一般法とは、民法の様な適用の範囲が広い法律を言い、特別法とは不動産で言えば借地借家法や宅地建物業法など、特定範囲の法令を言います。


一般的には両方の法律が抵触する場合、特別法が優先されます。


しかし、実際不動産の判例などでは裁判官がどの特別法を適用するか、一般法かで判例が様々です。


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現在の判例では、消費者契約法にて違法の判決を下すのが多い中で、以前では合法でした。


法律は変わって無いのに判例は変わる・・・・


だから、非常に難しく思います。


例えば、宅地建物取引業の登録を受けていない業者が、不特定多数の消費者に物件を紹介する。


これは、明らかに違法ですが、実際に取り締まるには警察への被害届けか、警察が自主的に取り締まる必要があります。


宅地建物業法では、無免許業者と取引する規制はありますが、認可を与える都道府県庁では無免許業者は取り締まれません。


実は先日お客様から、宅地建物取引業登録を受けていない業者がお客様に対し、物件の紹介料を多額に請求されている相談がありました。


都庁並びに神奈川県庁に問い合わせましたが、特定行政庁では取り締まれないので被害が起こってから警察にとの回答です。


一方、宅地建物業者は登録に際し、最低200万近く支払った上で当然ながら厳しい規制を受けます。


違法行為をすれば、即、都道府県庁より行政処分です。


近年、集客力がある大型商業施設では、宅地建物業者が介入せず出店契約する事も多く、仲介手数料を多額に請求する事例も多くあります。


しかも、商業施設側の有利な契約内容のため、商業施設が破綻する場合には泣き寝入りがほとんどです。


報道では法整備が整っているように見えますが、事業を起こすうえではあくまでも契約内容によりますので、しっかりと確認し見極める事が大切です。



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