当ブログへお越しいただきまして、誠にありがとうございます。

賃貸経営サポーターの奥田と申します。


私は、賃貸マンションの大家さん・家主さん・管理会社さまの賃料収入アップのコンサルティングをしています。

具体的には、一般賃貸として運用するだけでなく、付加価値賃貸としてウィークリー&マンスリーマンション運用を行い、稼働率&収益アップを実現しています。

収益アップと併せて、建物(ハード)管理費および、原状回復工事&大規模修繕等の賃貸経営における支出を削減するコスト削減コンサルティングも行っています。

賃料収入をアップさせ、支出を抑え、手元に残る利益をいかに増やすかをテーマに賃貸経営コンサルティングを提供しています。


↓このブログは、下記の方を対象としています。


●もっと儲かる賃貸経営に関心がある賃貸マンション・アパートの大家さん
●空室でお困りの家主さん
●賃貸管理・経営に携われている管理会社、仲介業者の方

●不動産投資家
●大規模修繕&原状回復工事の費用をできるだけ抑えたいオーナー様

【空室でお困りの方にこんな解決策があります。】

こんな方法とは・・・●●!


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奥田経営コンサルティング
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2016-05-06 22:27:49

今さらながら民泊

テーマ:民泊
●今さらながら民泊


こんにちは、賃貸経営サポーターの奥田です。

大変ご無沙汰していますが、いかがお過ごしでしょうか?


さて、最近、リフォーム、付加価値賃貸コンサルティングの問い合わせが増えています。

特に私が何か仕掛けるとか、販売促進に取り組んでいるということではないのですが。


このブログも放置プレイですが、問い合わせが増えるという。

何かそういう流れがあるのかもしれません。



そういう流れの一つに、民泊があります。

私の信頼する管理会社の方も、「大家の会に行っても、皆、民泊、民泊と言っていますよ。」とのことでした。


私に問い合わせがあったオーナーの物件でも、京都で、共益費込みで61,000円で貸している1Kの物件が、民泊で一カ月22万円の宿泊料が見込めました。

そんな数字を見たり、聞いたりしたら、そら、浮足立つと思います。


民泊の運用代行をしている方に民泊運用で、何が一番重要かをお聞きしました。

すると、

『物件の仕様も大切ですが、何よりも立地』


が重要とのことです。


私に付加価値賃貸の問い合わせがあった物件で、収支シュミレーションを立てて大きな売上が見込めたのも、大阪市内であったり、京都であったりします。

というのも、民泊の主なターゲット客が、海外の方で、その方が観光目当てで来ているので、観光目当ての上での好立地が条件として重要になります。


シュミレーションで売上アップが見込めるのであれば、民泊は検討するに値すると思います。

そして、その検討で重要になってくるのが、民泊の代行業者の選定です。

最近のブームで、代行業者の数が一気に増えました。

当然、その提供するサービスの質は、ピンキリです。


どこが質高いサービスを提供してくれて、安心して代行を任せることができるのか。

私の方で、自信をもってご紹介できるので、またお声がけください。


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2015-07-10 12:35:04

管理会社の売上アップについて

テーマ:管理会社
こんにちは。
賃貸経営サポーターの奥田です。


昨日、成果報酬型マンスリー運用について、
オーナーからではなく、管理会社の人から問合せがありました。


毎度、結論としてお伝えしていることが、
「お金をかけずにスタートできるので、まずは、やってみなはれ!」
ということでした。

ここまでの話は、オーナーにするのと一緒です。


そして今回は、管理会社ということで、
管理会社の儲けの軸は、管理料をオーナーからいただくことです。

つまり、どれだけ預かっているお部屋を稼働させるかが、
腕の見せどころであり、収益アップの根幹です。


私がお伝えしたのは、
今回、お問合せいただいた管理会社さんは、
数千個管理されているとのことで、
1室と言わず、全てのお部屋で募集したらいいと思います。
とお伝えしました。

なぜ全てのお部屋かというと、
マンスリーをするということは、家具家電を用意しますので、

・マンスリー&ウィークリーでの入居募集
・家具付き賃貸としての入居募集
・これまで通りの一般賃貸としての入居募集

と3つの入居方法を提案できる訳です。


これが、一人のオーナーであれば、
1つの物件で、完結してしまいますが、
管理会社であれば、多種多様の物件で、
受け入れる幅を持つことができ、
より一層、入居者募集の幅を広げることができます。



すくなくとも、1%は入居率や稼働率を上げることは、
マンスリー運用で難しいことではありません。


管理会社の方は、
上の方に相談されるとおっしゃってましたが、
私としては、ほとんどリスク無く、
収益アップの可能性を高める話ですから、
純粋に、「やったらいいのに!」と思うだけです。

