店舗物件を内見する際、建物内部だけでなく外観や共用部分もよく調査する必要があります。


それは建物の共用部分等の修繕が十分なされているかという事です。


壊れっぱなしでほったらかしの部分等が多くみられるなら注意が必要です。


美容系の業種の店舗は、ビル内の清潔さもお客様から求められます。


しかし、修繕義務を果たさない貸主では当然ビル内の環境も悪化していくでしょう。


物の貸主は、テナントの使用及び収益に必要な修繕をする義務があります。(民法606条)


店舗の賃貸借契約は、貸主がテナントから賃料を受け取り建物を使用収益させるという義務ですから、賃貸借の目的である建物が使用収益出来る状態になっていることが前提条件です。


したがって貸主は、使用収益に必要な修繕を行わなければいけませんし、借主は「貸主が建物の保存に必要な修繕をするときは、これを拒んではいけない」とされています。


この修繕義務の範囲は、店舗の場合には建物自体の修繕や建物の主体に起因する壁、天井の修繕、共用部分の修繕、建物の設備の修繕を貸主が負担し、店舗内の造作や店舗に掛かる部分の塗装換え、照明電球、スイッチコンセントの修繕、ガラス部分を借主が修繕するというように、貸主借主の負担区分を明確にしておくのが一般的です。


修繕義務と賃料との関係では、貸主が修繕義務を履行しない場合、借主は相当部分の賃料の支払いを拒むことが出来ます。


しかし、社会通念上問題とはならない建物の軽微な損傷を理由として、借主が賃料の支払いを拒んだりするのは信義誠実の原則(民法1条)に照らし不当行為にあたるので注意が必要です。


また、損傷部分によって相当額の部分は支払いを拒むことができますが、一方的に全額の支払いを拒んだ場合、契約解除される場合もありますので気をつける必要があります。


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