世直し本舗|村上智史の「士魂商才」

●株式会社マンション管理見直し本舗 代表。
●管理組合理事長の経験をもとに、起業した男の奮闘記。
●「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊)を上梓。

 <お知らせ> 読者の皆様へ


本ブログをご愛読いただき、有難うございます。


平成26年12月8日(月)に、本ブログをクローズし、「はてなブログ」に移転しました。(下記URLが移転先となります。)



   http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/


移転の理由は、現在、「All Aboutマンション管理士ガイド」として記事を執筆していますが、今回オールアバウトが「公認ガイドブログ」を新たに立ち上げることになったためです。

 
 
オールアバウトは、通常のガイド記事では発信できない、ガイド独自の「考え」を広く世の中に発信したいとの想いから、はてなと提携してガイド専用ブログサービスを開発しました

 
はてなが選ばれた理由としては、すでに「はてなブックマーク」からのオールアバウトガイドの記事への流入があり、それによってページビューが伸びていることや、質の高いブロガーが執筆し、充実したブログサービスを有する点を評価したとのことです。

 
私たちガイドにとっても、日頃の専門性の高い記事と近接した距離感で、ガイド記事では扱えない本業のコンサルティングに関すること、身近な話題、時事的な話題、ローカルな話題を取り上げて発信ができるのは有難いことであると思います。

 
そのような理由でブログを引っ越すことになりますが、今後とも購読いただければ嬉しいです。

 


                                                     村上智史 拝


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12月8日(月)より、本ブログをクローズし、「はてなブログ」に移転することにしました。

現在、「All Aboutマンション管理士ガイド」として記事を執筆していますが、今回オールアバウトが「公認ガイドブログ」を新たに立ち上げることとなったためです。

 
 
オールアバウトは、通常のガイド記事では発信できない、ガイド独自の「考え」を広く世の中に発信したいとの想いから、はてなと提携してガイド専用ブログサービスを開発しました。

 
はてなが選ばれた理由としては、すでに「はてなブックマーク」からのオールアバウトガイドの記事への流入があり、それによってページビューが伸びていることや、質の高いブロガーが執筆し、充実したブログサービスを有する点を評価したとのことです。

 
私たちガイドにとっても、日頃の専門性の高い記事と近接した距離感で、ガイド記事では扱えない本業のコンサルティングに関すること、身近な話題、時事的な話題、ローカルな話題を取り上げて発信ができるのは有難いことであると思います。

 
そのような理由で移転することになりますが、今後とも本ブログを購読いただければ嬉しいです。

 
なお、移転先については、下記のURLになります。
※すでに2014年3月以降の記事は掲載済です。
※ブログデザインは暫定版で、12/8に再変更となる予定です。

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/


 
どうぞ宜しくお願い致します

 
ブログの認知度向上にご協力下さる
と嬉しいです。
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イソップ寓話の「アリとキリギリス
物語」は、皆さんご存知ですよね

夏の間、せっせと努力して冬に備え
るアリと、夏を遊んで暮らしたため冬
になると苦労するキリギリスが登場
します。

多くのマンション管理組合は、
あたかもこのキリギリスのような
人生を強いられている
という記事
が掲載されています。(日経BPnet)

【掲載記事】
マンション各社の「キリギリス」路線
で、修繕積立金の不足問題が深刻化


この記事を要約すると、次のように
なります。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・多くの管理組合で徴収されている
修繕積立金を合計しても、30年間
で必要とされる額の3割強
にしか
及ばない。

・また、それは国交省のガイドライン
で示されている金額と比較しても5
割程度
にしかならない。

・このままだと、途中で積立金の額を
引き上げるか、修繕工事の際に不足
する金額について一時金を徴収する
しかない。

・国交省も竣工当初から積立金を引き
揚げ、均等積立方式に則ることを推奨
しているが、マンションデベの慣行は
一向に改まっていない。
(下図参照 出典:日経BP)



