素人サラリーマンが1億円の資産形成に成功する不動産投資日記

知識ゼロのサラリーマンが、プロが実践する失敗しない、安全なスキームを学び、10年後に1億円の資産形成を成功させる物語

親しくさせて頂いている大家さんのブログ記事を見て、思うところがございましたので、書いてみたいと思います。

 

 

大家さんのブログは こちら

 

私も不動産コンサルタントと名乗って仕事をしておりますので、昨今の悪質かつ業務レベルが怪しい不動産コンサルタントが大暴れして、消費者を貶めている現状には憤りを感じる時がございます。

 

昔は不動産業も、質も悪い業者が跋扈していた時代もあり、消費者が泣きを見るということがあったため、宅建業法が出来たり、許認可の必要な免許制になったり、一定の知識を有する資格試験へのパスなどで徐々にいまのような健全な状況になってきたのです。

 勿論今でも課題は多いのですが、少なくとも宅建業者に至っては、今の不動産コンサルタントの乱立状態と違って、国が定める一定のレベルが保たれていると言えるのです。

 

 現状不動産コンサルタントを定義し、その業務に付いて、縛る法律はございません。また、国家資格や許認可精度もございません。

 

 不動産コンサルタントマスターと言う国土交通省認可の資格があるにはあるのですが、宅建取引士のような国家資格ではありません。

 

よって、

いっそのこと、不動産コンサルタントマスターを国家資格に格上げし、それを取得していない場合、不動産のコンサルティング業務が出来ない仕組みを作っても良いかと思うのです。

 

また、記事を見て、私自身も自分の過去のコンサルにまずいところはなかったかどうか?自分の技術面やクライアントへの貢献度はどうだったか?

また現状の課題等について、見直ししたりする良い機会にもなりました。

 

その結果不動産コンサルティングは、簡単な仕事ではないなぁ。

と改めて思いました。

 

仕事の内容によって、

士業の先生方、各業界のスペシャリストとその都度連携して、クライアントの要望をかなえるため、業務を行います。

 

また、不動産コンサルタントの仕事領域は大きく分けると2つございます。

いずれもお困りごとなのですが、

・即効性のあるもの

・長期間経過しなければ効果の程が定かではないもの

に分かれます。

 

即効性のあるものとしては、購入(権利調整を伴う場合)、売却(借地と底値)、建設等(バリューエンジニアリングほか)がゴールのものと言えばわかりやすいでしょうか?

 

超期間経過しなければ効果の程が定かでないものについては、不動産投資の資産形成、資産の組替え、相続対策の賃貸経営などがそれにあたります。

 

前者は、一定期間経過後には、効果がはっきりわかるため、仕事はその時点で終了となりますが、後者は、どうでしょうか?

 

私の考えでは、後者は、対策を施したら、終了と言うのは、虫がよすぎると思うのです。少なくとも結果が数年後に分かるのであれば、その数年後迄は、コンサルティングの結果にきちんと責任を持つべきではないかと思うのです。

 

かといって、個人のコンサルタントに金銭的に無制限の責任がかかるのは、ちょっと荷が重過ぎると思われるのですが、少なくとも道義的な責任は負うべきかとおもいます。

 

また、消費者にとっては、自己破産等悲惨な話になるのもまずいので、例えば、新築住宅の10年保証、中古住宅の瑕疵保険などのような、新築や中古収益物件の瑕疵保険制度や家賃保証保険の制度が出来ても良いかと思われます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

今から、7〜8年前、リーマンショック時にも警告していたのですが、アベノミクスに浮かれ、油断したのか?軽く考えていたのか?

 

不動産投資をよく勉強せずに大きく始めて、破綻する方がそろそろ現れてきたのです。

 

本日この記事をSNSなどで沢山見かけました。

 

こちら

 

7〜8年前の当時は、不動産業者に騙されて!!

消費者vs不動産業者

という構図で、

当時の消費者の敵は、不動産会社のみでした。

 

さほど高金利で貸し出ししていた金融機関も見かけませんでしたし、まだ数も少なかった不動産コンサルタントや似非不動産コンサルタントには、あまり批判が集まることは無かったように記憶しています。

 

サラリーマン大家を経て、リタイアして食えなくなっている方がにわかコンサルタントになり、不動産投資で成功する的な商材を販売したりすることに注意喚起があったり等はございましたが、その程度でした。

 

勿論最終的には、不動産投資は、自己責任であり、

勉強していない消費者の方にも、おおいに責任があるとは思いますが、自社の利益の為に、人を破綻させても物件を販売すると言う姿勢の会社には、私もプロとして憤りを感じたものです。

なぜかと申しますと、不動産だけは、その場だけの、売上げ至上主義ではまずいと思うからなのです。

不動産会社としては、買って貰う時に、美辞麗句を並べて、その気にさせて売ってしまえば、買った買主はそれで済むものではないのです。

大きな借金をして、もし破綻する要のことがあれば、物件を買った後の、10年、20年、30年先の自分や家族の人生に大きく影響してきます。

 

ところが、

今回は、批判の矛先に、不動産会社だけではなく、金融機関、不動産コンサルタントが列に加わりました。

 

金融機関では、

審査基準も緩く、高金利で貸し出しを行っていた某地銀!

