素人サラリーマンが1億円の資産形成に成功する不動産投資日記

知識ゼロのサラリーマンが、プロが実践する失敗しない、安全なスキームを学び、10年後に1億円の資産形成を成功させる物語


テーマ:
{E9139444-CFBE-4FA9-9873-51691322CFE6}

皆さん年始から飛ばしています。

1.仲介業者と親密になる方法
2.貸せる一戸建のポイント
・駐車場
・水道か井戸水か?
・内装
・外装
3.名古屋の4M物件

今回は深ーく掘り下げたお話が多かったですね^ ^

いいね!した人  |  リブログ(0)
{E2042897-9408-41A7-A424-0F2F124A6400}

講師は、プラスアセットパートナーズ株式会社
代表取締役 浦西稔です。

すばり賃貸管理のプロです。

{2C7D4366-AA15-4F87-BB3F-8D6EAF61DD82}

今日のテーマは、「遠隔地物件の自主管理マニュアル」です。


1.遠隔地管理の必要機材
2.絶対に必要。準備に必要な4大リストとは?
3.入居募集法 募集 内見 審査 契約
4.入居準備
5.入居中 クレーム対応 滞納
6.退去 清算 原状回復
7.マニュアル化

白熱の質問コーナー
{7D449FBF-BBA2-4AB5-8378-B4F2C6EE0F9A}

{2EF8D909-594A-4B63-B58D-FF71DBBD82E7}

この時間。セミナーよりも、ある意味貴重です^ ^

今回は長めに時間を取って頂きました。



懇親会^ ^
{93ED31D4-F789-4542-9DF3-F79EDE9AE1D2}

{74B0A869-4FDE-463A-A8DA-142AA9139A38}

{3C7803DA-686C-4250-AA27-C6B97012533F}

{F1678840-6B2D-4BE1-A37C-50BC25DEDFC1}


いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:
{D948DB19-58A3-41B5-A440-CF3357B64688}

1.未登記物件購入時の注意点
2.浄化槽メンテナンスの際、隣地の畑からしか業者が入れないことが、売買契約後、決済1週間前に発覚、さてどうしたか?
3.その後白蟻被害、蟻道も発覚。内見時には、荷物が置いてあり、気に成ったが、不覚にも見なかった。今やっている対策は?
4.繁忙期に備え、これからリフォーム。どのような計画か?脱衣所の設置
5.リフォーム見積りにホームプロを利用、その結果驚きの出来事が?
6.駐車場3台可の一戸建を購入。これからリフォーム。
7.シルバー人材を活用、庭の森を格安で伐採。イメージ大変身。
{3F44D41D-594A-4694-82C6-922BFFB6CF35}

                 ↓

{450A9F64-7AF3-484F-9D84-650381777E46}

8.繁忙期間近でも、リフォーム合い見積りで、リフォーム価格と、工法を見極める。
9.短期間で、2件購入。一件既に客付け完了^ ^
10.丸の内神話誕生^ ^
11.商業地域の物件の攻略方法
12.レッドゾーンかつ傾きの一戸建、無事セルフリフォーム&賃貸客付けに成功。表面利回り50%物件の完成。
13.静岡物件 水害有物件の検討してみたら、なんと?
14.資産性と収益性のバランスについて
15.大阪からは、車で愛知に帰るには、岐阜ルートと三重ルート🚘今回は三重ルートで不動産探し。
16.某バス会社系の不動産会社には、個性的な営業さんが多い。
17.京都〜富山間の市場分析 アパート?
18.話題のエビスマ^ ^
19.地盤サポートマップforユーの使い方
20.賃貸募集状況のご報告。強気の家賃設定で、押し切る為の方策とは?
21.初めて物件を検討してみました。その結果?良い○○ーニン○になりました^ ^やってみたらわかることが多いですね。
22.多能大工さんと二人三脚 激安リフォーム術
23.賃貸募集したら、早速借り手が見つかる。申込人の名前をググったところ、驚愕な事実が^ ^
24.市街化調整区域についての考え方
25.自己紹介 今後の豊富
26.賃貸募集時のポスティング戦略 
27.フリーレントについて
28.確定申告こうします

などなど新春から、濃い話が満載でした^ ^




いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

最近の日本の不動産のマーケットは3つに分類出来ます。

 

1.リート等の大型商業案件

2.住宅実需マーケット

3.個人投資家向けマーケット

で、個々最近それぞれ、別の動きをしているように感じられます。

 

