月のアパート売却に伴う税金も法人のため節税対策はとれました。やはり法人ですね。来年のテーマは現金の積み上げによる金利交渉ですかね。もうアパートは買わないのでそれくらいしか収益改善する余地がありません。借り換え、金利交渉と銀行のテリトリーには手をつけてなかったわけです。最後の締めで銀行です。全物件の管理費は4%、掃除費用の削減、入居率の悪かった物件の売却による自己資金の回収で筋肉質の財務体質に生まれ変わりましたし。作戦の種はすでに蒔きました。まずは静岡さんからの離脱ですかね。金利高すぎだし個人融資だし。個人を減らし法人を増やすと言う私の作戦からも外れてるし。その後は、福岡のメインバンクに0%代の金利交渉ですかね。この辺りが来年のテーマです。また、年末にかけて検証と目標設定の記事をかけな。

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  • 19 Dec
    • 串カツは大阪にて

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。今日は大阪の串カツです。不動産情報は書きません。気が向いたら書くことにし、適当な緩いブログにしつつ要所で不動産情報も書きます。では。

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      テーマ:
  • 18 Dec
    • 富山から長野経由の自宅へ

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。 昨日は富山から長野に移動して夜に自宅に到着。 長野が非常に寒かった。富山は雪でしたが横浜に戻るとやはり少し温かい。 でも、今日の夜から大阪に移動します。 さて、アパートの「買いたい病」は無くなったので家賃を株式投資にシフトしていくのですが、なかなか銘柄が見つかりません。 やはり銀行株かな。  

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      テーマ:
  • 16 Dec
    • 北陸は寒い

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。本日は富山県に参上です。出張の合間の昼食の海鮮丼は格別に美味しかった。さすが富山県。駅前の定食屋で1300円、コストパフォーマンスは最高です。北陸新幹線で来たので国内新幹線で利用したことの無い区間は函館から八戸のみとなります。なんとか、早く制覇したいものです。

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      テーマ:
  • 15 Dec
    • 年末恒例のふるさと納税をするかな

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。昨日は税理士との最終打ち合わせ。個人は一応、黒字の予定。法人は売却したがなんとかチョイ黒字の予定とのこと。従いまして、個人は年末恒例のふるさと納税を実施することにします。額は少ないのですが。

      13
      テーマ:
  • 13 Dec
    • 太陽光7号機の建設予定地視察

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。融資が通ったばかりの太陽光発電所7号機の建設現場を確認してきたのですが、なかなか規模が大きく2社合同で土地開発をしてる途中です。このあとここに来るのは来年8月の完成時です。仕込みから発電まで時間がかかるのが太陽光投資の特徴です。なお、この写真の反対側は新興住宅街で戸建を売り出していたのですが、価格はなんと1600万円と言うことで、太陽光発電所よりも安い値段で売り出し中です。やはり、不動産投資は住宅供給過多なんでしょうね。ここは栃木の田舎町ですが地方の戸建投資も今はまだ成立するがあと10年したら相当厳しさを感じる投資になるんでしょう。やはり、立地を優先して選ばないとダメですね。

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      テーマ:
  • 12 Dec
    • 10棟目の売却決裁が終わりました

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。本日は朝から8棟目の売却のため銀行入りしました。途中、仲介業者が私の振込口座を先方の銀行に間違えて伝えていたため着金まで2時間かかりひょっとして売買は明日に延期かと言う緊張感が漂いましたが、何とか丸く収まりました。これで売却は2回目、この物件は木造で融資期間が伸びず多額の自己資金をいれましたが、売却により回収完了です。

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  • 11 Dec
    • 太陽光の借地の地主農家さんに挨拶に行きました

      早期リタイア研究倶楽部にティーキャピタルです。連係したばかりの太陽光発電所の6号機を視察してきました。地主の方に挨拶と少しお話をさせて頂きました。借地で年15万円で農家が担い手がなく、米や作物はもう無理のようで周りの農家さんも太陽光発電所に借地しているとの話を聞かせて頂きました。非常に有難がって頂き最後にミカンまで頂きました。話を聞き日本の農業はこのままなら衰退が進むのかなと感じましたね。農業を真剣に考えないと日本の農業は制度疲労を起こしてしまってると初めて農家さんと話して感じました。