 

また、不動産コンサルタントでは、不動産会社とタイアップして、物件販売に協力したサラリーマン大家上がりも含めた似非不動産コンサルタントも戦犯に上がっているようです。

 

よく考えてみれば、

 

不動産業務や不動産投資にさほど精通していないにもかかわらず、書籍を出し有名になり、たかが数年賃貸経営を行っただけの、コンサルタント先生殿に、自分の人生を左右するような重要な決定を委ねてしまうリスクはいかばかりのものなのか?!

 

本当に皆様はそのようなことで良いのでしょうか?

等と良く思っていました。

 

しかもそれら先生方の責任の所在も曖昧です。

宅建業ならば、宅建業法の縛りがあり、責任の所在が明確ですし、金融機関も所轄官庁の金融庁の指導で、行き過ぎは是正され、リーガルに触れる部分は、法律で処罰されたりします。

 

今のようなネット社会では、全てが明るみに出てしまいます。

 

今回の破綻劇が、社会問題化すれば、それに関わった全ての人が、それなりのつけを払うことになるでしょう。

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)
{E21B5874-3F55-4874-916F-23AE9A2D3C18}

{15A1F5BD-0F31-401A-AFEA-502D9537DD2A}

第一部の最後にご紹介したロバキヨさんの不気味な予言気になりますね。

ハリーデントさんのもしかりです。

ただそこが初心者にとってはチャンスなのです。

問題は、それまでに準備が出来るかどうか?
こちらの方が大切なのです。

{8AB18190-330B-4FE0-8FA0-17FDDA754BE3}

懇親会では、自己責任と経営者の判断が大切と言うお話がありました。

またリスクの取り方について、事故物件を例にお話したりさらに突っ込んだお話が出たり、

参加のMさんからは、書籍10冊分以上の発見がらあったとコメントを頂いたり^ ^

{3640FB4A-EF04-4352-B366-A05ED86AB84D}

{7B3DAD24-1D8C-4680-BC0E-582818BDC300}

{ADC8E906-B169-4FCF-A8E7-68CE8BF5A2D4}

こうして今年最後の3時間セミナーも楽しく時間が過ぎて行きました。
いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:
{24EF999E-36C4-4A44-BA7F-518C576BCC9C}

 

読んでいないから、どこまで書いてあるかわかりませんが、このような本が出るのは、良い事だと思います。

 

 
結局不動産投資は、自己責任。
嘘を付かれても、見破れれば、被害はありません。
 
勉強して、実際に体験し、スキルを上げれば、まず騙されることはなくなります。
 
 
いいね!した人  |  リブログ(0)

先日、こんなことがありました。

 

「車庫証明の件で、入居者さんが今から家に来るのです。」「なんでも書類に署名捺印をして欲しいと言うのですが、押しても良いでしょうか?」

 

なんて、聞かれたのですが、

皆様ならどうされるでしょうか?

 

実は、OKした場合、大家さんにも、あるリスクが生じるのですが、そのことをご存知でしょうか?

 

だから、そのことを知っている大家さん、駐車場の地主さんは、簡単にはOKしてくれないのです。

 

それどころか?有料でOKする大家さんもおられたり、

念書を書かされる事があったりと、リスクヘッジに余念がないのです。

 

なぜ知っている大家さんや地主さんはそのような対応をされるのでしょうか?

 

その理由は、

入居者が退去された後、その入居者が自動車の住所変更を行わない場合、次の入居者が、その駐車場で車庫証明を取ることが出来なくなってしまうと言うリスクがあるのです。

 お部屋の入居者が退去された際に、自動車の住所変更手続きを行わないと、その場所に、その退去した入居者の車庫証明が残ったままになっているので、警察は新たな車庫証明を出してくれないのです。

 だから、退去後に、それをきちんとやってくれるかどうかが、心配になるので、念書を書いて欲しいという話になる訳なのです。

 

※通常、車庫証明の取得は、自動車保管場所使用承諾証明書をという書類に賃貸オーナーが署名捺印したものを警察に届け、警察でそれが受理されないと、取得出来ません。

 

 

 

参考までにネットでみかけた

 

