リフォームの話

テーマ:

いつも絶好調な坂本です!!!!!!

先月に収益物件を購入して頂いたお客様から、リフォームについて相談されました。

室内のリフォームについてですが、お客様の知っているリフォーム屋で頼んでいるが

高いようなので、もっと安いところを紹介してほしいとの事。

見積もりの内容を見てみると、そんなに高くありませんでしたが、お客様が安く安くといっているせいなのか、新しいキッチンや、洗面台なのですが、型が古い・・・・・

なんというか・・・

せっかくリフォームするのにかなり型落ちの設備に改装するのはナンセンス・・・

考え方ですが、リフォームを安くするのはもっともな事だと思いますが、そのせいで一昔前の改装をするのは、もったいないと思います。

その普通の一昔前の改装で、一旦は入居者が付いたとしても、次に募集するときには二昔前の設備になっておりますので、どうせ新しいものにしなければならないと思います。

よくあるのが

エントランスのポスト、古く壊れかけているので新しくすると言って見てみると、その古く壊れかけのポストをそのまま新しくしているだけ・・・・・叫び

どうせならカッコイイ最新のポストにすればいいのに、いつも使っている業者に頼んで型落ちの時代遅れな物を新しく付ける・・・・・・あせるとてももったいない汗

という話をしまして、そのお客様はセンスある内装にカッコイイエントランスになり、募集1週間で入居者が決まりましたアップ

リフォームはかなり重要ですので、その点お忘れなくにひひ

AD

いつも絶好調な坂本です。


今月に入り、売り案件が6件入ってきました!!


またまた1000万クラスの物件です。


テラスハウスや戸建て4戸数のアパートなどが多く、売れ行きも良いです。



最近の投資家の動きを見ていると、なかなか1棟ものの収益物件で購入にまで至る物件が


少なく、小額でも15%以上の高利回り物件に投資先を変更してきているように思います。


1棟物件を購入しても返済比率が合っていなければ、キャッシュはなかなか残らないし


かと言って、自己資金を出して購入してもトータルで見たらあまり美味しくなかったりの


物件が多く、当社での買取物件も今年に入り4棟ほどです。



そういえば、最近あった資産家からの相談ケースでは


駅5分・RC造・利回り8%強で現状満室、1億4000万


自己資金5000万出して大手メガバンクで金利1%で


20年組めると打診された資産家さんが私に相談に来られました。


大手不動産会社で購入をさまられているようで、絶対に儲かるからこの物件は是非買って欲しいとのこ事で、本当に購入してもいいのかとの内容でした。


普通に聞いていると良さそうだなと思いますが


資料をみて私の評価の出し方で計算していくと


自己資金5000万出しても、満室時で手元に残るキャッシュフローは月々10万程


そこに空室が出たりリフォームを入れると、プラス・マイナスゼロ位になるので


その物件を買うのであれば、土地値が高い5000万くらいの物件をキャッシュで購入した方が


良いと提案しました。


その資産家さんは、「絶対もうかると言っていたのにこうなるとは思わなかった」


明日その営業マンに今日の聞いた話をしてみます。・・・・


次の日、電話がかかって来てどうでした?と聞くと


昨日教えてもらった件を、その営業マンに聞いてると


「そこまでシュミレーションしていなかったので、計算できておりませんでした。」

計算した上で連絡折り返します」


とあり


次に電話がその資産家にかかってくると


「あの物件はおっしゃる通りキャッシュは残りませんが、20年後あなたの物になるんですよ!!それが不


動産投資です!」と言われたようです(((( ;°Д°))))



20年後は私は死んでるわ!!(笑)


チャンチャン。


とまあそんなことがありました。



最近は不動産投資が流行っている為、戸建等の仲介が多い大手不動産業者や素人に毛が生えたような


業者が収益不動産を取り扱うようになって、かなり出口にされている人が増えたなと思います。


融資でこの金額を行くくらいなら、キャッシュで小額でも高利回りの土地値が高い物件を購入した


方がお勧めです。


それがわかってきたのか、最近は小額の投資に変更する方が、多いような気がします





この仕事をやっていると、お客様のほとんどが高所得者ですので


日本は不景気だとか忘れそうになりますね。


昨日は現行のランボルギーニに乗せてもらいました!!


こう思うとやはり不動産投資は儲かるな~とつくづく思います!!!






大阪の不動産投資はこちら








AD

大忙しなので、なかなかブログを更新できませんでしたが、常連のお客様が物件を購入したので


部屋付と転売をしてほしいとのことでしたので、物件を見に行く途中にとてもお得な自販機があったので


写メを撮ってしましました!!









こんな感じで、物件もかなり安く仕入れておりました!!



こんなふうに、物件もびっくりするくらい安く、いい物を仕入れておりますので


是非、購入時にはひと声かけてください!!!


坂本より





AD