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2015-06-30 12:44:04

家賃滞納が起こったら・・・

テーマ:家賃滞納
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。


オーナーの大きなストレスを生む、家賃滞納。


これは非常に悩ましい問題だと思います。


何が、ストレスかというと、
入居者が、なぜ、家賃を滞納するようになったか、
その原因がよく分からないので、モヤモヤするからです。


例えば、原因がハッキリしていれば、
対応ができます。

原因が分からないということは、
対応ができないということです。

何をどうしてよいものか分からない・・・
それは非常にモヤモヤしてストレスになります。


私もオーナーさんの問題解決のお手伝いをする中で、
家賃滞納の問題は、避けて通れませんので、
お手伝いするようになりました。


形としては、債権回収の代行をしています。

だからといって、テレビに出てくるような、
夜中に入居者に押し寄せて、
脅迫めいた回収方法でやるわけではありません。

もっとスマートにします!

オラオラとやって、回収する方法もあるかもしれませんが、
新たな問題を起こすだけですので。


基本的に、入居者の金銭的問題解決をしない限り、
滞納問題の話が進みませんので、そこから介入もします。



また、オーナーさん自らでは、
なかなか滞納問題を解決しにくいという状況があります。


例えば、逆恨みを買って、事件になっても恐いし・・・
とある女性オーナーがおっしゃいました。


そこで、滞納問題の解決方法の1つとして、
プロの第三者を介して、滞納問題の解決を図るというやり方です。


オーナーは、賃貸経営のプロですが、
債権回収のプロではありません。

やはり、その道のプロにお任せするというのも
1つの効果的なやり方かと思います。

その道のプロには、ノウハウ、経験が蓄積されるので、
結果が違います。


私が関わる場合、退去された案件の債権回収はできませんが、
現在、入居中の案件で、滞納が発生しているのであれば、
お手伝いができます。

エリアは、大阪対象となります。


費用も、成果報酬でやっているので、
オーナーさんから、先に着手金やその他料金はいただきません。


お気軽にお声がけください。


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2015-06-26 21:40:09

マンスリー運用の問合せ

テーマ:マンスリー・ウィークリーマンション
こんにちは。
賃貸経営サポーターの奥田です。


前回、お気軽にご相談くださいと、ブログに書いてから、
オーナーから早速、お気軽にメールをいただきました!


空室対策として、マンスリーを考えているとのことでした。


私がいつも言うことは、

「まず、やってみてはどうですか」

です。



なぜ、気軽にそんなことをいうかというと、

マンスリー運用を知らない人からすれば、
マンスリー運用をするにあたって、
大掛かりな仕組みや仕掛けが必要かと思われていると思いますが、
そんなことはありません。

極端な話、家具・家電を購入せずとも
マンスリー運用を始めることができます。

ですから、
何十万もかけて、マンスリー運用を開始して、
運用に失敗して、損をした!

なんてことにはなりません。


なぜ、そんなことができるかといえば、
お客さんのお申込みが確定してから、家具・家電を購入したらいいからです。


そして、
なぜそんなタイミングで購入できるかというと、
マンスリー利用客への入居前の内見、事前案内が必要ないからです。

ホテルの宿泊と同じです。

ホテルに泊まるからといって、
事前に、部屋を見せてくれ、と言われることはありません。

基本的に、ネットで部屋内の写真を乗せて、
それでOKでお申込みをいただく流れです。


ですから、
大きな費用を欠けずとも、
マンスリー運用のテストマーケティングをすることができます。



そんな理由があって、

私は、
「まずは、テストがてら、マンスリー運用を始めてはどうですか。」

と言うわけです。


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2015-04-18 10:25:06

マンスリーマンション運用で収益を上げる極意

テーマ:マンスリー・ウィークリーマンション
こんにちは。奥田です。


最近、空室対策や収益率アップのためのマンスリーマンション運用について問い合わせが増えています。


これまで、多くの空室対策としてマンスリー運用を導入して、実績を出してきました。

しかし、これはどちらかというと、マイナスをゼロ、もしくは少しプラスに持っていくマンスリー運用の活用方法でした。

賃料収入が発生しないところに、マンスリー運用で収益を発生させることに意味がないわけではありませんが、もう少し突っ込んで、マンスリー運用の活用する本当の魅力についてお伝えしたいと思います。