相談コーナーに面白いものがございましたので、紹介させて頂きます。

 

こちら

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

名古屋市内で土地から買って、利回り10%を目指す新築デザイナーズアパートプロジェクトをスタートさせました。

 

そして本日請負契約に調印しました。


{C83D8366-1AC3-44D2-B568-2DE25736229B}


竣工は来年3月予定。

勿論完成即満室を目指します♪

 

途中経過報告を入れて行きますので、お楽しみに。

 

{488049DA-E72D-40D3-AC1A-C16ED2524B9A}

 

 

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:
{50CEAAB8-C911-4E03-8338-859BA60D84FE}

それは、しあわせ不動産塾の戦略及び戦術です。

その根底には、より安全にという考え方がございます。

不動産投資には、その時ごとにやって良いこと。
けっしてやってはいけないことがございます。

まずは、その実態を全てお伝え致します。
本当のことを包み隠さずお伝えすることが、弊塾の使命だと思っていますので、ポジショントークは一切ございません。


{F1C451C9-AF5A-4BB5-9F64-FEF51AC5D284}

{CF7E4D37-C880-498B-832E-E1C4B1E4CB1E}

{088B946E-98E6-4A36-BE2D-EDBF488BD324}

{B0417755-4B0F-421D-A2C7-7DDFBE59BBAA}

懇親会では、決して引っかかってはいけない初心者投資家を待ち受ける罠について、盛り上がりましたね。

私のモットーは本当の事を申し上げることです。

何かを売りたい訳でも、どこからお金を貰っている訳でもありません。
しがらみがないので、それが可能なのです。


いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

関連記事

 

第一次サラリーマン大家ブーム終焉後は皆どうなったのか?

8〜10年前頃より!サラリーマン大家が大量に出現した理由とは?

 

リーマンショックの後、

 

金融機関からの融資が出なくなりました。

サラリーマンなら、誰でも出ていた億単位の融資を出していた、某メガバンクが融資姿勢を一転させたのです。

 

基本相続対策用の地主向けアパート建設用使途以外の融資は、出なくなってしまったのです。

 

また、リーマンショック後の不況を原因とした家賃の下落、入居率の下落もあいまって、一棟アパートマンション経営破綻のリスクが急速に高まり、私のまわりの大家仲間の友人達からも「修繕費用が多くて収支が合わない。」「儲からない。」「手間がかかって仕方が無い。」等の声を良く聞くようになりました。

 

中には、シャレにならない位、危険水域の方もいらっしゃいました。

 

そんな事で、売却して、すっきりしたいと言う声も良く聞きました。

 

ところが、

・賃料下落

・入居率下落

・賃貸経営リスクの高まり

・銀行融資が出ない

このような状況下、一棟アパートマンションの取引件数は急速にしぼみました。

価格が下落し始めたのです。

 

エリアによっては、1億円で購入したものが、半値でも売れないなんて事もございました。

 

よって、売却して、すっきりしたいと言う事は出来なくなっていたのです。

逃げ場が無くなっていたのです。

 

よって、賃貸経営が破綻したら、すなわちそれは、自己破産をも見据えた世界が待っていると言う事なのです。

 

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

12月6日に名古屋でドイツ不動産のセミナーが開催される事になりました。

 

詳細は こちら

 

をご参照下さい。

 

今回のセミナーは、私発というか、自分自身がとても興味があり、購入したいと思ったので、忙しい鈴木さんと市川さんに無理無理お願いして実現したと言う訳ありセミナーです。

 

よって、

 

来年のドイツへ行くスケジュールも抑えてしまいました。

 

 

 

1月8日(日)

・夜までに現地(デュッセルドルフ)入りしてください。

 

1月9日(月) 

・9:00 ホテル(Hotel Ibis Hauptbahnhof)ロビーに集合

・終日、不動産物件視察(ゲルゼンキルヘン、メンヒェングラートバッハ、エッセン、デュイスブルク、ヴッパ―タール...道中で簡単な昼食)

・18:00 Hotel Mirage Neussに帰着

・18:30~ 市川隆久氏ミニセミナー後、解散

 

1月10日(火) 

・9:00  上記ホテルロビーに集合

・9:30 公証所にて売買委任状の公証手続き(所要1時間半)、完了後、昼食
・13:00 ドイツ銀行にて銀行口座開設手続き(所要3時間)

・16:00  ホテルに帰着、解散

 

 

1)アテンド

・全行程、市川・鈴木が同行します。

・通訳は鈴木が担当します。

 

 

      〜

 

 

こんな感じで、来年ドイツに不動産を買いに行こうと思いますので、ご興味ある方は、ご一緒しましょう。

 

いいね!した人  |  リブログ(0)