・最近の建設費の高騰や消費税増税の
影響を考えると、この問題は深刻。

・国交省はマンション各社に対して、
もっと強力に均等積立方式を採用す
るよう指導すべきなのではないか。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そのうえで、昨年の「週刊東洋経済」の
大規模修繕特集ページを参考に、既存
の管理組合がこの問題を解決のために
は、以下の方法しかないと仰っています。

つまり、
なるべく早く長期修繕計画を見直す
・なるべく早く修繕積立金を増額する

という2点です。

結論としてはその通り。
まさに正論と言えるでしょう。

でも、その実行に当たってもっと重要
なことがあります。

それは、HOW(どうやって)の部分です。

管理組合の皆さんがおカネに余裕があ
れば一気に不足分を増額して均等積立
方式に切り替えることも容易でしょう。

でも、それは現実的な話ではあり
ません


では、どうするか

まずは、毎月修繕積立金の約2倍の
負担をしている管理費にメスを入れる
べきです。

たいていのマンションでは、「隠れメ
タボ」の体質になっていることはコン
サルティングで実証済み
です。

管理委託費をはじめとするコストの
3割ダウンを目標に適正化しましょ



管理コストの単価や無駄な仕様を
見直して適正化・合理化すれば、
修繕積立金の不足分の半分くらい
は解消できる
でしょう。

修繕積立金だけを大幅に増額した
場合に、
それを一番喜ぶのは誰か
を考えるべきなのです

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先週末に管理会社主催のセミナー
に行ってきました。

自宅マンションの委託先が某大手
管理会社で、そこのご招待です。

講師は、マンション管理に精通した
ベテラン弁護士先生。

管理組合の顧問として数多くの
紛争事件を担当されてきたそう
です。

今回のセミナーは私にとっても
たいへん有益だったので、その
サワリをご紹介します。


滞納管理費等の回収リスクの
軽減策についてです



管理費等の滞納がある住戸が売却
された際には、その買主もその滞納
分の管理費等を負担する義務を負い
ます。(特定承継人の責任)


でも、この「管理費等」の定義が
実はクセモノ
です。


というのも、
国交省の標準管理規約では、
管理費等=管理費+修繕積立金
という定義になっているからです



この規約のままだと、駐車場などの
専用使用料に滞納がある場合でも
それを新たな所有者に請求できない
と解釈されてしまう
ようです。


しかし、現実に管理費に滞納が発生
するような場合は、駐車場使用料も
同様に滞納になっているのが実態
です。


したがって、標準規約に則った各
マンションの規約においては、
この使用料も対象になるよう改正
すべき
だというわけです。

ナルホド、言われてみればその通り。


どうしても、
役所が作成した標準規約=お手本
という刷り込みがあり、こんな死角
があることに気づきません
でした


この他にも、実務に役立つ規約見
直しのアイデアが披露され、プロ
にもたいへん勉強になる有難い
セミナーでした


自宅マンションでも早速見直しを
検討したいと思います。

また、これをより分かりやすく整理
して、コンサルティングやセミナー
に役立たせてもらいますm(  )m


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管理組合のコンサルタントを
していると、しばしば管理会社
のお粗末な対応に遭遇します。

中でも腹立たしいのが、管理
組合から当社に報酬を支払っ
てもらう際の対応です。

管理会社は、事務管理業務と
称して、管理組合のおカネの
管理をして支払代行を行って
います。

なので、管理会社がちゃんと
手続きをしてくれないとこちら
の資金が滞ることになります。

その際の困った対応で多い
のが、次の2点です。

その一、支払期日を守らない

1ヶ月以上の余裕をもってこちらが
請求書を発行しているにもかかわ
らず、入金がありません。

もちろん人間のすることですから、
ミスが付き物なのは分かります。

でも、その内容が悪い。

まず、遅れる旨の事前の通知が
ありません


仕方なく、こちらから状況を問い
合わせると、やれ理事長のハンコ
がもらえていないとか、会社の締日
がどうとか詭弁を並べるだけ。

申し訳ないという気持ちは一向
に伝わってきません。


第二は、振込手数料を差し引いて
入金してくる
こと

銀行の振込手数料を負担するのは、
契約上の債務者(つまり管理組合)
というのが原則だと思うのですが、
なぜだか管理会社は手数料をあら
かじめ差し引いて振り込んできます。

