居抜き売却の相談で多いのが、「契約書で造作譲渡が禁止されているのですが・・・」というご相談です。





一般的な賃貸借契約書には、「造作買取請求権」を認めない項目、原状回復義務の項目が、必ずと言っていいほど記載されています。





造作買取請求権とは、借家契約においてその契約終了時に賃貸人に対して、「造作」を買い取るよう請求できる権利をいいます。





新借地借家法では、当事者の任意で、自由に特約に定めることが出来ます。





貸主としても、「造作を買い取ってください」と言われても困りますので、「造作買取請求権」を認めない項目、原状回復義務の項目を必ず入れるのです。





ですから、貸主にとってもメリットのある居抜き物件の売却であれば、造作譲渡を認めて頂ける可能性は大きいのです。





貸主のメリットがある造作譲渡の売却とは


賃料が空かずに引き続き入る。


新借主に新契約を結んでもらえば、礼金も入る可能性がある。


原状回復義務は、必ず承継させる。


大規模な改装を行わないので、テナントの痛みが少ない。


などがあげられます。





デメリットがなくメリットがあるのであれば、断る貸主はそうはいないはずです。





要は、貸主様に不安を与えないよう、きちんと説明して承諾を得ることが大切です。





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