静岡大家の『人生を変える不動産投資』

『人に仕える事(仕事)』ではなく、『自分が喜ぶ事(ライフワーク)』をしていれば必ず道は拓ける。不動産投資とライフワークの組み合わせこそが人生を豊かにする。

アメブロは特別情報なし。写真なし。

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あなたがサラリーマンであるなら知っておきましょう。

あなたが持っている特権を。そしてリスクを。


自由になれるか、なれないかの違いは、

知っているか知らないか・・・その差だけ。









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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

表面利回りを見ている。
借入金利を見ている。
ということは、
不動産投資における
イールドギャップ(以下、YG)
は見ているということです。
ただ基本はあくまで基本です。

いままでの賃貸経営をしていて
一番のシュミレーション通りでないのが
家賃下落率です。

空室率は概ねシュミレーション通りです。
修繕はある程度コントロールできます。
その他の軽費もコントロールできます。

ただ・・・家賃下落は想定外でした。
それなりに厳しくしていましたが、
それでもその上をいっています。

資本改善をしっかりしていけば
この問題も解決できると思います。
が、そのシュミレーションが
入ってませんでした。

キャッシュフロー戦略をとる時点で、
資本改善を先にすすめればよかったのですが、
僕はそうせずにここまで来てしまいました。

同じ場所で、同じ設備で、同じ間取りなら
建物の損耗分を減価すればいいと考え
それなりの率を乗じていましたが、
実際は、人口の減少・富の格差・
周辺の賃貸物件の建設状況などなどにより
大きく想定をはずしています。

僕のシュミレーションの精度の問題ですが、
なにかしら想定外を予想しておく事が大切だと
僕は思います。

そういう意味では、
YGを当てにしてしまうのは
リスクが高すぎるとしか思えません。

そもそもYGって考え方が不動産投資では
なじまないのです。

金融の世界とは比べようもないのです。

あと、ついでですが・・・
『家賃を下げれば決まる』
という先輩大家さんもいますが、
その時代もそろそろ終わります。

想定外の幅を大きくとっておくことが
これからの不動産投資(経営)には
大切になると考えています。


静岡大家は
「負けない不動産投資・賃貸経営」
を目指しています。そのための
情報共有・勉強会を定期的に行なっています。
 
不動産投資は地域性があります。
静岡で物件を持っている人、持とうとする人は
迷わず登録しておいてください。
これは僕のためであり、僕の仲間のための会です。

一人で勝てる時代は終わってます。
 
静岡大家公式メルマガ
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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

前回か前々回の静岡大家の会で
イールドギャップ(以下 YG)について
ちょっとだけお話しました。

金融界隈で使われる場合と
不動産界隈で使われる場合は
若干違うという言葉としてのお話と
内容に関して少し話しました。

覚えてますか〜(笑)

で、その中で本来の意味とは違う、
金融と不動産との違いがあるので
単純じゃないよってまとめたのです。



YGがとれればいいじゃん

って考え方は非常に危険です。

簡単にいってしまうと、
借入金利が高くても、
利回りが高ければいいじゃん
って考えてる人のことですが、
本当に危険極まりないことです。

有名な方が言っていたので
真に受けてるのだと思いますが、
もっと自分で考えないとだめです。

『あの人がいったから』みたいな
ぬっるいことを言う人がいますが
全然だめです。

不動産の場合はリスク(不確定要素)に
さらされる期間が長いのです。

その分を割り引かないといけないし、
割り引かないといけない要素がありすぎて
もはや使えない指標であると言えます。

何度も書きますが、
不動産投資(経営)は上限が決まった
先行きが暗いビジネスです。

明るい未来が想定できないのですから
期待値だけで大博打をしてはダメです。

これは絶対いける!

そう思った時だけ
昔で言えば○ル○銀行へ駆け込んだのです。
最後の砦と言われ重宝した方も多いでしょう。

しかし彼らも商売です。
ボランティアではありません。
借り換えできないように貸しています。

そこを割り引いて考えても買いたい
って思う物件ってありますか?