先に伝えたい結論をお伝えします。

マンスリー運用で一番の旨味、収益を最大化する活用方法は、一般賃貸でも賃料が高くても貸せるパリっとした物件を、マンスリー運用することで、より一層、収益を高められる、ということです。



先日、あるオーナーから相談がありました。

2500万円の資金を元手に、収益を目的に分譲のワンルームを4~5部屋購入して、マンスリー運用したい、という相談でした。

しかし私からすれば、1室500万円未満の物件は、やはりそれなりの物件です。

・広さが20㎡未満であったり、
・設備が古かったり、
・立地条件が悪かったりと、

やはりそれなりです。

こういう物件をマンスリー運用を導入すれば、一般賃貸で運用するよりも収益を高められる可能性がありますが、オススメはしません。


それであれば、5部屋も購入せずとも、2部屋でもいいので、パリっとした物件を購入して、マンスリー運用した方が、よっぽど、稼働率を高め、収益率を高めることができます。

今回のオーナーからのご相談は、ご自身で購入する物件が、先に決まっていて、それらの収益性を高めるために、マンスリー運用を導入したい、という趣旨でした。

しかし、その流れでは、手堅さに欠け、収益性の面白みが、あまりありません。


今回の相談内容において重要な点は、購入する物件の収益をマンスリー運用でアップさせるということではなく、2500万円の利回りをどれだけ高く運用するかです。

必勝パターンで言えば、最初に、マンスリー運用で収益率が高くなる物件を選定して、マンスリー運用で収益を出していくという形がベターかと思います。


これから収益物件の購入を検討されているオーナーさんは、入り口の段階で、今日、お伝えしたことを念頭において、取り組んでいただければ、より、精度高く、収益に結びつけることができると思います。


ですから、私にご相談いただく際は、物件購入前にお話をいただければ、よりオーナーさんに喜んでいただけるご提案ができると思います。


お気軽に、メールでご相談下さい。



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2014-07-01 20:17:07

原状回復工事(大阪)が激安でできる訳

テーマ:原状回復工事
●原状回復工事(大阪)が激安でできる訳

こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。


無駄な原状回復費用を支払っているオーナーさんがいらっしゃるので、その仕組みについてお話します。

一般的に、原状回復工事をオーナーさんが発注してから、一次業者、下請け業者、孫受け業者そして職人と多くの業者が間に入って、実際に工事が行われます。
 
簡単な話で、不必要な業者をカットすれば、その分コストが下がります。

しかしながら、それができないから高い原状回復工事費用を払われているオーナーさんが結構いらっしゃいます。


そこで今回、私が大手管理会社の仕事をしている職人さんをコーディネートし、不必要な業者をカットして原状回復工事を行える仕組みを作りました。(大阪、京都、兵庫、奈良限定ですが・・・。)

↓こんな感じです。(低価格原状回復工事の概要図)

空室対策で入居率アップ!アパート、マンション賃貸経営講座-原状回復工事コスト削減

原状回復工事をするのに安いに越したことはないですが、安かろう悪かろう、いい加減な工事内容となれば問題です。そういうことが無いように、質の高い職人を厳選しました。

↓具体的な単価をお伝えします。

■原状回復工事 単価表(大阪版)



単価表






一番分かりやすいと思うのですが、クロスが680円/mからとリーズナブルになっています。

1ルームの場合ですが、クロス張替え+クリーニングであれば、4万円台になります。またCFシート張替えを含めても8万円もかかりません。

大阪での単価になりますが、リーズナブルな原状回復工事をご検討されるのであれば、下記までお問合せくださいませ。

もちろん無料でお見積もりいたします。

事例(1)

事例(2)


高品質でリーズナブルな原状回復をご検討のオーナーさんは、メールで

okuda0523■(■を@に変えてください。)gmail.com

までお問い合わせください。



奥田経営コンサルティングロゴ



■原状回復工事 単価表(テキスト版)
1.量産クロス貼り(全メーカー): 680円/m
2.特選1000番クロス貼り: 900円/m
3.CFシート貼替住宅用1.8㎜: 2,400円/㎡
4.ソフト巾木取替え H60㎜木目: 500円/㎡

