融資の借換
テーマ：不動産コンサルティング最前線私がピンで不動産コンサルティングをしていた
２００２年～２００３年頃に
地元の大家さんから色々なご相談を頂きました。
中でも多かったのが、融資に関する内容だったかと思います。
「物件購入の融資をおろすのを手伝って欲しい。」
「融資の金利や諸条件を見直したい。」
「繰上げ償還について知りたい」
などなど・・・。
今回は
融資の借換について
「２億２千万円を４～５％位の金利で３０年返済借りていた方の場合、当時某ＢＫのピークが１．１％迄（変動）の金利に借換が出来た」
事例について書いてみたいと思います。
当時は、結構高いままの金利で借りていた方なども多く、借換による効果は高かったように思えます。
でも当時は、そのようなことを知りえる機会があまりなく、放置していた方が多いように思えました。
当時その大家さんは、
入居率が急落し、管理コストも、返済負担も多く、真剣に売却を考えておられました。
郊外のファミリータイプ２５戸のうち
常時１０戸が空室。
家賃の入金額と比べて、
毎月の管理コストや銀行返済
毎年の固定資産税や所得税
不定期に発生する各種費用。
退去ごとに発生する原状回復リフォーム費用や法定点検費用やビルメンテナンス費を払っていたら、CFが逆ザヤだったそうです。
これはまずいと
大手の不動産会社に相談に行ったら
当時銀行の融資残高がまだ２億円程残っていたにもかかわらず、仲介会社の査定価格は、１．６億円程度。
実際客付けをしてきたのも１．７億位という売却するにも追い金が必要な厳しい状況だったそうです。
それでも、
他に遊休土地を数箇所に保有する資産家でも合った為、
他の土地を売却し、
そのお金を返済にあてれば返済可能と不動産会社から「賃貸経営の煩わしい作業や、空室や修繕の不安や心配も売ればなくなりますから。」と説得を受け、
さらに、その不動産会社に紹介されたファイナンシャルプランナーである税理士に意見を聞いたそうなのですが、
その税理士ＦＰに人も「賃貸経営の再建は数字から判断するとかなり困難でしょう。まずは損切りして財務内容を立て直したほうが良いです。」
と、専門家に立て続けにたたみこまれ、
もう半ば諦め気味。
ところががご縁があって私と出会います。
賃貸経営が不振になり、その整理のために親の土地を２筆も売却する事に・・・
なりそうだった矢先のご相談だった訳です。
さて、その後はどうなったのでしょうか。
続く・・・・。
