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$住宅ローンコンサルタント 篠崎ひろ美のブログ



テーマ:

「年金をアテにせず定期的に収入が得られる」

「節税効果がある」


と、サラリーマンがワンルームマンションを購入するケースがあります。


しかし、気をつけなくてはならないのが


「投資用マンションのローンがあるために、

自宅の住宅ローンの借り換えができない」


ことがある、ということです。


投資用マンションがあるために自宅の住宅ローンの見直しができない理由は

投資用マンションのローン返済額が返済負担率に加味されてしまうから。


返済負担率とは、


「年収に占める借入金返済額の割合」


のこと。


各金融機関で 「返済負担率が〇%を超えると融資しない」

という審査基準があります。


返済負担率を計算するときの年収ですが、

給与所得者の場合は税金も含めた「総額」で計算します。

(まれに、「税引き後の手取り年収」で計算する金融機関もあります)


借入金返済額には、自宅の住宅ローンだけでなく投資用マンションの

ローンも含まれますから、返済負担率は基準を超えてしまう可能性が高くなります。


このときに、ポイントになるのが


====================================


投資用マンションの収入を返済負担率の計算をする際、

「年収」に加えることができるか?


====================================


ということです。


これが、金融機関によって様々なんですね。


主に次の3つ


①家賃の70%を年収に加える

②家賃収入から経費を差引いた「所得」を年収に加える

③家賃収入は一切加えない といったパターンがあります。



①のように家賃収入の70%を年収に加えることができると、

返済負担率をクリアする可能性はあります。


②のように「所得」で判断する場合、

節税のために経費をたくさん計上して

所得を限りなくゼロに近づけているようなケースでは、

返済負担率をクリアしない可能性が高いです。


③の家賃収入は一切加えないケースも、

返済負担率をクリアしない可能性が高いですね。



ですから、投資用マンションのローンを組んでいる人が、

自宅の住宅ローンを借換える場合には

家賃収入を加えてくれる金融機関を探す必要があります。


そうなると、借換えできる金融機関は限られてしまいます。

場合によっては、借換えができないという方もいらっしゃいます。



以前、41歳の男性から住宅ローンの借換え相談をお受けしたときに

「良い条件の投資用ワンルームマンションが見つかったので

購入しようと思っているんです…」 と、おっしゃったんです。



これは、順番を間違えたら大変です。


「先ずは、早急に住宅ローンの借換えをしましょう」

ということで借換えをした後に、無事ワンルームマンションを購入されました。


その男性は住宅ローンの借換えによって 700万円以上の支払利息が軽減できました。


もし、ワンルームマンションを購入したために、

借換えができなければ、得られなかった利益です。



資産を増やすはずのワンルームマンションが

逆に資産を減少することにもなりかねませんね。


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テーマ:
「マイホームを買おうと申し込んだら、
融資が通らないと断られてしまいました」


個人事業主のKさんからのご相談です。

原因は、「所得」が低すぎることでした。


節税したい!

と、誰もが思うこと。

しかし、それが原因で住宅ローンが
借りられないケースがよくあります。



節税には3つのパターンがあります。

一つ目は会社経営者の場合の会社の節税。
二つ目は個人事業主の場合の節税。
三つ目はサラリーマンなどの給与所得者の節税。


どのパターンも、様々な節税のやり方があり、
特に会社経営者や個人事業主の方は
実際に取り組んでいる人がほとんどでしょう。

ところが、この節税が原因で
住宅ローンが借りられない。
あるいは借換えができない。

ということが起きています。


Kさんもその一人でした。


住宅ローンの審査で、
先ずクリアしなければならないのが
「返済負担率」です。

返済負担率とは、年収に占める
借入金の返済額の割合です。
(この借入金の中には住宅ローンと、
住宅ローン以外の借入金が含まれます)


この返済負担率をクリアしなければ、
次のステップに進むことができません。


給与所得者は「年収」をもとに、
返済負担率を計算しますが、
個人事業主の場合は、「所得」をもとに審査します。


「所得=売上-経費」


たとえば、民間の金融機関で
2000万円の住宅ローンを30年返済で借りるには、
サラリーマンなら年収が330万円以上、
個人事業主の場合は、所得が330万円以上
必要になります。