5.ソフト巾木取替え H60㎜無地: 350円/枚
6.フロアタイル貼替え 2.5㎜: 4,300円/㎡
7.戸車交換: 500円/ヶ所
8.障子貼替え(大): 2,500円/枚
9.障子貼替え(中): 2,200円/枚
10.障子貼替え(小): 1,900円/枚
11.畳表替え: 3,500円/枚
12.畳表替え(本間): 4,500円/枚
13.新調畳: 8,000円/枚
14.新調畳(本間): 11,000円/枚
15.畳日除けカーテン: 600円/枚
16.古畳処分: 1,000円/枚
17.襖貼替(片面普通寸): 2,500円/枚
18.襖貼替え(片面幅広): 3,500円/枚
19.襖貼替え(両面普通寸): 2,700円/枚
20.襖貼替え(両面幅広): 5,500円/枚
21.襖貼替え(天袋): 1,500円/枚
22.襖貼替え(天袋幅広): 2,000円/枚
23.襖貼替え(裏紙): 700円/枚
24.襖柄指定(普通寸): プラス500円
25.襖柄指定(幅広): プラス700円
26.襖新調(押し入れ): 10,000円/枚
27.襖新調(取り合い両面): 11,000円/枚
28.木枠交換: 1,800円/本
29.引き手: 350円/ヶ所
30.退去立会い代行: 8,000円/回
31.クリーニング1K: 13,000円/回
32.クリーニング1DK: 16,000円/回
33.クリーニング1LDK: 19,000円/回
34.クリーニング2DK: 20,000円/回
35.クリーニング2LDK: 22,000円/回
36.クリーニング3DK: 23,000円/回
37.クリーニング3LDK: 25,000円/回
38.クリーニング4DK: 28,000円/回
39.クリーニング4LDK: 35,000円/回
40.長尺シート貼替え2.8㎜: 3,900円/㎡
41.フローリング貼り: 9,800円/㎡
42.カーペット貼替え(スタンダード): 2,900円/㎡
43.タイルカーペット貼替え: 4,300円/㎡
44.網戸貼替: 2,500円/枚
45.硬質塩ビシート貼り: 8,500円/㎡
46.壁穴補修: 3,000円/所
47.クーラースリーブ取付け: 1,500円/ヶ所
48.菊割ゴム取替え: 大1,500円/ヶ所
49.洗濯パンエルボ取付け: 1,500円/ヶ所
50.水道パッキン交換: 3,000円/ヶ所
51.気泡栓取替: 1,000円/所
52.ゴムフロート取替: 7,000円/ヶ所
53.ボールタップ取替: 9,000円/ヶ所
54.Wカーテンレール取替え: 4,500円/台
55.シャワーカーテン取替え: 2,500円/枚
56.シャワーホース取替え: 5,000円/ヶ所
57.コーキング打ち替え: 1,000円/m
58.鍵取替え: 6,000円/ヶ所

(※発注単価25,000円以上の単価となります。)
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2014-06-06 22:04:43

