静岡大家の『人生を変える不動産投資』

『人に仕える事(仕事)』ではなく、『自分が喜ぶ事(ライフワーク)』をしていれば必ず道は拓ける。不動産投資とライフワークの組み合わせこそが人生を豊かにする。

アメブロは特別情報なし。写真なし。

特別情報・写真つき本サイトはこちら


あなたがサラリーマンであるなら知っておきましょう。

あなたが持っている特権を。そしてリスクを。


自由になれるか、なれないかの違いは、

知っているか知らないか・・・その差だけ。









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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

僕もブランディング上の問題で
リタイヤなんていってましたが、
根本的なリタイアとは違います。

結局、他の方もリタイアと言うだけで、
不動産投資(経営)を仕事にしただけです。
プレイヤーとして規模を拡大するか、
コンサルさんや講師さんをやるか、
ひとそれぞれですが、
とりあえず何かをやっています。

他人様のことはどうでもいいですが、
これを考えると、
必死こいてリスクを冒して
リタイアすることもないんじゃない?
と僕は思っています。

とはいえ・・・
いまの会社が嫌なので辞めたいわけです。
であれば・・・
不動産投資でなくてもいいと思うわけです。
で、アドバイスします。

すると、だいたい不動産投資の方が
安全だからという答えが返ってきます。

そんなに安全かな~って最近思います。

僕も株やFXで打ちのめされてきたので
それよりは安全だと思って始めました。
でも、いまは結構ヤバいと思います。

これから買う人は注意して。
すでに買っちゃった人は覚悟して。

そんな風に思っています。


いまの仕事が嫌になって止めたいのなら、
不動産投資(経営)も必ず挫折しますよ。

はっきりいって投資は面白い。
ですが大家業は・・・

テンション上がる事は少なく
テンション下がることばかりです(笑)

で、リタイアするといっても
前述の通り大半の人が働く訳です。
つまり経営者になるわけです。

残念ながら、
僕のブログを読んでくれていう方の多くは、
孫さんや稲森さんのような
一流の経営者にはなれないでしょうし、
ドナルド・トランプのような
大富豪にもなれないでしょう。

世の中の情報は、
きらびやかにみせているだけで、
再現性がないものが多いです。

というわけで、
本業あっての副業として
ちょぼちょぼやってればいい
なんて思うんです。

本業に必要なスキルを獲得するまでの時間を
よく考えてみてください。

簡単にやめてしまうのはもったいないですよ。

レバレッジを効かせつつ、
副業でちょぼちょぼやってるぶんには
大きな痛手も負わないと思います。

人によってはテンション下がる話です。
ただ僕の真意をわかってくれる方には
僕以上に理解してくれている人がいて
本当に感謝しています。

そんな気持ちで久しぶりに
ネガティブブログを
書いてみました(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

祖母の初盆のために千葉に行ってきました。
超田舎なので土地がタダみたいなものです。

で、うちの近くに太陽光発電所があります。

割と立派な土台と架台です。
防犯上のフェンスも囲ってます。
配線は地下に埋め込んでいます。

この発電所を見て思いました。

土台・架台・配管・保険・・・
見直せるところを見直せば
まだまだいけそうだと・・・。

というのは素人考えで・・・

太陽光発電関連業者さんの倒産が
話題になりました。

買い取り価格が下がり投資としての
旨味がないのかもしれないですね。

それはさておき、
投資家としては
太陽光がだめなら
風力いきたいですね。

夜にも発電するし、
ギャンブル性もあって(笑)
すごく楽しそうです。

ただ・・・
僕の周りの高額所得者は
まだまだ太陽光にいってますよ。

それだけの魅力があるってことです。

残念ながら、
『高額所得層』だけですけど(笑)

たぶん高額所得層は理由はわかってます。
僕は指をくわえて見ていようと思います。




話は変わりますが・・・
僕は原子力発電を再稼動するのは反対です。
理由もなく恐れるなという洗脳があります。
でも理由なく恐れるというのが
人間に備わった機能です。

人はわからないものを畏れるものです。

それでいいんです。

だって放射能のこと、被害のこと、
なんにもわかってないのですから。
畏れるのが当たり前です。

放射能廃棄物を全国に拡散しようとしてますが、
まずは東京でやってもらいたいものです。
国会議事堂とか立て直したらいいです(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

空家問題って最近言いますが、
そもそも何が問題なのでしょうか?

僕がイメージするのは
火事のおそれがあったり
犯罪に使われるおそれが
あるって事くらい。

確かに問題かもしれないけど
家を持つということは
最後まで責任があるってこと
なんじゃないですか?

自治体が補助金出したりする
必要があるのでしょうか?

