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どうやらトランプ氏の米大統領選勝利は、首都圏不動産の価格にまで影響を及ぼしそうです。先日掲載の記事「トランプ当選で大混乱のはずでは?なぜ今『円安・株高』なのか」で「トランプ相場」の今後について記してくださった無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者・廣田信子さんが、今回は「トランプ効果」が日本の不動産に何をもたらすのかについての「不動産経済の専門家の見解」を紹介してくださっています。

トランプ大統領で日本の不動産市場はどうなる?

 

トランプ大統領が向かう先には何が待っているかについて先週書きましたが(「トランプ当選で大混乱のはずでは?なぜ今『円安・株高』なのか」)、今後、1、2年の日本の経済の見通しはどうか…。特に不動産市場が気になっている方も多いと思います。

首都圏の不動産価格の値上がりがそろそろ頂点ではと言われたのが、トランプ氏の大統領決定後の円安、株高を受けて、また勢いを増しているように見えます

この状況をどう読むか…。『2020年マンション大崩壊から逃れる50の方法』の読者の方から質問がありますので、一定の合理性を感じたある不動産経済の専門家の見解をあくまで、ひとつの情報として紹介します。

トランプ大統領の登場によって、当面、アメリカの景気と国民の生活はよい方向に行くだろうという未来が見えてきました。これは、日本経済にとって悪い状況ではないと言えます。

 

ここ2、3年、世界中が経済危機を乗り越えるために、大量の国債を発行し財政出動によるしてインフレ政策をとり、株や不動産も異常なほど値上がりしていていました(決して、健全とは言い難いですが)。

 

そんな中で、日本だけは日銀がどんなインフレ策をとっても、世界経済が不安定になるほど、安定通貨として円が買われ、円高になるため、インフレ目標は達成されませんでした。

 

ところが、トランプ大統領によって、あっという間に、この円安、株高です。これが一過性のものではないと市場が判断すると、株や不動産はまだまだ上がっていくだろうと予想されます。

 

円安は、海外からの不動産投資をさらに加速させるでしょう。ここまで上がっても、台湾や香港の不動産価格と比べると、まだまだ割安なのです。しかも、日本の不動産は、中国では得られない土地の所有権がついている安定資産です。

 

また、円安で旅行客が増えると予想され、ますます宿泊施設が不足します。民泊施設を求めるエネルギーは益々大きくなるでしょう。

 

日銀が模索している2%のインフレ目標達成が見えてくるかもしれません。

これは、現段階での見通しのひとつに過ぎませんが、トランプ勝利後の大きな変化として、書いておきたいと思いました。

マンションを投資物件として見る不動産経済の専門家の語る明るい見通しは、暮らす環境としてのマンションを考える私たちにとっては、手放しに歓迎できるものではありません

しかし、一方で、市場価格が上がることは、マンションの維持管理再生に対するモチベーションに影響することも事実です。

バランスをとってほどほどの市場になってくれればと思いますが、そうはいかないのが市場でもあります。

将来の出来事を正確に予測して正確に経済の動向を読むと言うのは誰にも不可能です。それでも、いろいろなケースをシミュレーションして必要な対策をとりつつ、市場の動向に執着しないで今の暮らしを大切に考えられた人が、気まぐれな市場に振り回されない勝者なのだと改めて思いました。

 

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「トランプショック」と不動産の関係

米国大統領選挙では大方の予想を覆し、不動産王のドナルド・トランプ氏が勝利し、「トランプショック」が世界を駆け巡った。日経平均は前日終値から1000円超下落の1万6111円となるなど大混乱に陥り、日経平均採用銘柄のすべてが下落した。ところが、トランプ氏の勝利宣言スピーチを発表したときから、状況は一変する。その内容が、意外にも穏当で現実路線だという評価を受け、市場に安心感が広がったのだ。

為替はドル高へ転じ、株価も反騰して11月18日には1万8000円台を回復した。大手不動産デベロッパーも、「トランプ関連銘柄」として注目を集め値を上げたが、不動産王の大統領就任と国内不動産に直接の関連があるわけではない。では、こうした状況を受けて日本の不動産市場にはどのような影響がありえるだろうか。

 

実は、東京都心部の中古マンション価格動向は、日経平均株価と見事に連動している。2012年の政権交代以降、都心3区の中古マンション価格は株価と軌を一にするように右肩上がりの上昇を続けていることがわかる。昨年9月、2回目の「チャイナショック」で株価に潮目の変化が生じたのと同様に、都心中古マンション価格も頭打ちとなり、新規売り出し物件の増加に比して成約数、成約価格ともに頭打ち感が出ていたところだ。ここで株価が1万8000円のボックスを完全に突き抜けるようだと、中古マンション市場の潮目にも変化が生じ、成約数や価格に伸びが出る可能性もある。

また、首都圏の新築マンション市場も中古と同じくこのところ不調で、契約率は好不調を占う70%を恒常的に割り込み、発売戸数・価格ともにマイナスが続いていた。しかし、このトレンドにも変化が生じる可能性が出てくるだろう。

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カジノが日本にやってくる。。。

今回は、いわゆる「カジノ解禁法案」が国会に再提出されることから、誘致地域が不動産市場に与える影響について考えます。 

 

政府は、カジノを中核とした統合型リゾート(IR)について、2020年の東京五輪・パラリンピックまでに開業できるのは、再開発計画などで適地のある横浜市と大阪市の2か所と判断し開業を目指す方針を固めた。横浜市は再開発計画が進む山下ふ頭、大阪市は大阪湾の人工島・夢洲(ゆめしま)が本命視されている。いずれも大型クルーズ客船にも対応可能なエリアだ。

国際観光振興として安倍政権は、訪日外国人客数を、2020年までに2千万人、2030年までに3千万人にするというインパクトな目標を掲げている。カジノ合法化と統合型リゾートの導入は、そのような達成目標を実現するための一施策であり、生み出される経済効果の市場規模は、約1.5兆円程度と試算しているようだ。アジアでは中華系を中心にカジノ人気は高く、東南アジアや中国、インドの観光客が顧客の中心となると見込んでいる。

不動産市場に及ぼす影響

不動産市場の観点からカジノ施設を見た場合、カジノ施設の立地が、住宅市場や商業施設市場に与える影響はどうなるだろう。

カジノの1施設当たりの予想市場規模は、5千億円程度と考えられている。周辺観光地、ビジネス地区にも多数の訪問者が見込まれることから、相当なインパクトになることは間違いない。誘致地域が既に成熟した都市エリアであったとしても、その集客効果、経済波及効果で、商業地については間違いなく地価が上昇するはずだ。その水準は影響の及ばない周辺の土地よりも、20%近くは高くなること予測する。

 

一方で、住宅地については、カジノがあることの直接のメリットは、交通インフラが整備される場合などに限られ、かえって治安不安や住環境の悪化を懸念する住民が増えそうであり、地価に関してあまり変動はないだろう。

大きな期待

カジノを含む統合型リゾート施設(IR)の誘致は、「消費支出の押し上げ」、「雇用の増加」といった経済効果や、「犯罪の増加」、「ギャンブル依存症の問題」などの社会的な議論がありながらも、 日本におけるカジノ施設の立地が、不動産市場に与える影響は極めて大きいと結論付ける。

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