相続で賃貸経営に取り組むことになって・・・

テーマ:賃貸経営
●相続で賃貸経営に取り組むことになって・・・


こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。


昨日、お父さんが亡くなり、相続で賃貸経営に取り組むことになった息子さんからの依頼で、コンサルティングを行いました。


コンサルでいろいろ収益を増やすために技術的なノウハウをお伝えしたのですが、それ以上に大切なことをお伝えしました。

それは何かというと、

何を目的として、賃貸経営に取り組むか、ということです。


つまり、企業理念を持って欲しい、ということです。


経営を行うにあたり、目的がなければ、行き当たりばったりの対応で日々を過ごすようになります。

収益を得たその先に、どういう理想を実現したいのか、そして、どういう状況となれば幸せになれるのかについて、明確にすることが重要です。


極端な話、目的ではない小手先のテクニックの話は、どうでもいいです。

その都度、その都度で必要なものを取り入れれば良いだけの話です。

それよりも、経営を行う上で、土台となる経営の目的=理念を確立することが重要です。


そのことを私としては、今回のコンサルでお伝えしました。

結果的に、こちらの経営者には、私の想いが伝わったようです。



↓コンサルを終えての感想


奥田様


昨日はコンサルティングありがとうございました。

お話の中で、興味深かったのは、理念を大切にすること、考え方により能力を活かすこと、自分の好きにすればいいと言ってもらえたこと、です。

これから、相続や管理やいろいろ問題がでてくるとは思いますが、じっくりあわてずに、一生懸命考えて、そして自分の心に素直に、取り組んでいかなければと考えています。

これからは、自主管理を少しずつ勉強しながら進めたいと思います。

ありがとうございました。

T


↑ここまで



理念を大切にし、収益の最大化を図る賃貸経営コンサルティング

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2014-04-24 21:04:39

単純に入居率をアップさせるのが良い訳ではない

テーマ:賃貸経営
●単純に入居率をアップさせるのが良い訳ではない


こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。

かなり久しぶりのブログ更新です。

一応、私の生存報告も兼ねてブログ記事を更新します。



さて、本題です。

『入居率が98%を維持しています』と自慢しているオーナーの話を聞くと、私は疑問を持ちます。

何に疑問を持つかというと、「物件を安売りしていないだろうか?」ということです。

例えば、5万円で募集している単身用マンションを25,000円で入居募集すれば、すぐに部屋は埋まります。

つまり、入居率だけを高めようと思えば、募集賃料を下げれば、入居率アップを実現できます。


入居率は低いよりも、高いほうが良いとは思います。

しかし併せて、収益率も考えて欲しいと思います。

私の場合、その方法として実質家賃入居率という指標で考えます。

・広告費
・管理料
・原状回復費用
・固定資産税

などの支出を差引して、空室期間も加味して、純粋に手元に残る賃料収益を分子にして、満室時の賃料収入で割る指標です。
※1部屋でも、30部屋でも計算方法は同じです。


単純に、入居率が上がった、下がったという話にするのではなく、収益性をチェックするようにしたいですね。
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2014-02-01 10:19:22

何のために賃貸経営をするのか?

テーマ:賃貸経営
●何のために賃貸経営をするのか?


こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。


先日、お父さんから相続で、これから初めて賃貸経営に取り組まれる2代目オーナーさんのコンサルをしました。


私がコンサルする際、そのオーナーさんの想い、そして置かれている環境に合わせてアドバイスします。

今回のオーナーさんは、初めて賃貸経営に取り組まれるとのことで、小手先のコンサルタントは言わない、本当に大切な事をお伝えしました。

きっかけは、お父さんからの相続というのがありましたが、息子さんには息子さんの人生があります。

その息子さんがどう自分の人生をデザインし、その中で賃貸経営にどういう意味付けをするかが、今後、オーナー業を継続していく上で、非常に重要になります。


今回のコンサルは、下記にいただいた感想にもありますが、根源的な賃貸経営をする理由、オーナーになる意味、経営理念からお話を始めました。

感想を拝見すると、私の思いが伝わったようで、よかったです。


改めてのことですが、オーナーは、賃貸経営をする意味、オーナーとして実現したい事、そして賃貸経営の先にある自分が理想とする世界がどんな世界なのかを明確にして欲しいと思います。

日々の経営に取り組む姿勢が変わります。


↓賃貸経営コンサルを受けていただいた感想

先日は色々なお話をしていただき、ありがとうございました。
相続で受け継ぐことになった築40年の激古のマンションに関して、マンション経営もやったことのない自分に経営の理念の大切さからお話をしてもらい、勉強になりましたし、楽しかったです。

テクニックやノウハウももちろん大切な部分だとは思うのですが、それらが全て活きてくるのは根本の理念がしっかりと認識されているからだということに共感しました。

一番大切なことが抜けていることが多い世間で、本当に大切なことを当たり前に大切にされ、人の悩みを根本から解決されようとしている奥田さんは信用のできるお人だと思いましたし、素晴らしい活動をされているなと思いました。

又、これからご相談をすることがありましたら、その時は宜しくお願いします。

ありがとうございました。

大阪府門真市 T様

↑ここまで


賃貸経営コンサルティングはこちら
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2013-11-10 00:21:52

大手の管理会社だから安心?

テーマ:賃貸経営
●大手の管理会社だから安心?


こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。

本日、あるオーナーと打ち合わせをしていました。

その内容は、今の管理会社に不満があるので、今後、どうするのかという内容です。

誰もがしっているブランドのS販売という会社です。

そもそもなぜ、そのオーナーがその管理会社に管理を任せたかというと、

・大手の会社だから担当する人もしっかりしているだろう・・・
・法人の入居者を積極的に入居させる際、そのブランド力とネットワークが頼りになるのでないか・・・


という理由で、管理を任せられたそうです。


しかし現状、不満を持たれています。

不満というより不信という状況です。

・法人入居を前提とした転貸型の契約で、入居者が変わったのに連絡がない。
・入居者からのクレームが入ったが、その後の経過報告が全くない。
・一ヶ月前退去通知を約束していたのに、平気でその約束を破る。

話を詳しく聞いてみると、担当者のレベルの低さもありますが、そもそも、それを許している会社の風土にも問題があるようです。


大手というだけでは自分の大切な資産を任せるのは危険です。

有名ブランドだからと言って、安心の管理サービスを提供してくれるかどうかは別問題です。

会社や名前だけで判断するのではなく、オーナー自らの厳しい目を持って、プロとしての管理、オーナーの収益を最大化してくれる思いがあるかどうか、自分の判断の基、管理会社を選定することをオススメします。
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