スズキ建築設計ファミリーのブログ

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市街地近郊で、農家を営んいると、心配の種の一つは、相続です。

つまり相続税の心配です。

高齢になってきますと、相続について悩むことが多くなるのではないでしょうか。


実は、知っている人は知っているでしょうが、市街化区域の更地に、賃貸アパートやマンションを建てると相続税対策になるのです。

さて、それはどういうことなんでしょう。


実は、更地に、賃貸アパート、やマンションを建てると、相続税評価額の計算上、土地は自用地評価から貸家建付地として評価され、建物は三年経過すると取得価格から固定資産評価額(取得価格の50%ぐらい) で評価されることになりますので、評価領は、減額されるのです。


たとえば、

① 更地の相続税評価額  3億円

② 借地権割合        60%

③ 借家権割合        30%

④ 建物建築費        1億円

⑤ 国定資産税評価率    建物建設費の 50%とする。

⑥ 借入金額          1億円  

と仮定した場合、


A.更地のままでの場合の相続評価額は、

 ① 土地の上には建物が建っていません。

 ② 建物がないため評価減がありません。

 ③ 相続税評価額の合計額


  ア: 土地                3億円

  イ: 建物    建物がないため、  0円

     合計   ア+イ         3億円


B.賃貸アパート、マンションを建てた時 (おおむね 5棟10室以上)の相続評価額

 ① 土地の上に、借金、1億円をして建てた建築物があります。

    貸家建付地として評価され、(借地権割合×借家権割合)が減額されます。

   

   3億円×(1-0.6*0.3)= 2億4600万円


 ② 建物については、建築費、つまり取得価額で評価されます。


 そうすると、

  ア: 土地 相続税評価額        2億4600万円

  イ: 建物 取得費              1億円

  ウ: 債務控除(借入金・建設資金)   1億円 

  エ: 相続税評価額の合計額は、

     ア+イ-ウ=             2億4600万円 となります。


建物を建てたばかりの場合は、、約5,400万円の評価額が減りますが、これではまだまだですね。

そして、次が大事なのです。


C.賃貸アパート、マンションを建築し、3年経過した時の相続評価額。

 ① 土地の上に、借金、1億円をして建てた建築物があります。

   貸家建付地として評価され、(借地権割合×借家権割合)が減額されます。

   

   3億円×(1-0.6*0.3)= 2億4600万円


 ② 建物の評価は次のようになります。

   国定資産税評価額× (1-借家権割合) が減額されます。


   1億円*50%*(1-0.3)= 3、500万円



 ③ 債務控除(借金)

   3年間返済しているため、  9,000万円  とします。

  上記より、

   ア: 土地 相続税評価額        2億4600万円

   イ: 建物 評価額              3,500万円

   ウ: 債務控除(借入金残額)       9,000万円


   エ: 相続税評価額の合計額は、

     ア+イ-ウ=              1億9,100万円 となります。

以上のように、

A: 更地の時の相続税評価額は、  3億円 となり、


B: 建築をしたばかりの時(建築後3年経過していない)場合の、相続税評価額は、2億4、600万円となり


C:建築後3年を経過した時の相続税評価額は、 1億9,100万円となり、


更地にしておいたときと、建築後3年経過したときの相続税評価額とは、

                                1億900万円の差が出るのです。


結果として、土地を更地のままにしておくよりも、賃貸アパート、マンションを建築し、3年経過した時の相続税の評価額は、この例の場合は、約1億円以上が、減額になるため、大幅な節税になります。


尚、税額については、配偶者の婚姻年数や、子供の人数によって、法定相続人の人数など、相続条件によって、税額が異なりますので、詳しく知りたい場合は、直接、ご連絡をいただければご相談に乗ります。

事業計画、金融機関交渉、融資手続、アパート・マンション計画、施工、税務・相続対策、法律相談等、私たちを始め、公認会計士、弁護士、不動産管理業者等、長年パートナーとして、経験豊かなスタッフで、解決し、プロジェクトを成功に導きますので、気軽にご相談ください。


テナントとして、医院、薬局、商業店舗、コンビ二エンスストアー、レストラン、事務所、配送センター等についてもご相談ください。






  





株式会社スズキ建築設計事務所のホームページ

http://suzuki-naturaldesign.com/




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