店舗を借りる際、重要事項説明書でも抵当権の設定の有無を説明しますが、大抵の建物はお金を借りて建てますので抵当権や根抵当権が設定されていることが多いはずです。


そのような抵当物件を借りた後、貸主が破綻し競売をされた場合、借主はどうなるのでしょうか?


この様な場合、法律の改正から平成16年3月31日以前、同年4月1日以後かの契約を締結された日によって異なります。


平成16年3月31日までに契約が締結されている場合


この場合従前の法律が適用され、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競売された場合でも短期賃貸借保護の制度により期間満了までは借りることが出来ます。(競売の買受人が代金納付時に賃借期間が残存していなければいけません)


また、敷金の返還も新しい買受人に対して求めることも出来ます。


ただし、抵当権だけでなく差押登記までされていた場合は、競売の買受人から明渡しの要求をうけたら明渡さなければなりません。(差押後に更新を迎えていた場合でも同様です)


平成16年4月1日以降に契約を締結した場合


競売の買受人から明渡しを求められた場合、借主は6ヶ月以内に建物を明渡さなければいけません。


また、敷金の返還も買受人に対して請求することが出来ず、元の所有者から返還してもらうことになります。

(この場合、元の所有者には資力が無く戻ってこない場合が多いようです)


以上記載しましたが、いくら抵当権を確認しようが貸主の資力まで調べつくすのは難しいようです。


掘り出し物の賃料が安い物件見つけた!と喜んでいても貸主が破綻したのではたまりませんね(;^_^A



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