ところが、個人事業主の場合「所得」が多いほど
税金や国民健康保険料が高くなるため、
経費にできそうなものはできるだけ多く計上して
所得を少なく申告しているんです。


Kさんはそれまで数百万円あった所得を
100万円未満にしました。


理由は税理士からの提案でした。
よくあるケースです。


税理士は税務の専門ですから、
合法的(のはず)な節税方法を教えてくれます。
(それが、仕事の一つでもあるので当然です)

しかし、

「住宅ローンを借りる予定がありませんか?」
「借換えする予定はありませんか?」

と、聞いてくれる税理士はそういないと思います。


今後、住宅ローンを借りるかもしれない、
あるいは借換えする予定がある場合は
その旨をしっかり伝えましょう。


むやみに節税をするのではなく
計画的に取り組むことが大切です。



Kさんの場合は、
まずライフプランを作成し、
いくらの住宅ローンなら最後まで無理なく返済できるか?
を試算し、それをもとに必要な所得金額を出しました。



ちょうど今、確定申告の時期です。

住宅購入を考えている方、
借換えを検討する余地のある方は
その時になって「遅かった・・・」
ということにならないよう、
シッカリ検討してから、申告することをおすすめします。


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大人のひな祭り♪


「仕事をやめることにしました。」


ある女性からの一通のメール。


それは、数週間前に家計診断をした女性からのものでした。

私がお客さまの相談を受けるときに一番大切にしているのは

「その人が望む将来」です。


多くの人があんなことしたいな、こんな生活したいな、そういう想いがありながら

「私には無理」「もう遅い」そうあきらめているのです。


とてももったいないと思います。


彼女もその一人でした。

オシャレが大好きでとてもセンスの良い素敵な女性でしたが、

目黒にある中小企業に勤め事務の仕事をしていました。


将来の夢を聞くと、

「本当は自分の大好きな洋服にたずさわった仕事で独立したいなって

ずっと思っているんです。

でも、上手くいくか不安だし、具体的に決まっているわけではないし、

取りあえず今のままでもお給料はもらえているし・・・。

それにもう36歳ですから。

でも、なんとなくあきらめ切れないような・・・。」


36歳。まだまだこれからです。

私が起業したのは44歳、完全独立したのは46歳ですから!(笑)


私の好きな言葉に


「早すぎない、遅すぎない、今が一番ちょうどいい」


という船井幸雄さんの言葉があります。

この言葉に何度はげまされたことでしょう。


私は、離婚、再婚、子育て、主婦(一応)、起業、

といった経験をしているせいか家計診断を発端に

人生相談のようなお話しに発展することもしばしばです(笑)



彼女は結果的に、仕事をやめ自分がやりたかったことをするために

短期の学校に通い勉強をはじめました。


彼女は、きっと夢を叶えてさらに輝く素敵な女性になると思います。


人は目的と目標を持つと彼女のように、とてつもないパワーを発揮します。

そして活きたお金の使い方、活きた時間の使い方ができるのです。


そうなると、細かな節約などしなくても家計管理は上手くいくでしょう。



あなたは、自分の夢をあきらめていませんか? 

大切な想いを心の奥底に封印していませんか? 


3月3日はひな祭りです。

もう一度、子どものころの気持ちを思い出してみませんか? 


何の制約もなく夢を語っていた頃に!

そんな素敵なあなたのスタートにおとなのひなまつりを開催します。



「夢と幸せを手に入れるお金の使いグセ改善」ミニレクチャ―&書籍付き。

白酒をご一緒に、楽しいひとときを過ごしましょう。


こんな方は、ぜひおとなのひなまつりにご参加ください。

翌日からあなたの心と暮らしが、きっと変わります。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

◆具体的に将来を考えていないけど、何となく不安。

◆やりたいことはあるけれど、何から始めたら良いかわからない

◆もっと、自分磨きをして素敵な女性になりたい。

◆リタイア後の生活は不安だけど、どうしてもお金を使ってしまう。

◆お金は大事だと思うけれど、何から手を付けて良いのかわからない。

◆自分のお金の使い方を直したい

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


・日時 3月3日(月)19:00~

・場所 恵比寿の美味しいお店を予定しています

・参加費 7,000円(ミニレクチャー・書籍代込)

お申し込みは下記からお願いいたします。

※男性も参加OKです(^^)/


http://www.woman-smile.com/article/15024545.html

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