借家人権利向上委員会

連休中にもかかわらず、近所のファーストフードにこもってひたすらブログを更新するというｗｗｗ

まとめようと思いながら、のびのびになっていた借家人のデータベース化問題について、書いてみます。
ちょっと長いです。

以前の記事でもここ とかここ で取り上げています。

論点としては、すでに出ているものが多いですが、ちゃんとまとめようと思うと、意外に大変だったりします。

すでになんどか述べていますが、このデータベース化につながる動きは国交省の民間賃貸住宅部会における議論から始まっています。年始から部会の動きをウォッチしてきた者としては、まさかこんなに早く、保証業者側が先手を打つ形で自分たちのやりたいことをやってくるとは思っていませんでした。自分の先見性のなさを呪いながらも、なんとか対抗していかねばなりません。

現時点で整理されたニュースは↓のようです。朝日がほとんど独走状態です。
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家賃滞納データベース化　さらに２０社が参加検討
2009年11月7日0時5分
家賃滞納などの信用情報のデータベース化が、規模を広げる見込みになった。家賃保証会社９社が設立したデータベース化推進の社団法人に、さらに約２０社が参加する方向で検討。一般の賃貸住宅管理会社なども将来、マンションなどの入居者の情報を社団法人に提供する構想がある。

　９社は先月、データベース化の中核となる社団法人「全国賃貸保証業協会」を新設。９社が連帯保証をしている賃貸住宅入居者の毎月の家賃の支払い状況を登録することにした。入居者の代わりに弁済した場合、その累計額も記入することになっていた。協会の会員は、相互に信用情報を利用できる。

　協会が４日に東京都内で開いた説明会には、９社以外で参加の意向を持つ保証会社が２０社出席。協会は「会員１５社で、運用開始から２年後に２４０万件の信用情報が蓄積される」と想定しているが、会員が増えれば、蓄積量は２年後には３００万件前後に達するとみられる。すべての民間賃貸住宅の戸数は約１２６０万戸という。

　家主や管理会社は、家賃滞納を繰り返す入居者を把握して締め出す仕組みを切望しており、データベース化に合流する動きはさらに広がる可能性がある。一方で、信用情報蓄積の規模が拡大すれば、「データベースはホームレスを増やす」と撤回を求めてきた低所得者支援のＮＰＯ法人などが、反発をいっそう強めそうだ。

　保証業協会は「一時的な滞納で家賃保証を拒否することはない」「過去きちんと家賃を支払っていた人は信用が高まり、賃貸住宅を借りやすくなる」と強調している。ただ、悪質な滞納者かどうか、拒否するかどうかの判断は最終的に各業者にまかせられているため、業界内でも「病気などやむを得ない事情で数カ月間滞納する人も排除される」と反対する声が根強い。（織田一、古屋聡一）
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相手側が出している記者会見（９月２９日付）の資料は非常に有益なので、ぜひ見てください。
http://www20.atwiki.jp/housingpoor/pub/nikkankyou_090929_01.pdf
http://www20.atwiki.jp/housingpoor/pub/nikkankyou_090929_14.pdf

では、考えてみましょう。

・データベースに登録されたくなければ、滞納しなければいい！？

よくある意見として、滞納者だけがデータベース化されるのだから、登録されたくなければ滞納しなければいいだけじゃん！というものがありますが、これは明確に事実誤認であり、誤解です。すでに「全国賃貸保証業協会」が資料でも明らかにしている通り、契約者はすべて登録されます。そのうち、毎月１０日ころを基準として滞納者についてはフラグを立てるというだけで、名寄せ自体は契約者すべてです。民間賃貸住宅は１２６０万戸あり、潜在的にはこれらすべての人の個人情報が集約される可能性があります。
ちなみに、これをもってして、協会は「滞納しなければフラグが立たず、支払の事実が残るので、実績として評価されることで、ホワイトリストとなる」と主張しています。
ともあれ、滞納しなければデータベースに登録されないというのは誤解なので、そういった意見は間違いです。