どうせ固定資産税が高くなるから
くらいの理由でほかされてるに。

ならば強制的に壊させればいいのに。

家主の責任で貸し出させればいいのに。

売れないなら売れる価格まで
下げさせればいいのに。

なんといっても
使わない家を持っている人達です。
お金に困ってるはずがないです。
自分で責任をとらせればいいです。

補助金や助成金を受けたものが
賃貸市場にでてくるのは
まじめに賃貸業をしている僕らへの
行政からの圧迫としか思えません。

僕の賃貸経営を脅かすものには
すべて反対です(笑)

っていう僕の考えなどどうでもいいですが、
それだけ賃貸経営を心配してることを
理解していただければと思います。


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

僕は「氣」というものを大切にしています。
氣を与える人、吸い取る人がいます。

簡単に言ってしまうと、
一緒にいて元気になる人と元気がなくなる人
と考えるとわかりやすいと思います。

そういう経験は実社会に多くありますよね。

で、氣を吸い取る人というのは2通りあります。

意識的に吸い取る人と
無意識に吸い取る人です。

教えてクンというのは
典型的な吸い取る系の人です。

これには意識的な場合と無意識があって
僕はどちらかというと無意識の方が苦手です。

いづれにしても
教えてクンとは付き合いたくありません。

そこで自分の事を省みます。
僕が意識的に吸い取ることはありません。
ただ無意識に吸い取ることがないように
注意をしなければといつも思っています。

氣を吸い取る人というのは
教えてクンばかりでなく、
いろいろなタイプがあります。

その中で僕が気をつけているのが
マイナスな言葉を使わないということ。
僕はもともとがネガティブな人間なので
(こういうのもあまり書きたくない)
気をつけないと自分ばかりでなく、
他人まで痛めてしまいます。

言葉の端々に氣を吸い取るワードが
でてきてしまうのです。

あなたは気を吸い取る人になってませんか。
振り返ってみることをおすすめします。


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ダイゴの嫁さんに惚れそうな静岡大家です(笑)

お断りしておきますが・・・
うちには空室があります。

空室があっていうのもなんですが、
決められない空室はないと思ってます。

決まらない物件を買う事は論外ですが、
決まらない物件というのはありません。

お金・労力・人脈を駆使すれば
絶対に決まります。

だから実際のところは、
どこを買ってもいいです。
お金・労力・人脈があれば。

でも、これから大家さんにはないでしょ。
ってのが僕の考えです。

周辺がガラガラだっていい、というか、
入居者さんが目移りしなくて
むしろその方がいいでしょう。

周辺がガラガラなら地域ナンバーワンに
なりやすいってもんです。

しかし、往々にして、
お金をかけられなかったり
労力をかけられなかったり
人脈がないので苦戦します。

で、空室が発生してあせります。


お金・労力・人脈


お金と労力は自分の財布直結です。
自分でやるか人に頼んでやってもらうか
いづれにしてもお金に換算できます。
人脈をつくるにも時間は必要です。
時間=お金です。

要はお金です。

不動産からのキャッシュフローを
上手に使わないと詰まります。

空室の原因は次のどちらかです。

お金をかけられないか
お金をかける決断ができないか

お金をかけられる場合は
お金をかければ絶対に決まります。
しかし大切な事はお金のかけかたです。

地方のようにリノベしても
家賃を大きく上げられない場合は
リノベなどの大きな金をかけても
無駄になる事が多いです。

だから効率よくお金を使う
それが経営手腕というものだと
僕は思っています。

いづれにしても
私に決められない部屋はない!
(これがいいたいだけ・・・笑)

僕とともに
本当にお金がないのか確認しましょう。
お金の効率よい使い方を考えましょう。


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

法人で買うか、個人で買うかを
ブログで書いた際に、
それぞれのメリット・デメリットを
考えた時がありました。

コメントもいただきまして、
規模を拡大していくには
法人が有利だろうという
ことになったと記憶しています。

その時に買うつもりがなかったので
知識として考えていました。

で、その時からあまり変わらないのですが、
法人でも個人でも不動産はやっかいだ。
というのが僕の考えの根底にあります。

もちろん不動産が好きだし、
自分を一歩前にすすめるためには
絶対に必要だと思っています。

ただし、この世の中の仕組みを考えた時に
不動産ははずせないというだけで、
未来永劫増やしたい、持ち続けたいとは
微塵も思いません。

僕に相談してくれる人のほとんどが
できるだけ早く多く増やしたいといいます。

増やしてどうしたいのかとお聞きしますが
明確な答えを聞いた事がありません。

法人か個人かで買うことを考えるよりも
買ったあとにどうしたいかを考えたほうが
いいかと思いますがどうでしょうか。


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

不動産投資を考える時に
出口を考えると思います。
だいたい売って終了なのですが、
問題は売れる値段ですよね。

「安値」でしか売れない物件は
出口がないということで
検討からはずされます。

ただ「高値」で売れるだろうというものも
予測でしかなくたくさん持ちすぎるのも
リスクを蓄積するだけではないかと考えます。

規模を拡大する場合は、
リスクの蓄積についても考えることが
重要なのではないかと考えています。

また、多くの方は
それほど持たないはずですので
わざわざ郊外の高利回りとかでなく、
10年間よさげなところを買っておくのが
無難じゃないかなと思います。

郊外の高利回り物件ってのは
プロに任せておけば・・・って思うのは
僕がなまけものだからでしょうか(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