1のリート等の大型商業案件

の流れがやってきています。

背景には、日銀のリート買い こちら の影響が大きいと思われます。

事実名古屋市内でも、商業地の取引がここのところ、増えているのです。

しかも価格はじわじわと上昇して来ており、リーマンショック前の価格に近づいています。キーワードの東京オリンピック、リニア新幹線、都市再開発が絡まり、一番価格帯の大きいこのジャンルの不動産がこれから躍動して行く予感を感じます。

そして2、3が今後低調となる可能性があるなか、国や大手企業の住宅な資金に支えられ、この市場だけは、一人歩きします。

 

ちなみに2ですが、新築は、投資向けにイレギュラーに企画販売されたタワマンや高額億ションは今後下火に。レギュラーの実需向け新築は建築費高騰と土地仕入れ難で、こちらも下火今後販売戸数は減るでしょう。

中古(既存)マーケットは、リノベーションブームの影響で、価格が高騰していますが、まだまだ需要は旺盛です。住宅ローンは活発なため、まだまだ中古マンションは高騰するのではないでしょうか?まだまだ中古マーケットには伸び白がありますね。

 

3は、今年は市場が縮小に向かうと思われます。

・一部融資が止まる

・価格が高止まり

・不動産投資からの撤退者が増える

 

おそらくですが、億単位の借入が、今年の4月以降に出なくなるのではないかという憶測が出ており、知っている方はわかるかと思いますが、多分2007年12月で融資を閉じた某メガバンクのような状況になるような流れになりますと、一棟マンションの市況は一気に冷え込みます。そうなった場合、以前もそうでしたが、少額現金投資に投資が集中してきますので、少額物件の価格は上昇してくる可能性がございます。問題は噂の経済クラッシュが2017年に起こった場合、賃貸に影響が出て(入居率減少 家賃下落)、不動産投資市場がパニックに陥る可能性がありますので、注意が必要です。輸出型企業の工場、倒産の可能性のある企業城下町、大学周辺の物件オーナーは注意が必要かと思われます。

 

 

 

 

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

2017年1月17日付け、東方新報の記事に、

 

中国当局が、中国人の外貨の使途を制限する発表を行い、不動産、証券、投資性の保険の購入が禁止を発表したようです。

 

詳細は、

こちら

 

中国人が各国でバブルとバブルを弾けさせた経緯については

 

こちら

 

 

不動産市況へのボディブローになる出来事が、去年から多発しています。

 

金融庁への地銀ヒアリング

タワマン増税

アパート空室の増加

新築マンション販売不振とマンション価格下落

 

不動産に関しては、実際の需要(実需)よりも投資目的の仮の需要(仮需)がここ3年程で急激に広がり、その一翼を中国人が担っていたようですが、それももう終わりそうです。

 

となると、日本の不動産市況にどのような影響が出てくるか自ずと想像出来る訳なのです。

 

今年、中国人が購入していた日本の不動産を我先にと売り浴びせることによって、価格の調整が行われる可能性が高いと思われます。

 

ただ、融資の動向も不透明な為、売ろうにも買い手が付かない状況が出て来た場合、パニック売となり、強烈な価格下落も一部あり得ると思います。

 

現金が潤沢な投資家はチャンスかもしれませんね。

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

本日より通常業務開始ですので、皆様今年もよろしくお願い致します。

 

さて、明日からは、ドイツ〜東京と出張が続きます。

 

寒いので、風邪を引かないよう気をつけて行って参ります。

 

さて、

 

今年2017年の不動産市況に付いて予想してみます。

 

1.はじめて買う人への融資が不可になる。もしくは、年収基準、掛け目(頭金30%)が厳しくなる。

 

2.今年不動産価格の大崩れはない。但し不動産業者の在庫処理の関係で、売却利回りが1〜2%上昇の余地あり。

 

3.賃貸市況は、当面現状維持で推移する。不動産投資家は売らなければ大丈夫と冬ごもりを始める。

但し、世界的な不況が起こり、日本経済が冷え上がるようなことが発生した場合、都心の家賃が20〜30%下落し、その後玉突き状態で家賃下落が加速し地方に迄波及するので、物件を持ちこたえられない人が増加します。

今年は、世界恐慌になる的なことを言っている投資家が多いので気になりますね。

(ロバートキヨサキ、ジムロジャースほか)

 こちら

 

また、こんな法則が?(ジブリの法則、大相撲力士の活躍ほか)

 こちら

 

ハリーSデントさん

こちら

 

4.これまで0.5%とかで借入してた貸し出し金利が2%に向かって上昇する。

早めに固定金利に切り替えた方は安心

 

5.不動産投資を止める人が現れ、不動産投資人口が徐々に減少し始める。

 

6.高属性、高年収者の破綻者が去年より増える。

 

7.悪徳不動産業者、地銀等金融機関から使い込み、私文書偽造、収賄、詐欺がらみで逮捕者が出る。

 

当たるも八卦、当たらぬも八卦です。

ただ、ただ、皆さんがしあわせになれるよう、お祈りしたいと思います。

 

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

今年は、ショッキングなことが色々とございました。

 

 

1.英国EU離脱

国内不動産への影響

こちら

 

ほぼありませんでしたね。

ただ、投資家マインドには、冷水を浴びせられたような気がします。

物事は全てイギリスから始まるなんて誰かが言われていましたが、今後世界はどのような状況になるのでしょうか?