僕は出会った事がないのですが・・・

というのがきょうのお話でした。


ところで・・・
昔の最後の砦は○ル○銀行だったのが、
いまや○岡銀行になっているとお聞きして、
時代の流れと軽くショックを受けました(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

流行のゲームの話じゃありません(笑)
静岡大家の会でわりといいこといったと
自画自賛なので(笑)シェアします。

僕の不動産投資(経営)の始まりは
守りにあります。

生活を守るために始めたものであり、
そのスタンスはいまでも変わっていません。

リストラという言葉が一般的になり
縁故採用が多い会社において、
なんの後ろ盾もない自分が
真っ先にリストラされるだろうと
想定していました。

で、守りにこだわるって話の中で
僕が高校球児だった時のお話をしました。

僕の高校は弱小でしたが、
監督は甲子園経験者でした。
高校野球の監督になるために
教師になる人は多くいますが、
まさにそんな感じでした。

まあ、それはそれですが、
その指導方法が

守り9割り・攻撃1割り

だったのです。
その理由は、
守りは練習によって鍛えられる
というものです。
攻撃は練習しても
それほど鍛えられないというものです。

勝つためには守りを固める事が大切です。

これは確率論でもありますが、
攻撃重視で勝ち進むのは難しいです。
守りを堅め相手のほころびを待つ、
投資で言えば嵐が過ぎ去るのを待つ。
これが負けないためのコツだと考えます。

いつの間にか不動産投資(経営)は
攻める事に夢中になってしまいます。
(だって攻める方が楽しい!)
しかし守りを固めてからの攻めが大切だと
僕は思っています。

今回来てくれた若い仲間に
負けない投資をしたいと言われました。
すごくうれしかったです。
攻める投資は僕には教えられませんし、
推奨もできません。

まずは負けない事を優先する。
これがすごく大切だと訴えて来た事が
届いているのかなと思ったのです。

まあ、いつもの、
僕の独りよがりかもしれませんが・・・笑。

でも守りを固める重要性の話は
なかなかよかったと思ったので
シェアしたいと思います。


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

僕はDIYはしませんが、
建物知識についてはちょっとあります。
(現場のおさめはできません)

いろいろな職人さんと話をします。
自分の知識のブラッシュアップのためです。
あまり職人さんの邪魔にならないように
ちょこちょこですけどね。

それはいいとして、
僕の尊敬する職人さんは腕がいいと思います。
ただ考え方が固まっている人が多いです。

自分のやり方が一番だ!それ以外は邪道だ!

そう考えている人がほとんどです。
そうでないとやっていけないのかもしれません。

ただ、時代も変わっているし、
材料も変わっている、
当然、工法も変わります。

現場にいる本人達の方が詳しいはずなのですが、
自分たちの慣れた方法でやってしまいます。

僕は大手の建築会社にいたので見ていますが、
若手の監督は最初は職人さんから学びます。
でもできる監督は次第に職人さんをうまく
使えるようになります。

大家にそのような仕事のさせ方はできませんが、
なんでも言う事を聞いているとなめられます。

DIYは必要ないと思いますが、
建物に関しては少し勉強しておくのが
これからの大家さんには必要だと思います。

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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

不動産のことはネタ切れですね(笑)
何もやってないですから当然と言えば当然です。

僕はDIYとかはやらないので、
わりと盛り上がるようなネタに
参加できないのがつらいところです。

自分の嫌なことは一切しないと決めました。

軽費を浮かせるためにDIYも少しはやりましたが、
理由が理由なので楽しくありません。
このような状態でいいものができるわけがなく、
ひいては入居者様の満足度を下げ迷惑をかけ、
最悪の場合は退去につながると判断しました。

すべては自分のために。
僕の借金を返してくださる入居者様のために。
僕はDIYをやめました。

きょうも職人さんが見積もり提出のために
来てくれていました。

彼らが楽しくてやっているのかわかりません。
ただ生活のためにやっているかもしれません。
だとしても出来映えは僕と雲泥の差があります。
若い頃からきっちり修行してきたのでしょう。

もちろん彼らの値段は高いです。
自分でやった方が安いに決まっています。

でも僕はやらない。

だから僕は自分でDIYをやる以上のものを
自分の仕事でみせなくてはなりません。
彼らの時間給以上の仕事を・・・

ハードルが高い。大工さんの人工高い・・・

きょうは僕の決意と愚痴になりました(笑)

限りある時間を考えると、
『やらない』という選択が必要になると
僕は思いますがいかがでしょうか。


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

不動産賃貸経営というのは、
上限が決まったビジネスです。

ですから、利益をあげていくためには
規模の拡大が必要になります。
(節税のためにも必要になります)

そんなことはわかってる(笑)