薬関係のパクリです(笑)
薬物はやっちゃだめですが、
会社はやめちゃだめです。

僕はいい時代に就職活動をしたので
楽勝で会社に入れました。
説明会に行けば内定をもらえた時代です。
交通費ももらえた時代なので、
友人などは交通費目当てで内定をもらいに
行っていたほどです(笑)

それはさておき・・・
僕はサラリーマンになって
親も大変喜んでくれましたし、
僕自身もサラリーマンって
素晴らしい!!!って
心から思いました。

僕の親の人生は波瀾万丈・・・ではなく
ずっと低空飛行のままでした。
当然、僕自身も安定という言葉とは
無縁の人生を送っていました。

僕自身がサラリーマンになってはじめて
『安定』というものを知りました。
サラリーマンの人達というのは
経済的に安定しているので
非常におだやかです。

穏やかに定年まで行けたらいいなと
いまでも思います。

帰れるものなら帰りたい。

そんなことも思いますよ。
まあ、戻れないので仕方ないですが。

安定と属性をくれるサラリーマンは
やめちゃダメ!絶対。だと思います。


なんでこんなことを書いてるのか?

フェイスブックのアフィリ系の友達が
増えすぎて(笑)猫も杓子も
不安をつくり、煽り全開(笑)、
自分のコミュニティーや教材に
誘導するという吐き気を催す状態に
なっているからなのです(笑)

与沢君みたいなボスキャラには
出会わないですけど、
いまはカリスマはいないのかな。

賢明な不動産投資家の皆さんには
つまらない話題だったかもですね。
一応注意喚起でした(笑)


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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

表面利回りを見ている。
借入金利を見ている。
ということは、
不動産投資における
イールドギャップ(以下、YG)
は見ているということです。
ただ基本はあくまで基本です。

いままでの賃貸経営をしていて
一番のシュミレーション通りでないのが
家賃下落率です。

空室率は概ねシュミレーション通りです。
修繕はある程度コントロールできます。
その他の軽費もコントロールできます。

ただ・・・家賃下落は想定外でした。
それなりに厳しくしていましたが、
それでもその上をいっています。

資本改善をしっかりしていけば
この問題も解決できると思います。
が、そのシュミレーションが
入ってませんでした。

キャッシュフロー戦略をとる時点で、
資本改善を先にすすめればよかったのですが、
僕はそうせずにここまで来てしまいました。

同じ場所で、同じ設備で、同じ間取りなら
建物の損耗分を減価すればいいと考え
それなりの率を乗じていましたが、
実際は、人口の減少・富の格差・
周辺の賃貸物件の建設状況などなどにより
大きく想定をはずしています。

僕のシュミレーションの精度の問題ですが、
なにかしら想定外を予想しておく事が大切だと
僕は思います。

そういう意味では、
YGを当てにしてしまうのは
リスクが高すぎるとしか思えません。

そもそもYGって考え方が不動産投資では
なじまないのです。

金融の世界とは比べようもないのです。

あと、ついでですが・・・
『家賃を下げれば決まる』
という先輩大家さんもいますが、
その時代もそろそろ終わります。

想定外の幅を大きくとっておくことが
これからの不動産投資(経営)には
大切になると考えています。


静岡大家は
「負けない不動産投資・賃貸経営」
を目指しています。そのための
情報共有・勉強会を定期的に行なっています。
 
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これは僕のためであり、僕の仲間のための会です。

一人で勝てる時代は終わってます。
 
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不動産で未来を拓く!
不動産投資コーチ 静岡大家です。

前回か前々回の静岡大家の会で
イールドギャップ(以下 YG)について
ちょっとだけお話しました。

金融界隈で使われる場合と
不動産界隈で使われる場合は
若干違うという言葉としてのお話と
内容に関して少し話しました。

覚えてますか〜(笑)

で、その中で本来の意味とは違う、
金融と不動産との違いがあるので
単純じゃないよってまとめたのです。



YGがとれればいいじゃん

って考え方は非常に危険です。

簡単にいってしまうと、
借入金利が高くても、
利回りが高ければいいじゃん
って考えてる人のことですが、
本当に危険極まりないことです。

有名な方が言っていたので
真に受けてるのだと思いますが、
もっと自分で考えないとだめです。

『あの人がいったから』みたいな
ぬっるいことを言う人がいますが
全然だめです。

不動産の場合はリスク(不確定要素)に
さらされる期間が長いのです。

その分を割り引かないといけないし、
割り引かないといけない要素がありすぎて
もはや使えない指標であると言えます。

何度も書きますが、
不動産投資(経営)は上限が決まった
先行きが暗いビジネスです。

明るい未来が想定できないのですから
期待値だけで大博打をしてはダメです。

これは絶対いける!

そう思った時だけ
昔で言えば○ル○銀行へ駆け込んだのです。
最後の砦と言われ重宝した方も多いでしょう。

しかし彼らも商売です。
ボランティアではありません。
借り換えできないように貸しています。

そこを割り引いて考えても買いたい
って思う物件ってありますか?

僕は出会った事がないのですが・・・

というのがきょうのお話でした。


ところで・・・
昔の最後の砦は○ル○銀行だったのが、
いまや○岡銀行になっているとお聞きして、
時代の流れと軽くショックを受けました(笑)


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