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おはようございますビックリマークビックリマークビックリマーク
湘南小太郎ですドンッドンッドンッドンッドンッドンッドンッドンッ


燃えてます!
なぜ燃えてるかは後日^_^

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さて先日、本ブログ上にてご案内させて頂きましたJ-TOWER2につきましては、たくさんのお問い合わせを頂きまして、本当にありがとうございます。
現在のところ、プロジェクトの正式発表はもう少し先になりそうです。


是非実現して欲しいところです。私達も楽しみです。


お問い合わせは下の問い合わせからどうぞ^_^


そんな中で、昨今良くお客様からお問い合わせを頂くこの言葉

「供給過多」

について、当方としての所見をお話させていただこうと思います。


「カンボジアって供給過多なんですよね?」
「入居者はいるんですか?」
「たくさんマンションが建ちすぎて、住む人いないんじゃない?」


実際問題として、現在のカンボジア、特にプノンペンでは建設ラッシュの真っ最中で、需要以上にコンドミニアムが乱立しているのは確かです。
当社でお預かりしている低価格帯の物件も簡単には埋まりません。営業マンが自社媒介物件を何度も案内して決めてます^_^


まぁ日本でもそうですが^_^


しかしながら、需要がないわけではないんです。
カンボジアは現在、約7%の経済成長率を誇っております。 7%という数字は、銀行金利で考えると複利運用で10年で2倍になる計算です。

単純に考えてですが

よってGDP7%とは、10年後には国民の給与が2倍になるという経済成長のスピードを表します。


カンボジアの個人GDPは現在約1,200ドル。
このまま成長を続けると、10年後には2,400ドまで年収が上がることになります。日本ではありえませんね。


現在のカンボジアを20年前のタイと良く比較されます。


当時のタイでは、当然ローカルな方々はまだまだ裕福ではありませんでしたので、コンドミニアムに住むことが出来る層は外国人が主でした。
しかし、現在のタイではローカル層がコンドミニアムを購入したり、賃貸で借りたりされています。それだけ経済が成長したということでしょう。不動産市場においてもローカル層がターゲットとなるため、タイの不動産投資は大きなリターンは期待出来ないが、その分手堅いと言われます。


まだ、カンボジアはそのレベルには至っていません。コンドミニアムに住むような層は、ほぼ外国人オンリーです。


しかしながら、当時のタイと大きく違う点として、既にカンボジアはインバウンドが非常に盛んであると言えます。


約1500万人の人口に対して、3分の1にあたる約500万人が毎年観光に訪れます。この国のGDPの15%が、観光業における収入です。また、同じくGDPの5%は中国からの投資によるものです。


よって、この国の経済の5分の1は外国人によって成り立っていると言えます。それだけカンボジアという国は、日本以上にインバウンドビジネスが過熱しています。


このことを不動産市場に置き換えてみましょう。


一例ですが、このJ-TOWER2のデベロッパーであるタニチュウアセットメントでは、既に2棟のサービスアパートメントが完成しており、現在3棟目プロジェクトであるJ-TOWERの建設が来年の完成に向けて進められております。


その1棟目のプロジェクト「J-CITY Condominium」ですが、日本で言う賃貸マンション(サービスアパートメント)形式で貸し出されているのですが、なんと実はこの物件、2ベッドルーム、3ベッドルームオンリーの、超高級サービスアパートメントです。


賃料も、一番安いもので1,500ドル、階数が上がり、お部屋も広くなるに連れて、2,000ドル、2,500ドルと、1ヶ月分の賃料だけで、この国の一人当たりのGDPを超えてしまいます。


しかしながらこちらの物件、昨年10月に完成し11月から入居募集を開始したところ、瞬く間に入居希望者があつまり、3ヶ月で満室になってしまいました。入居者はほぼ日本人、中国人、韓国人、欧米人といった外国人です。


・日系企業が建てた高品位なコンドミニアムだか
    ら
・ボンケンコンの好立地にあるから
・セキュリティがしっかりしているから
・プール、ジム、プレイルーム、スカイバーとフ
    ァシリティも充実しているから


こういった理由から入居を決められたそうです。
わざわざ、他の外資系企業が建てた物件に住んでいらっしゃった方が、そこを解約して移ってきたという話もあるそうです。


私達は「確かに物件はたくさんあるけれども、ボンケンコンに住める、住みたいと思っている外国人や裕福層の方々のお眼鏡に叶うような物件がまだまだ少ない」と言えるのではないかと考えております。 


お金を持っている外国人の方は、大したセキュリティも無く「アリ」が出るようなクラックだらけの部屋に住みたいとは思ってはいないでしょう。
折角、自分の国より物価の安い外国に住んでいるのだから、セレブな暮らしがしたいと思っているはずです。


