この道なぁに?札幌|土地所有者が知っておきたい道のあれこれ

不動産コンサルティング会社勤務の宅地建物取引士が札幌の『道』に関する
いろいろな資料の見方や、役所の窓口を、具体例を交えてわかりやすく紹介します。
不動産を所有している方、これから購入する方は知っておいて損はないはず!


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結構間が空いてしまいました。
現代の不動産購入における宅建業者の役割って? ~"物件探し"の終焉~
『非流通物件』売買の実際とその難しさ
あたりで展開してきた流れのお話です。

インターネットの普及により"物件探し"においてアドバンテージの多くを失ってしまった宅建業者
これによって私は今後、取引実務…つまり物件調査・条件交渉・書面作成などに
より重点が置かれるようになっていく
と考えていますが、
一方でそんなチマチマした仕事では顧客は捕まえられない、という考え方もあります。

インターネットで消費者が直接物件探しをする事によって、
旧来の『売主側業者』・『買主側業者』という考え方自体が、変わりつつあります。

実際問題として、不動産購入についてのノウハウ本などでも
『売主側の仲介業者に直接コンタクトを取った方が良い』などとも書かれてある事も多く、
『買主側業者』という立場は、どんどん減っていっているような風潮があります。
『買主側業者』『バイヤーズエージェント』と言い換えてブランディングする動きもありますが、
正直なところ、力強い動きであるとは言い難いものがありますし、
ノウハウ本で『買主として業者を立てた方がよい』という意見もありますが、やはり下火です。

そしてこれが、『不動産仲介業が斜陽産業だ』という論調を産んでいるとも言えます。
そのような業界の動きの中で、『非流通物件』が注目される流れが出てくるのでは、と考えています。

具体的には"不特定多数に向けた『非流通物件』の商売"が活発に行われるようになるのでは?
・・・という気がしているのです。

…さて、『非流通物件』の売買には繊細な側面が多く、不特定多数に向けた商売とはなりづらい、とお話しました。
それは『売りに出ていないものを売ってもらう』為には、予め『買う意思』を確定してもらう必要があるから、です。

"お得意様"の法人や地主さんが相手であれば阿吽の呼吸で意思疎通が出来るものですが、
これを不特定多数相手にやろうとすると、どうしても無理が出てきます。

宅建業者が買主の支払能力や融資の実行可能性、不動産売買の経験などの重要な情報について、
充分なコミュニケーションがないまま所有者と買取交渉を進める事によって、
破談や取引中断、契約解除や解約、取引後の訴訟発生となるリスクが非常に高くなると言えるでしょう。

しかし、『流通物件』を商売に出来る業者がどんどん減ってゆく現状においては、
そのようなハイリスク型の商売に手を出していく宅建業者が増えてゆき、
今後、不動産に関する消費者トラブルが増加してゆく、と予想しています。

ところで、これと似た商売で不動産業者の中には『物上げ(ブツアゲ)業者』という人々がいます。
業界内の俗語で正式な単語ではありませんから、とても定義が曖昧です。
その業態は即転売(中間省略登記)、通常買取転売、
元付仲介など、口にする人によって色々な意味があります。

転売の為に買い取る業者のみを物上げ業者と言う人もいれば、
元付仲介を指して物上げ業者と言う人もいます
が、
前述の通り、元々が俗語なので明確な定義はされていません。
共通するのは『不動産の所有者を探して、売却を促す不動産業者』である、という点です。

地主さん、大家さんのコネクションを活用して、財産整理のために売却を請け負う、
私たちのような売主業者も、広義で捉えれば『物上げ業者』と言えるのかもしれません。
しかし、通常の語義では『面識のない物件所有者に営業をかける』ことが想定されています。

これについては、『非流通物件』の取引の初期段階と同様に、
登記簿の住所に手紙を送ったり、電話番号を調べて電話営業をしたり、自宅へ飛び込み営業したり…
そのような手段で所有者とコンタクトを取ってゆきます。

マンションや空き家の場合には、建物に直接『売却しませんか?』 というチラシを入れる事も多いようです。
(登記簿から住所や電話番号を調べるのに比べると、格段に安上がりです。)

大手の財閥系宅建業者を含め、多くの宅建業者も『売りませんか?』ビラ程度は巻きますが、
特に『物上げ業者』と呼ばれる人々は、依頼を『待つ』のではなく『取ってくる』というような積極性を持っています。

ちょっとした空家や更地があれば、物上げ業者にとっては格好の営業対象になります。
営業電話や手紙を迷惑に感じる人にとっては鬱陶しい話ですが、
一方で、処分は考えているけれども不動産業者の知人がいなくて心細い方などには、
そんな営業もありがたい存在なのかもしれません。

ですから、『物上げ業者』そのものが悪いという話をするつもりは毛頭ないのですが、
一方で『悪い物上げ業者』も確実にいる、という事も確かです。
次回は『悪質な物上げ業者の手口』を紹介してゆこうと考えています。
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