そもそもこちらが管理組合と結んで
いる契約書上でも、「管理組合が
負担する」と明記している
にもかか
わらずです。

たぶん、契約書に目を通していない
のでしょう。

結局のところ、他人のカネのことだ
からと軽く扱われているようにしか
感じません


こちらは管理会社と契約していない
ので、立場上直接クレームを言いに
くく、隔靴掻痒の思いです。

こうしたビヘイビアーを見ても、
管理会社の仕事を見張る
マネジメントが必要だと痛感
する
今日この頃です。

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最近、
本ブログの更新頻度が落ちています

でも、
決してサボっているわけではないんですよね

本ブログの他にも、ブログ記事を書いたり、
人様の記事を校正したりで忙しいのです

1つ目は、私が主宰するWebマガジンです。

lodolist(イロドリスト)は、お陰様で
All About News Dig にも取り上げて
いただき、2カ月弱でPV8万を突破しました

内容の方も、22の記事で
Good数を700近く獲得
し、
高いご評価をいただいています


私自身が最近アップした記事も、
3つあります。 ↓

● 新築そっくりな「再生型マンション」が、
  近ごろ増えている事情


● 仲介業者が教えない中古マンションの
  見定め方


● 管理組合と自治会はどう違うの?

新しい記事で評価が高かったのが、
LEDのコンサルタントの橘さんが
投稿してくれた記事です。 ↓

 LEDに交換した方がいい照明って、どこ?

この他に、都市生活に役立つヒントや情報を
扱う記事をアップしていますので、
ぜひアクセスしてみてください。

それと、
All Aboutのマンション管理士ガイドでも
本日新しい記事を2本アップしました!


● マンション管理士の職歴と転職事情について

● マンション管理士のミッションとは

マンション管理士の資格を取得して
将来活躍したい方向けのコーナーです。

本ブログと併せて、宜しくお願いします。

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先週末開催予定のセミナーが
大雪のために中止となったため、
3月に持ち越しとなりました

来月のセミナーにご参加の方を
下記の通り再募集いたします


なお、3月からは、
会場が銀座に変わります

これは、
いつも会場をご提供いただいている
管理会社さんが移転される
ことになったためです。

でも、
銀座駅から歩いて5分
東銀座駅なら徒歩2分

赤坂見附と同様、
ロケーションは抜群です。

皆様のご参加、お待ちしています。

さて、内容は以下の通りです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【日時・会場】

平成26年3月29日(土) 
10:00~12:00

ギンザTSサンケイビル 5階 

東京都中央区銀座6-14-5
(※コンビニの<ローソン>が目印です。)
東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分

【内 容】

1. 標準管理規約の「いま・昔」と潜むリスク

国交省の「標準管理規約」は、時代環境の変化
とともに見直され、この10年間で2回改正されて
います。

お住まいのマンションが古いほど、その規約との
ギャップは次第に広がっています。
現在の標準規約に改正された経緯を理解したう
えで、貴マンションの規約にも見直し余地がない
かを考えてみましょう。

2. 激変必至!? 損害保険業界の動向

大手を含めて各損保会社が保険料を大幅に改定
する動きが出ています。また、地震保険も今年値
上げが予定されています。

さらに代理店制度についても金融庁が大幅に見
直す動きが・・・。

これから一体どう変わるのか?マンション保険の
専門家に解説いただきます。

3. 駐車場の空き対策はこう進める!

