この道なぁに?札幌|土地所有者が知っておきたい道のあれこれ

不動産コンサルティング会社勤務の宅地建物取引士が札幌の『道』に関する
いろいろな資料の見方や、役所の窓口を、具体例を交えてわかりやすく紹介します。
不動産を所有している方、これから購入する方は知っておいて損はないはず!


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前回、『物上げ業者』という人々 ~買主不在の『非流通物件』~では、
空家や更地があると所有者を探して売却をするように営業をかける『物上げ業者』の一部には、
悪質な手口で不動産所有者を騙す会社や担当者がいるというお話をしました。
今回は具体的にその悪質な手口を紹介してゆきたいと思います。

個人情報を調べて営業をかけてくる物上げ業者の営業は鬱陶しいかもしれませんが、
物上げ業者全体が悪だ』というお話ではありませんので、あしからず。

具体的にどんな悪い事をするのかと言えば、
一番オーソドックスなのは嘘をついて売らせようとするという事ですね。
小さな嘘も、回数を重ねてゆくと山のように積み重なり、悪質になっていきます。
例えば『ご所有の不動産、売却しませんか?』と言っても、食いつきはよくありませんよね。
では、こんな言い回しはどうでしょう?
ご所有の不動産を買いたいと言っているお客様がいるのですが、一度お会い出来ませんか?』
買主がいるのであれば、話を聞いてみたいという人も出てくるのではないでしょうか。
少なくとも、単に『売却しませんか?』よりもずっと確実性の高そうな話に聞こえます。

これが悪質な物上げ業者の手口 その1『買主がいると嘘をつく』

大抵の場合、買主なんていません。会って話をするための方便です。
実際に会って、『その条件なら売りたい』と所有者に言わせたら勝ちです。
あとは『あの買主は別の物件が見つかってキャンセルになった』とでも言っておいて
うちの会社では非公開物件を買いたいと言ってくる客がたくさんいる』と繋ぎ止めにかかります。
渋々承諾をすると、その物件の売却を依頼する事になります。

悪徳業者としては、折角見つけた非流通物件、可能ならば買主を自社で見つけて、
売主と買主の双方から仲介料をもらいたい。(これを『両手』と言います。)
そこで、情報を公開せずに自分のネットワークの中だけで物件情報を隠しておく・・・
・・・これが『囲い込み』です。
『情報公開して積極的に営業活動をしています』とか
逆に情報は公開しない方が高く・早く売れるんですよ』なーんて言う訳です。
情報公開しない方が『高く』売れる、というのはある状況下においては真実です。
(物件が非常に希少で、価格が付いていない方が交渉に好都合な場合などです。)
しかし『早く』という面では、見込み客の絶対数が圧倒的に異なる訳ですから、公開した方が早いですね。

これが悪質な物上げ業者の手口 その2『物件を囲い込む』

物件を囲い込まれたとしても、相場以上の価格で売れて、トラブルがなければそれで良い訳ですが、
限られたネットワーク内に隠された情報ですから、見込み客の絶対数も少ない訳です。
ただし、悪質な業者はそんなこと正直にお客さんには言いませんよね。
所有者に対し、定期的に『あの物件、検討しているお客さんがいるんですよー』と、報告をする。
更には、知人や従業員に客になりすましてもらって内覧をするなんて話もあるくらいです。

これが悪質な物上げ業者の手口 その3『検討中の客がいると嘘をつく』

まぁ、それで多少時間はかかっても決まってくれれば良いですよね。
物件の所有者から売却決まらない事に対して不平が出たら、
仲介で決まらなくて申し訳ない、弊社で買い取り致します。』となる訳です。
もちろん、仲介の時の値段よりはずっと安くなります。
『税金などの諸経費もかかるし、仲介で売れなかった物件なので、値下げしないと売れない』なーんて。
諸経費やリスクがあるので安く買い取らなければいけないのは事実ですが、
その時点で情報公開もしていなかったらとっても悪質ですよね。
自社が持ち主になった途端、情報公開をして売却を決めて、たっぷり利益を確保して、業者は大儲けです。

特に所有者さんが資金に困っているような事情が分かっていれば、
ここまでの手口で売却を引き延ばして、いよいよ後がなくなった時に、
格安まで値切って買い取るという手段も、容易に取り得ます。

これが悪質な物上げ業者の手口 その4『最終的には買い叩いて転売する』

某ナニワ金融道の闇金屋のような手口ですが、
悪質な不動産業者、札幌にも実在するようです。
私のお客様からも空き地や更地になった不動産について
ある業者から『買いたい客がいる』と問合せを受けたという相談を何度も受けた事があります。
流石に情報公開済の物件にはあまり来ませんから、
多いのは売却準備中や相続などですぐ処分出来ない物件、退去後の賃貸物件などですね。

私たちは物件を囲い込む意図などありませんから、
その業者にホントに買主さんがいるなら、お売りしますよ?』と連絡すると、相手はしどろもどろ
『すみません、そのような条件で探しているお客様はいますが特定の買主はいません』
なーんて誤魔化されたことも何度かあります。
その後具体的な打診があったことはありませんので、立証は出来ませんが、
実際にはそれすらもウソで、『そのような条件で探している客』もいないと判断しています。
タチが悪い事に、同業者である私たちが確認した際にはそう答えますが、
一般の不動産所有者サンには特定の買主がいるような口ぶりで営業をしています。
(でなければ、複数件の相談なんて来ません。)
オマエ、『消防署の方から来ました』の消火器販売詐欺みたいな手口使ってんじゃねーぞ!
・・・と言いたくなりましたが、我慢しておきました。

特に、札幌市内のある不動産会社に関しては、至るところでそのような噂を聞きます。
まぁ、私個人としては極めて悪質だと考えていますが、
ブログでは業者を特定できるような情報は書きません。だって証拠がありませんから。

ただし、札幌市内の同業者の間ではかなり有名な話なので、
不動産売買に携わる方であれば『あー、あそこね』という心当たりがあるかと思います。
はい、あの会社です。

また、ここまで紹介してきた手口というのは『物上げ業者』のみに限定されるものでもありません。
それ以外の不動産業者でも、悪質な手口を使う会社や担当者はいますが、
特にクローズドな環境ではそういった不正が行われる事が多いのと、
懇意にしている色々なお客様から何度も具体的な相談も受けているので、
『物上げ業者』の営業に困った不動産所有者さんの助けになればと思い、筆を執りました。
少なくとも『買いたい客がいる』という営業は悪質なパターンが多いという事は認識して頂きたい。

さて、これまで『非流通物件取引は難しい』とお話してきましたが、
非流通物件』取引は悪なのでしょうか?・・・そうではありません。
それどころか、『流通物件』では全く得られない、社会的な効用があるのです。

いつになるか未定ですが、『非流通物件』取引の効用についても紹介してゆきたいと思います。
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