・滞納者の「追い出しコスト」がかかるから、あらかじめ市場から排除。部屋からの追い出しではなく「市場からの追い出し」。

福井秀夫を筆頭としたデータベース化推進論者の主張に以下のようなものがあります。
毎日新聞０９年１１月１４日の記事からの抜粋です。
「滞納者を退去させるためには膨大な費用と時間がかかる。大家はそのリスクに備えて家賃を上げざるを得ない。その結果、きちんと家賃を払っている借家人の負担が増え住宅福祉そのものが損なわれる。」つまり、「追い出しコスト」を他の賃借人に課せられることになり、公平性に問題がある。「追い出しコスト」が低減されれば、一般の賃借人の利益につながる。よって、あらかじめ滞納者を入居させないことで「追い出しコスト」を低減させる必要がある、という主張です。

しかしながら、家賃滞納率は、月初全体の滞納率でも全国で９．２％、月末での１ヶ月滞納率は４．０％に過ぎず、さらに、訴訟提起に至る割合は、月初の滞納１０００件につき（全体ではない！）３件、さらに、強制執行に至る件数は０．８件に過ぎません（いずれも日本賃貸住宅管理協会の資料から）。訴訟費用など「追い出しコスト」は全体からみればわずかなもので、そのコストが減ったからといって、保証料や賃料が安くなるとは限らないし、そういった試算があるわけでもありません。

福井秀夫は、２０００年の定期借家制度の導入の際にも、 「保護すべき借家人がかえって保護されていない現状がある以上、まさに借家人のためにこそ、この制度が必要」などと発言し、一方の不利益をあおって借家人の分断を作り出し、制度の導入を図ってきました。しかし、定期借家制度導入後、現在に至るも、福井の言う「保護すべき借家人が保護されていない現状」がなんら改善されていないのは、誰の目にも明らかです。むしろ、スマイルサービスやゲストハウスで定借が運用されている事例をみる限り、非正規雇用労働者や外国人にとって、住まいの不安定化が促進されているのが実態なのです。

一方の不公平感を煽って、全体の利益をずり下げていく。その構図はあまりにも今回と同じです。私たちは、福井のペテンに二度までも騙されることになるのでしょうか？

・住宅困窮者の固定化と階層化。保証会社と借家人は「貧乏くじ」の引き合いを強いられる。

では、データベースに登録された上で、滞納した賃借人はどうなるのでしょう。運用が始まる１０年２月以降、協会に参加する保証会社を使って、新規に賃貸借契約を結ぶことはできなくなります。協会に参加する約２０社の保証会社で契約しようとしても、データベースを参照されると滞納履歴が分かり、審査で落とされることになります。自分が住みたいと思った部屋に住めなくなってしまう、住まいを探すのがより困難になってしまう、住宅困窮者の固定化です。

では、そういった人たちはどうなるかというと、協会に加盟していない保証会社を使うことになります。現状、仲介業者が契約している保証業者を入居希望者に紹介して契約させているので（これも「抱き合わせ販売」となっておかしな話ですが）、いったん店を出て、他の仲介業者を探すことになるでしょう。それで、たとえば、フォーシーズとか、レントゴーといった協会に参加していない保証業者と契約している不動産業者をあたることになります。

ＤＢを作る「全国賃貸保証業協会」は、一応自主ルールというものも作っていて、協会に加盟する業者は、いわば自主ルールを守る代わりに、共有のＤＢを参照できるというメリットを享受することができるという仕組みになっています。つまり、ＤＢ参照したければ、自主ルールを守れよという抑制をかけようとしているわけです。これがうまくいくかどうかは別として（じぇんじぇんうまくいっていませんが）、当然にも協会に入らない、入れない業者は彼らの「自主ルール」にはなんの拘束もされません。（レントゴーなどは「入居者側に立った居住支援制度」などをうたって、新たな業界団体を立ち上げていますが、運用がまだ定かではないので、ここではあえて触れません。）