近頃は、高齢化や若者のクルマ離れで、駐車場
の空きが増える傾向にあります。

管理会社の協力も得られず、無策のまま放置する
と組合の会計収支を圧迫し、将来管理費や修繕積
立金の増額改定になるおそれが出てきます。
 
単に料金を下げるだけでなく、使用細則の見直し
、外部貸し用途転用など知恵を使うことで解決へ
の道が広げることも可能です。

具体的な見直し方を紹介します。

4. 個別相談会(※希望者のみ)

【ゲスト講師】
● 鈴木 洋二氏
(保険のソムリエ PIA株式会社 代表取締役社長)
業界でも数少ない「マンション総合保険のエキス
パート」で、これまで首都圏を中心に、これまでで
110棟の契約実績を誇ります。
(http://www.pia-hoken.co.jp/)

【お申込み方法】
詳細は、弊社サイトをご覧ください。

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2週連続の大雪に見舞われ、
ウンザリされている方も多い
でしょうね。

もちろん私も、そのひとり。

昨日は月1回のセミナー開催日
だったのですが、
前日の予報から、苦渋の決断で
中止としました。

会場の都合もあり、
3月のセミナーに振り替える
ことに・・・

でも、
実際先週以上の大雪になったので
中止の判断は正解だったと思います。

それはともかく・・・、

雪が降った後の対応について、
地域によってこうも違うのかと
驚いたことがあります。


昨日、
東京・荒川区のマンションの理事会
に伺う際、最寄駅から商店街を抜けて
行く道中のこと。

なんと、
雪かきが完璧だった
のです

通常でも、
現地まで徒歩15分ほどかかる
行程なので、20分以上かかるのでは
ないかと思っていたところ、
フツーにスタスタと歩道を歩けるでは
ありませんか

このエリアでは、
京下町の情緒が色濃く残り、
いまだに「昭和の遺物」のような
金物店や喫茶店が多数残って
います


こうした町では、
商店主・あるいは住民間の連帯感
や共助の精神がまだまだ廃れてい
ない
のでしょうね

一方、私の地元はどうか

コンビニ、美容院、ドラッグストア、銀行
などがありますが、共通しているのは、
自分の店舗の前しか雪かきしない
ということです

なので、
そこかしこに翌日には凍結しそうな
危ない箇所が残っています。

以前は、
自宅の両隣りまで清掃するのが
当たり前
」という不文律的な慣習が
あったはずですが、地元ではつい
世知辛さを感じてしまいます

東京下町に比べれば、
区画も道路も整然としていますが、
このような意識の差が、
災害など万が一の際の対応の差に
なるかもしれませんね。

どうもありがとうございました

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週末は、首都圏としては、
ホントに「大雪」のレベル
でしたね

ようやく止んだ昨日午前中は、
定例理事会の開催日でした。

いろいろと考えた結果、
やるなら早い方がいいと判断し、
他の理事に連絡を取り、
理事会開催の1時間前から
雪かきをやりました


40分ほどやったら、腰が疲れるし、
汗だくにもなるしで、ヘトヘトです

最後の方で、
日頃から総会にも出席する
意識の高い方も参加されたので、
ちょっぴり助かりました。

しかし、
あれくらいの積雪量になると
4~5名ではキツイ。

10人くらい来てくれれば
だいぶ違うのですが、、。

そもそも論として、
「雪かき」は誰の仕事なの
でしょう


管理人? 理事? 居住者?

雪かきを、
日常清掃の延長」と
考えれば、
管理人の仕事になります。

しかし、管理人もいつでもいる
わけではありません。

ましてや、
これほどの「大雪」になると
1人でやってもらうのも気の毒です。

そうなると、
居住者も手伝わねば、ということ
になります。


日頃の住人の様子をみていると、
全体のうち約8割くらいは
無関心かもしれませんが、
残りの約2割は、
「やらなくてもいいのかな?
頼まれれば手伝ってもよいけど」
くらいの意識は期待できる気が
しています。