多くの方は規模を拡大していきたいわけですが、
その先にあるものをしっかりと見た方がいいと
僕は思っています。

僕は僕自身が土地に縛られるのが嫌ですし、
自分の子供にもそのような不自由を
残すつもりはありません。


買い進めるためや節税のために
個人、法人を駆使していると思います。

個人にしても、法人にしても、
不動産は残ります。
そのことをもう少し家族とお話するべき
なのではないかと思いますね。

不動産の規模を拡大するゲームは
個人でやるには楽しいですよね。きっと。

でも、残された人のことを考えることも
重要なのかと考えます。

余計なお世話なんだけどね(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

3連休ですね。さらっといきます。

僕は個人的に陰謀説みたいのが大嫌いです。
やたら陰謀説を、
さも見てきたかのように
書く人もいますが、
意味がわかりません。

それはさえおき、
今日のタイトルはなんとなくそれチック(笑)

先日、空室の問題を記事にしました。
都市部で空室率30%というやつですね。

で、僕は、新築を止めたいのなら
仕組みを変えればいいと思うのですが・・・
そうはなりません。

よくよく考えて見たら
誰も困っていないし、
税金を徴収する側からすれば
土地を守るために「自らのリスク負担」で
借金をしてくれる「ありがたい人間」がいるのに
わざわざ仕組みを変えたりしないと思うのです。

陰謀というか、
日本人の習性を上手に利用した
お上のほうが一枚上手だなと
思うに至りました。

まあ、陰謀とからめて書いてみましたが、
世の中は為政者(官僚?)によって
うまくコントロールされているのでは?と
陰謀説っぽいことを考えました。

こんなことに頭を使っているのは無駄であり
自分のための賃貸経営力強化が急務だと
実感しています(笑)


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不動産で未来を拓く!
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妻が新しくできるマンションを見たいということで
オープン前のモデルルームに行ってきました。

なぜオープン前かというと・・・
僕は見込み客らしくいまだに案内が来るのです(笑)

正直、ぜんぜん買うつもりがないので、
面倒だし、営業さんにも悪い気がします。
しかし、なぜか妻がノリノリなので行ってきました。

大変申し訳ないので、
妻が超乗り気、僕が買う気なしの
役柄で見学して結局買わないっていう
寸劇をすることにしました。

妻が超ノリノリで演技なのか本気なのか
ハンコついちゃいそうなくらいの勢いでしたが、
僕が仏頂面で対応したのでなんとか無事でした。

で、それはいいのですが(前ふり長い・・・笑)
いろいろ学びがありました。

最新設備。人気間取り、人気コーデ・・・
女性目線のニーズ、街に求める要望・・・

もちろん、分譲と賃貸の違いはありますし、
属性によるニーズやウォンツの違いなど、
そのままでは使えないソースかもしれませんが、
とても考えさせられる貴重な時間となりました。

僕は常に賃貸としてのことを考えているので
分譲のことは頭になかったのですが、
やはり偏りはいけないですね。
とても勉強になりました。

特に営業さんはハンコをつかせるのが仕事なので
奥様(女性)の心をくすぐるのがうまいです。
その中にも賃貸で使えそうなネタがあります。

買わないのに行くもの面倒ではありますが、
定期的にモデルルーム見学することを
激しくおすすめしたいと思います。


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

最初にお知らせです。
静岡大家の会 7月定例会は申し込みベースで
規定人数を越えました。ありがとうございます。

決済がまだの方がいますので
もう少し募集はしますが
申し込み・決済ともに
お急ぎ下さいますようお願いします。

特にAさん早くお願いします(笑)

参加希望の方はこちらから
メール登録してください。
折り返し返信メールが飛びます。

http://stmp.jp/form/42/504/2673b0/



それでは本題です。

あっというまに今年も半年終わっちゃいましたね。
そろそろ確定申告と修繕計画を見直さなくてはですね。

壁を壊していて思いました。

前オーナーさんは、
自分の利益を最大化するために
壁紙もタイルもずんずん積み増しするスタイルでした。
廃材と手間がでないので安くあがるのです。

その他にも築古ならでは
デメリットが割と出てきて困っています。
築古のメリットはもちろん安いこと。
安く買えるからキャッシュが残るのです。

当然ですが、
そのキャッシュから修繕費をだすわけです。
これを使ってしまうのは論外として、
この修繕費が想定以上でてしまうのが
非常に困ります。

大家としては賃貸経営、入居者のためにも
修繕と資本改善をしなくてはなりません。
それをやってもお金が残る・・・つもりで
覚悟して築古を買っています。

でも、計算してみると・・・
あんまり旨味がない。

僕はDIYもやらないし、業者たたきもしません。
他の方の修繕費より高いかもしれません。
経営努力が足りないということでしょうが
借金額(リスクテイクした額)に比べて
リターンは多くないなというのが実感です。