日本人でもそうですよね。
カンボジアに住むんだからプールにジムは欲しいし、眺望がいいとこがいいなぁと


全体的な需要と供給のバランスで見れば、確かに供給過多にあると思います。

しかしながら、ピンポイントで住みたい人と住みたい物件のバランスが取れているかと言うと、必ずしもそうではありません。

本当に住みたいと思えるクォリティを持っている物件はまだまだ少ないのが現状ではないでしょうか。

そういった意味でも、日系企業が取り組むプロジェクトに人気が出る理由なのではないでしょうか。

全人口の3分の1もの外国人が訪れる国、カンボジア。そこに住む外国人の方方々から、本当に住みたいと思って頂ける物件。


そういう物件にJ-TOWER、J-TOWER2が成長してくれれば良いと、心底そう考えています。


谷社長には、プロジェクトの実現を心より応援します。


よく私がマンションデベロッパーに勤めてる時に、マンションは陣取り合戦だ。と上司に言われました。どんな良いものを作っても場所の良さには中々勝てないんだと。

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例えばダイヤモンドアイランドはそこだけ見ると何となく良さそうに見えますが、横浜のみなとみらいが人が住む住宅としての場所となるのに20年位かかってると思います。


横浜でそれだけかかってますからね。ダイヤモンドアイランドはどうなんだろうと考えると、遊びに行くのはいいと思いますが、実際に住居と考えるとまだ、少し厳しいかなと思ってます。


買い物も中々難しいし、ちょこっと食事というのも難しいし。。渋滞を考えても。。


いくら発展が早いプノンペンでもまだ少しかかるのかなぁと。値段がボンケンコンの6がけ位ならキャピタル狙いで面白いとは思いますが。


あとボンケンコンから少し離れた場所の場合は実際にテナントがつくのか、まだ私には明白な想像がつかないです。


という事でやはり高くてもボンケンコンが一番誰が借りるのかというのがすごく想像しやすいのと、キーワードの、ちょこっと出かけるのを考えるとお店がたくさんあり想像できます。そしてオシャレなお店がドンドンできて来てるのを見てもここが中心だと誰でも想像できます。


六本木のマンションがお金持ちが住んでるのは誰でも想像できますよね。それが投資の基本です。


あと現在のプノンペンで利回りをメインで投資を決めるのも少し危険かと思ってます。日本でもそうですが三井のマンションと近くに出来る中堅デベロッパーのマンションと同時期に分譲して、値段が2割から3割高かったとします。


20年後どうなってるでしょうか?賃料はどうなってるでしょうか?中古価格はどうでしょうか?確かに新築の時は利回り自体は負けてたかもしれないですが。


長年に渡り不動産業をやって来たので振り返ればわかる事もたくさんあります。


タイを考えても利回りのみにとらわれずに、10年20年スパンも考慮に入れて物件は決めた方がいいかなぁと思ってます。


品質も良く考えていきたいと思います。


低額帯のコンドミニアムで利回りがいいものがでてますが沢山のコンドミニアムが完成して中古相場が出来上がった時に換金性やインカムゲインを取りやすいのは一等地のコンドミニアムに間違い無いと思います。


ですので供給過多だとかはあまり関係なく、何を買うが一番大事ですよね。


供給過多も自然に需要が追いついちゃうんですよね。日本でも一緒です。供給過多が来たら値段がドンドン下がるのでしょか?そんな事は一時的にはあっても相場がドンドン下がるなんて事は今のカンボジアではありえないと思いますが^_^


10年後に今より安くなると予想していたら、誰も買わないですよね。


値段が高いものでも場所がいいものはTopping outすると、成約のスピードが凄い勢いでアップします。皆さん期間リスクは取りたくないので様子見をしてる方が沢山いらっしゃるのだなぁと感じますね。



それでは弊社の宣伝を少しさせて頂きます^_^
沢山のコンドミニアムが販売してますし、これからも販売が開始されるものが出て来ます。ここでポイントですが弊社は仲介業者です^_^プノンペンで販売されているコンドミニアムの殆どを販売することができます。


多少のコミッションの違いはありますが^_^


ですので探されてる方は弊社に声をかけてもらえれば、ほぼプノンペンのコンドミニアムを網羅できますのでご安心してお問い合わせください。


極論、何を販売しても商売になりますのでお客様に一番あったものを販売することができます。偏った販売の仕方は一切しません。


そしてリセールのコンドミニアムもありますので、J-TOWERのリセール物や現地ローカルの低額帯のリセール物やらも紹介できます^_^


あとは皆様の判断ですが25年以上日本で不動産仲介業をやって来た不動産業者はカンボジアでは本当に少ないと思いますので、その感を選択の要素に入れていただければと思ってます^_^


この長年の感はプノンペンに来た当初に思っていたことがそのままおきてるので意外と侮れないんじゃないかと^_^


最後は宣伝になりましたが、日記じゃなく一応不動産ネタなのでご勘弁を。


それでは良い1日を❗️

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