なので、
これを機に、緊急連絡網を作って
理事長がボランティア募集の発信
をする仕組み
をつくることを考えよう
と思っています。

サイボウズLIVEなどは無料だし、
メーリングリストとしては十分な機能
を備えているので、打ってつけでは
ないでしょうか。


それと今回改めて感じたのは、
「雪かきの道具」のストックが不十分
だったということ。

うちのマンションでは、
雪かき用のスコップは、数本しか
備えていません。

土砂用の重いものを含めてもせいぜい
5~6本。

一般の居住者は、
滅多に使わないうえに、かさばる道具を
わざわざ所有しないでしょうから、
管理組合として確保しておかないと
人を集めても意味がない
ことになり
かねません。

また、
道具の収納先や、そのカギの管理
についても情報共有が不十分
です。

これを機会に、
わがマンションでも情報共有と
連絡ツールのありかたについて
検討してみようと思います。

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ある事情から、
修繕積立金会計の預金残高が
僅少になってしまった管理組合が
あります。

この組合には、
資産として積立保険があるの
ですが、突発的な支出に
備えてこれを解約する
ことに・・・


要は、
積立型から掛捨て型に
今回切り替える
ことにしたのですが、
現在と比べて、実質の保険料が
2割も下がったのです


もちろん、
「出口」の保険金は減らさずに、です。

しかも、
なんと今と同じ保険会社なのです

なぜこのようなことができたのか

ポイントは、
建物(共用部部分)の評価額の
算定方法
」にあります。


マンション保険では、
この建物の評価方法に、
一定の調整幅が設けられており、
それを活用することで、保険料が下がる
のです。

もちろん、
インチキなどではありません。

もう一つは、
ムダな付帯契約を省いたことです。

このマンションでは、
水損」の補償特約が付いて
いるのですが、
ハザードマップで確認したところ
そのエリアでは水害のリスクが
極めて小さい
ことが分かりました。

止むを得ない事情から
切り替えた保険なのですが、
結果としては、元本が戻ってくる
だけでなく、コスト削減にもなった

というわけです

詳しいことは、こちらの本にも
解説しています。
もっと知りたい方は、ぜひどうぞ



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顧問先のマンションでは、
総戸数40戸に対して
駐車場が12台しかありません。

附置率は3割に過ぎないにも
かかわらず、
その半分の6台が空いています


それには当然理由があります。

まず一つ目は、使い勝手の問題です。
このマンションには、駐車場専用の
エレベータが附設
されています。

このエレベータで地下に降り、
さらに機械2段ピット式で上下6台ずつ
という構成になっています。

上段はともかく、下段のクルマは
搬出するのに軽く10分はかかります

二つ目は、サイズ・重量の制限です。
特に下段は、幅1,800ミリ、重量
1,800キロが上限
です。

三つ目は、料金の水準です。

上記のような使い勝手や制限の問題を
抱えているのに、
料金は、周辺相場よりやや高めの設定です。

このため、附置率は低いにもかかわらず、
全体の半分が空いてしまっているのです。

もともと、
分譲業者が、売上高を極大化するために
専有部の確保を優先させた
ことが背景に
あります。

このため、
たった12台の駐車スペースのために
専用エレベータやターンテーブル等の
設備を備えねばならなくなったのです。

しかし、
そんなことは今さら言っても「後の祭り」。

管理組合としては、何とか対策を打たねば
なりませんから、特に使い勝手の面で
人気の劣る下段の区画は、料金を大幅に
下げることになりました。

管理会社には、
以前から対策を検討するよう依頼していた
ようですが、何ら策を講じることもなかった
ようです・・・。

ようやく重い腰を上げて
住民向けのアンケートを配布した
ものの、拐取率は15戸分・・・
回収率4割満たず
です。

これでは、
どれだけ駐車場ニーズが外部に
流出しているのかなどの実態も分かりません。

住民の立場では、
「安くて使い勝手のよい駐車場で
借りればよい」と済ませられますが、
管理組合の立場ではそうはいきません。

やがてそれは、
管理費や修繕積立金の増額に
跳ね返ってきます


残念ながら、
管理会社は、助けてくれません。

自分たちの「責任の範囲外」だからです。

まずは
「管理組合や自分自身の問題」として
考える姿勢がまず大切です。

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