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  • 10 Dec
    • 三和エステートのオーナー会は楽しかった。

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。本日は三和エステートのオーナー会に行ってきました。有名ブロガーの鈴木学さんも参加されていて少しお話もさせていただきました。ありがとうございました。参加者は皆んな10棟近く持ってる富裕層ぽい感じの方ばかりで刺激を受けます。お隣に座っていた方も品のあるおばあちゃんで親子で参加されていて昔の福岡の物件の話を聞かせて頂きました。また、西日本シティ銀行の支店長代理の方とも金利交渉のアドバイスも頂きました。さて、福岡のオーナー会から3時間後には横浜に戻りました。明日は10時に太陽光の現地視察と7号機の土地視察で栃木入りとハードスケジュールです。疲れるが楽しいね。

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  • 08 Dec
    • 取得税が来てしまった

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。4月に買った10棟目の不動産取得税のお知らせが届きました。築30年でも取得税は土地建物で43万円と広い土地だとお金もかかります。法人名義で買いましたが法人の決算が今月末でどうせ払うなら、物件売却した今期に払いたいことから納付書送付前に県税事務所に行き支払うことにしました。多少の節税効果はあると思います。個人と法人の両方とも共済積立を使うことなくなんとか税金を抑えたつもりです。さて、明日からハードスケジュールの始まりです。

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  • 07 Dec
    • カジノ解禁に期待してます

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。カジノ解禁が近くなりましたね。参議院を通過すればと期待してます。それにしても民進党はダメッぷりは健在ですね。自民党の反対だけでしかまとまらない可笑しな政党です。パチンコ利権が裏で動いてるのかもしれません。カジノが大阪府や横浜市にできれば観光客の集客力もかなりのものです。このようなスピード感のある国会運営をしないと日本は取り残されてくだけですから。ギャンブル依存なんてお金かなくなれば打てなくなるだけで打てなくなれば自然とギャンブルには参加できなくなるだけの話です。過剰な反応をし過ぎです。何かを変えると何かを犠牲にするけど、犠牲以上の成果が見込めるならドンドン突き進むだけです。これ不動産投資にも言えること。安全地帯から出ないで成功などありえないです。

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  • 06 Dec
    • 太陽光7号機のローン融資が通りました

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。野立て太陽光7号機のローン審査に通りました。1800万円の土地は所有タイプになります。法人名義となります。ノンバンクで金利2.2%の15年と融資条件は良かったです。今回は自己資金としては土地の100万円だけであとはフルローンとなります。連係は来年8月ですのでまだ時間はありますので待つだけです。課税事業者選択をして消費税還付をしたいと思います。これで太陽光も打ち止めです。アパートも打ち止め、あとは金利を下げたりするくらいしか動きようがありません。管理費も全物件4%に下げたし。まあ、これからはキャッシュフローを株かな。株も高いしね。迷うね。

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  • 03 Dec
    • 12月は何かと忙しい

      早期リタイア研究倶楽部のティーキャピタルです。いよいよ12月です。年内は何かと忙しいけど常に同時並行的に物事を進める能力がリーマン投資家には必須条件です。まずは、三和エステートのオーナー会が毎年この時期にあるので、ちょうど別件で福岡に行くため参加します。この前日には野立て太陽光6号機の発電開始されるのですが、物件視察と土地の地主に挨拶をしに栃木まで行きます。そして、懸案の狭小ワンルームの売却決裁がその2日後ですね。翌週からはリーマン仕事で福井県、福岡県、大阪府、兵庫県と長期出張ロードもあり12月もなかなか忙しいです。この合間には福岡の税理士さんと最終の決算打ち合わせもあるしね。また、恐らく、法人の野立て太陽光7号機のローン審査は月曜日には分かるでしょう。

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プロフィール

ティーキャピタル

性別:
男性
自己紹介:
2013年8月の暑い夏、早期リタイアに向けてカウントダウンすることを心に誓う。時期は遅くても6年後の...

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