つまり、滞納履歴があることで協会から排除された借家人は、あえていえば「自主ルール」を守れない、あるいは守るための機制が働かない業者を使うしかない。

滞納したことを理由にして排除された借家人は、ひどい取り立てをする業者を必然的に選ばざるをえないのです。
いわば札付きの借家人に札付きの業者が苛烈な取り立てを行なう。
あえて卑劣な言い方をすれば、どちらも「貧乏くじ」を引かされているわけです。
これほど醜悪な構図があるでしょうか？
借家人と保証業者の階層化というには、あまりにもおぞましい状況ですが、このままだと遠くない将来、現実化してしまうことになります。

そういったことを回避するためにも、すべての業者に対して強制力のある法規制がなんとしても必要になります。

・「悪質な借家人」っていったい誰が決めるの？

それでは、協会から排除される「悪質な賃借人」の基準とはいったいどういうものなのでしょうか？この問いに対して、上のリンクにもはった記者会見で出された資料には次のように書かれています。抜粋します。

「反復継続的な滞納者とは、賃貸借契約における信頼関係破壊に至るような滞納者であると考えるのが合理的であると思われ、一般的には滞納家賃総額が概ね３ヶ月を超える場合には、反復継続的な滞納者と想定することができるのではないか。」

つまり、ここでは３ヶ月以上の滞納を基準として借家人を排除し、３ヶ月以上の滞納が信頼関係破壊の理由として出されているわけです。しかし、信頼関係破壊の法理は、あくまで裁判所が判断するものであって、保証会社が勝手に恣意的に判断するものではありません。それに、これまでの判例を見ても、３ヶ月の滞納で契約解除が認められている例は少ないはずです。というよりも、信頼関係が破壊されているかどうかというのは、それぞれの個別の具体的な事情によって判断がされるもので、一律な基準をもって、解除が認められるわけではありません。

それに、福井秀夫は、第８回部会においては次のような趣旨のことを主張しています。

「悪質な借家人という判断は先見的にあるわけではなく、市場の動向によって基準は変わってくる。市場の個々のプレイヤーが判断すればいいこと。具体的な事実を集積するだけで、使用基準は市場に任せればよい。」

これぞ、福井がどこまでも市場原理主義者たる由縁です。つまりは、貸し手有利な市場であった場合には、たとえ１ヶ月の滞納で契約を拒否されたとしても、それは市場が判断することだから、問題ないといっているわけです。むしろ、基準など作るなと。

たとえ３ヶ月の滞納により保証引き受け困難とされたとしても、それは運用者が恣意的に判断しているだけであるし、福井のようになんの基準も設けないとなると、さらに居住の不安定化が進みます。現状では、完全に貸し手の思うがままに基準が変えられることになっていて、運用についてなんら担保するものがありません。

しかも、福井は「家賃を滞納せざるを得ないような借家人は生活保護や公営住宅で救済すべきだ。それは大家の役割ではなく、国の責任だ。」といったことも言っています。

このような主張は意図するかどうかは別にして、見方によれば福祉国家のようなものを目指そうという趣旨にもとれますが、保証会社からはじかれたすべて生活保護や公営住宅で救済できるのか、というとそんなことは到底現実的な話ではありません。公営住宅の倍率は東京では２８．３倍、全国でも８．７倍になっており（平成１９年度）、さらには若年層単身者の入居は基本的に認められていません。

住まいのセーフティネットが完備されている状況なのであれば、民間賃貸住宅に公的役割はなにもないのだと、臆面もなく開き直ることもできるでしょうが、上記のように現状のセーフティネットではそんなことは不可能です。また、公的役割はないのだと開き直るのであれば、住まいのセーフティネットを万全なものとするために、業界側ははっきりとした取り組みを行なうべきでしょう。