キャッシュアウトすることは
いまのところありません。
ただ、今後、築古ならではのトラブルが
一気にくる可能性はあります。
そう考えると怖いですね。

築古は早く売って新築へシフト。
で、新築もなるべく早く売却していく。
で、インカムばかりではなく
キャピタルも積極的に狙っていく。
これが不動産投資(経営)で勝つ秘訣だと
僕は考えています。

築古のすべてがババではありませんが、
古くなって直しが必要になることは
ほぼ間違いありません。

誰かがババを持つことにはなるのです。
建物がババだわ、土地は使い道ないわでは
目も当てられないですね。

やっぱり慎重な土地選びが重要な訳で、
決して楽な投資ではないとあらためて
実感しております。

だから面白いんだけどね(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

すごくうれしいことに・・・

「まだ不動産投資をはじめていないのですが
静岡大家の会に参加することは可能ですか?」

という問い合わせを何件かいただきました。

何度か書いていますが、
僕が静岡大家の会を作ったのは、
これからの時代を乗り切るためには
勉強と仲間が必要だと思ったからです。

で、僕が価値を提供できるのは
これからの大家さんの背中を押せる。
あんまりヤバい時は止めてあげられる。
このくらいだと思っています。

だから初心者・未経験者が主な対象なのです。

ベテラン大家さんや地主大家さんなどは
こんな会に来なくても盤石な基盤をお持ちです。

僕の会にわざわざ勉強に来てくれる方々は、
比較的若く、大家歴が短い方が多いです。

そして不動産投資をしていない方も
毎回必ずひとりは来てくれます。

どうか臆せず気楽に来て欲しいと思います。

参加希望の方はこちらから
メール登録してください。
折り返し返信メールが飛びます。

http://stmp.jp/form/42/504/2673b0/




で、今日はイベント参加の注意点です。

一番大切なことは「目的」を持つことです。
目的がわかれば参加するイベントが決まります。

次にイベントの精査です。

例えば不動産投資(経営)に興味があって
大家の会にでてみたいと思う「これから大家さん」が
普通の大家の会にでてはいけません。

そこは魑魅魍魎どもが跋扈する世界だからです(笑)

ベテラン大家さんは違う次元の話をしています。
その話を聞いて真に受けたりあせったりが
これから大家さんにとって一番の害です。

ベテラン大家さんに悪気があるのではなく、
そういう次元で普通に話をしています。

時がくれば実になる話ですが、
これから大家さんにとっては
いまはまだ『毒』です。

必要な情報以外を入れないということも
非常に重要なことです。

ベテラン大家さんやカリスマ大家さんや
地主大家さんの話を「いま」聞いてしまうことは

得よりも損が多いです。

これは1年間静岡大家の会を運営してきて
はっきりと感じました。

話を戻しますが、
目的をしっかりと持てば、
このようなミスも減ります。

イベントに何を求めるのか
目的をしっかりともって参加することが
とても重要になります。



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あ、今回の静岡大家の会7月定例会は
1年間運営してきた形でのラスト開催です。
ぜひたくさんのご来場をお待ちしております。

っていいっても、定員15名だけどね(笑)

静岡大家の会 7月定例会-20160723
静岡大家の不動産アラカルト

不動産投資詐欺手口紹介
火災保険活用・壁屋修理進捗
決まる部屋トレンド談義
賃貸住宅フェアトレンド分析
不動産投資のキモ
静岡大家の会のご案内

こんな感じです。

いつも通り、
静岡駅周辺の某会場で16時から18時まで
18時からは懇親会(懇親会セットです)

価格はいつも通り5千円
飲みホーダイプランです。


まあ、とりあえず、
繁忙期を終えての報告会と反省会で
楽しく飲みましょう(笑)


静岡大家の会 7月定例会-20160723

開催日時 
平成28年7月23日(土)

15:30 開場・受付
16:00 静岡大家の会 7月定例会
17:40 質疑応答
18:00 会場撤収・解散

開催場所
静岡駅前某所(徒歩10分圏内)

参加費用
会費 5,000円(懇親会費込み)


参加希望の方はこちらから
メール登録してください。
折り返し返信メールが飛びます。

http://stmp.jp/form/42/504/2673b0/

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