 

2.マイナス金利

不動産市場をよりバブル化

こちら

 

融資先がほぼ不動産市場に向かうきっかけになったと良く言われますが、マイナス金利の期間は短かったですね。

 

3.銀行の不動産向け融資過去最高!まもなく不動産総量規制

こちら

この為に、日銀は、マイナス金利に誘導したのかもしれないですよね。

なぜなら、バブルも3度目になれば、金融機関も手慣れたものです。一度目は、大失敗。2度目は、軟着陸に寸前でまさかのリーマンショック。今回3度目は、例え、見せかけだとしても、景気が良いとされているうちに、バブルの空気を少し抜いて、不動産市況を軟着陸させておこうと言う思惑なのか?

 

4.トランプ新大統領就任

国内金利上昇があれば、不動産投資市場に冷や水。

こちら

 

金利上昇が大家業には一番響くと思います。

今後一棟マンション向け融資の実効金利が、2〜3%に向かって行くのか?

アベノミクスの方向もそちら向き?

 

5.中国爆買い失速

理由

こちら と こちら と こちら

 

東京のタワーマンションや収益物件に影響が出ている?

地方都市の不動産にはさほど影響はないと思われます。

但し、地方の観光産業の売上げへの影響は深刻?

 

ほかにも、地震、テロ、オリンピック、選挙など沢山話題はあったかと思いますが、この辺りで。

 

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:

詳細は

 

こちら

 

 

と一見投資家には良さげな内容に思えるのですが、果たして、このシステムはうまく稼働するでしょうか?

 

何を言いたいかと申しますと、

補助金の申請手続きをされた経験のある方ならお分かりかと思いますが、

 

・補助対象のハードルが高く、実用的ではない可能性あり。

・申請手続きが煩雑 何度も訂正?

・申請後、審査期間が長く、承認迄の時間がかかりすぎ?

・実際にお金が手元にやってくる迄の期間が長く、その間家主が建替える等の負担あり?

 

実際やろうとすると、このような難題が行く手に立ちふさがり、結局使えない制度?

ではないかと懸念を抱いております。

 

・補助対象のハードルが高く、実用的ではない可能性あり。

バリアフリーや耐震工事迄完了させるとなれば、結局リフォーム費用がかかりすぎてしまい、入ってくる家賃を考慮した場合、投資には不向きとなるのではないかと思うのです。

 

その他手続き等に関しましても、簡単な手続きではない場合、普及しないのでは?と思います。

 

よって、政府は、運用面も含めて、使える制度となるよう、徹底整備をお願いしたいと思うのです。

いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:
新築デザイナーズアパートプロジェクトの続報です。
名古屋市内中心部に近い、最寄駅から徒歩3分立地

建築確認申請が通り、現場の工事も始まり、年内は、棟上まで、来年の3月中旬の竣工まで、一気に進む感じです。

 本日は、内外装の色決めです。
{AE48432F-157C-4602-98DE-4E005E6DF550}

外壁
玄関扉
サッシとわく
キッチン
浴室
洗面化粧台

と次々に決めて行きますが、ここで、各種のご相談を持ちかけています。

1.アパートの施工会社の方には、大変申し訳ないのですが、ご提案とは違うこのメーカーのこれをお願いしたい。

今回は、このご相談を多用しています(汗)。
工務店にとっては、仕入先との値引率や仕入れ値の思惑もあるので、なかなかスリリングな打ち合わせとなっています。
{81889343-0E1F-448E-9C85-2DF4CCA3B2CB}

2.続いて、メーカー変更した際に、企業努力で安くなった分、ほかのものをこちら指定の高いのを納入して欲しい。

これは、これからの展開次第ですね^ ^
{EC1985A7-C290-45A0-80D9-0B3E011E86BA}

3.部屋ごとに、キッチン、浴室、トイレ、洗面化粧台、下駄箱のカラー、材質を変更
{582C6E07-CF53-45AE-A316-642991662630}

現場の施工管理の手間が増えるから、嫌がられる?かと思われましたが、これは、気持ちよく引き受けて頂けました。

年内は、ここまでです。
続きはまた来年に。
いいね!した人  |  リブログ(0)