福井の方針については別の記事でも批判しています。

数年前なら、業界側が「家賃滞納者に部屋を提供するのは、行政の役割だ」といった発言は、恥ずかしくて言えなかったはずです。なぜなら、不動産業者は地域に密着しているもので、その街に住もうとする人間にとって、まず最初に接触する窓口の役割を果たしており、否応もなく、公的役割を担ってきたという彼らなりの自負があったはずだからです。彼らは、いまやそういった自負もかなぐり捨てて、冷酷な「ビジネス」にひた走ることを選択するのでしょうか？はたして、そういった方法で、今後も「街の案内人」としての役割が務まるのでしょうか？
このように考えれば、借家人データベースの問題は、必ずしも借家人だけの問題ではなく、それを利用するかどうかという業者側の選択でもあるのです。

・借家人のデータベース化の本質は、不動産業界の入居差別にある。

借家人のデータベース化で保証業者が問題にしているのは、「誰が借家人にふさわしいか」ということです。
つまり、入居者の選別が問題になっています。そのものさしとして、支払い履歴を集めようというのが今回の本質です。

しかし、逆にいえば、これは入居差別の問題でもあるわけです。

現状として、失業者や高齢者、外国人、シングルマザー、生保受給者、非正規労働者といった人たちは、賃貸物件を借りることが難しい。この一因は明らかに不動産業界の門前払いにあるわけです。外国人やシングルマザーというのは、ひとつの外部的事実ですが、門前払いの審査項目としては、信用できる職業に就いているかどうか、親が働いているかどうか、日本語が分かるかどうか、日本の文化を受け入れているかどうか、といった本人から聞き出した事実や内容に加えて、もっと顕在化しにくい、単なる外見だとか、コミュニケーション能力だとか、そういったことも見られた上で貸主側が「総合的に」判断しているのが現状だと思われます。
保証業界が今回問題にしている入居者の選別も、この門前払いの理由に「支払履歴」という項目が加わるだけで、これまでの差別がなくなるわけではありません。なぜなら、あくまで「総合的な」判断がされるので、滞納履歴がないというだけで賃貸可能であると担保がされるわけではないから。

保証業界はあくまで「滞納履歴がないこともわかることで、これまでの住宅弱者が救済されるホワイトリストだ」といいますが、滞納履歴がないといっても、それだけで入居審査が通るわけではないので、そんなことには絶対になりません。

滞納者データベースの問題の本質は、不動産業界の入居差別にあります。そして、それはデータベース化では解消されない。

これはしっかり押さえておかねばなりません。
しかし、こういった入居者の選別についてこれまで、ほとんど話題にならなかったこともまた、事実です。これまでは隠然とした差別があって、どうして拒否されるのか、どうして審査が通らないのか、はっきりとした基準もないまま、恣意的にはじかれていたわけです。当たり前のようにして、入居差別はあったし、いまもある。

保証業界をはじめとした不動産業界が、入居差別をなくそうと本気で思っているのであれば、まずは入居差別をさせないための方策を担保するべきではないでしょうか。たとえば、入居差別を禁止する立法を行なうとか、入居差別が明らかになった業者の実名を出すとか。貸主側が、そういった入居者を差別しない運動に取り組まない限り、「職業や国籍などを理由に門前払いされる『社会的弱者』の住居確保にＤＢが役立つ」といった欺瞞的言説を許してはなりません。（この記事を参照 ）
私たちとしても、せっかく入居者の選別について議論になっているのだから、これを機会に、入居差別の廃絶を要求する世論を形成していければ、とも思うのです。


といった感じで長々と書きました。
データベースについては、賃借人であれば誰もが当事者となる可能性があります。
事実さえ整理できれば、誰でも話をしやすいテーマでもあるでしょう。
ネットを検索してみると、どうも不動産業者側の意見が書かれているブログが多いですが、この問題は賃借人すべてに関わる問題です。
もっと活発な議論があってもいいはずで、その端緒にこのブログがなっていければ。
みなさんのご意見もお待ちしておりまーす。