売却失敗談(税金)

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皆さんこんにちは!!

アートアベニューで資産運用コンサルに携わっている後藤です。

 

今回は、弊社で管理している物件のオーナーで私が体験した税金での売却失敗談紹介します。「物件概要」と主な「不安要素」は下記の通りです。

 

 

(物件概要)

交通:東西線「妙典駅」徒歩7

土地:72

構造:RC造4階建

種類:居宅兼店舗

築年:20007月

戸数:11戸(1K × 8戸、3LDK × 1戸、店舗 × 2戸)

現況:賃貸中

家賃:1,384万円(満室想定)

売却価格:20,000万円

利回り:6.92%

 

(不安要素)

・2億円以下は売却しない → 利回りが低すぎる(7.5~8%が妥当)

・業者卸し17,000万円(7社からのヒアリングベース)→ エンド(一般)のお客様頼み

・土地・建物の担保価値が売却価格の65% → 融資が付きにくい

・検査済証が無い → 融資が付きにくい

 

 

上記の項目等から売却は長期化するのではないかと思っていました。

しかし、弊社で管理しているオーナー(属性が良く、融資が付きやすい方限定)に紹介したところ、ぜひ購入したと言うオーナーが数人現れ、売却活動ほんの1ヵ月間で2億円の買付書を頂きました。正直こんな短期間で売却できるとは想定していなかったので、驚きとともに物件が無い現状を改めて痛感しました。

 

ここで終われば成功体験ですが・・・この後に何と大きな落とし穴として、事前に解決したと思っていた税金の問題が発生してしまうのである。

 

 

なんと売却物件は税金を繰り延べる「事業用資産の買換特例」を使って購入していたため、当初見積もっていた税金約100万円から約2,000万円に跳ね上がってしまいました(約50%繰延)。詳細は、国税庁のHPを参照くださいhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

 

事前に税金計算する際、オーナーの顧問税理士に確認したのにもかかわらず・・・しかも所有期間が10年未満だったため、もう一度、買換特例を使って収益物件を購入する税金繰延スキームはできない状況。まさに八方塞がりである(泣)。

仕切り直しで税金分を上乗せした売却価格22,500万円で現在も買主を探しています・・・正直利回りの低減&融資付けの厳しさにより、買主の間口が狭まり非常に難しい状況に変わってしまいました。

 

 

 

もし所有している物件が買換特例を使っており、売却を検討している場合は、利益に対して多額の税金が発生する恐れがあるので、それを見越して計画する必要があります。

 

 

 

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