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【親名義の不動産所有についてのお悩み解決講座】こんなお困りごとありませんか?•亡き親名義の不動産の名義変更をしないまま今に至っている•我が家の場合、相続税がかかるのかしら?•自宅を売却し、施設の入所費用に充てたい等々、初回相談は無料で受付しております。


テーマ:

父親名義の不動産を子供が住宅ローンを利用して購入したケース(親族間売買)


関係図

相談者の状況


横浜在住の父親(60代)名義が10年前に購入した大田区のマンション(父の住宅ローン残債有)を長男に譲りたいとの相談でした。
大田区のマンションには、長男が住んでおり、長男の持ち家にしてあげたいとの相談です。
住宅ローンは長男が引き継がせたいとの意向であり、長男も了承していました。




当センターのご提案&お手伝い


大田区のマンションには父の住宅ローンが残っていることから、手続きをするにあたって、下記の方法を提案しました。

①長男が住宅ローンを組んで、父名義の大田区のマンションを購入し、売買代金で父の住宅ローンを完済する方法
 ※税理士に確認し、贈与税、譲渡所得税等の余計な税金が出ないよう売買価格を調整が必要
 ※親族間売買で住宅ローンを組んでくれる金融機関を見つけることが必要(大手銀行は親族間売買に積極的に融資をしてくれません)


②大田区のマンションを長男が分割弁済で父から購入し、分割弁済で受け取ったお金で父が住宅ローンの返済を続ける方法
 ※父が借りている金融機関への事前の根回しが必要

③大田区のマンションを長男が生前贈与(相続時精算課税制度を活用)を受け、住宅ローンは父が返済を続ける方法
 ※②と同上
 ※住宅ローンの返済資金を確保するために、子から父へのローン返済相当額の毎月の贈与が必要


結果


検討していただいた結果、
シンプルな①の方法をとることになりました。
親族間売買で住宅ローンを組んでくれる金融機関を当センターで見つけ、無事住宅ローンを組むことができました。
団体信用生命保険が任意加入であったため、団体信用生命保険代わりになる、保険料が安い、保険会社を紹介し、コストを抑えつつ、親族間売買を成立させることができ喜んでいただきました。
今後は、横浜の実家をどうするか、一緒に考えていくことになりました。


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テーマ:
当事務所代表の斎藤が相続セミナーにて
講師をすることが決定しましたので、お知らせ致します!!


【開催概要】
日時:2016年6月16日(木)
    14:00~15:30
(受付13:30~)
会場:目黒区 緑が丘文化会館2階

【セミナー内容】
“相続"と“争族”のはなし
 ○相続税はどのくらいかかるのか
 ○土地の評価と相続税
 ○生前贈与による相続対策


相続についてわかりやすくみなさまにお伝え致します!!

興味のある方はぜひお問合せください!!


セミナー案内
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テーマ:

保険の見直しと遺言書を作成して、平等な相続を実現したケース



保険見直し


相談者の状況


84歳となった母について相続税のことや今後のことを心配した長女のかたからの相談でした。

10年以上前に父は他界しており、母は現在施設に入所、子供は長女の他に弟(長男・次男)が2名います。
過去に、母が郵便局の養老保険(1500万円、母が契約者・被保険者・受取人)に入り、掛け金を全て全額払い済みにしたものを、父の死後、献身的に介護等をみてくれた長女のために、契約者・被保険者・受取人を全て長女に名義を変更した経緯があります。

母の財産は実家と貸店舗、金融資産がありますが、過去に名義変更した保険も含め、子供3名の平等な相続を希望していました。




当センターのご提案&お手伝い


当センター提携の税理士に相続税を試算したところ、相続税が数百万かかる見込みがあることがわかりました。
長女に名義変更した郵便局の養老保険は、現時点ではまだ保険金が支払われていないため、母からの贈与は成立していないですが、
長女が満期金の受取、解約による受取、保険事故発生(母の死亡など)等により実際に保険金を受取った時点で、贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されてしまうこと、
このままでいくと、保険金支払い時に保険会社から支払調書が税務署にあがるため、受取時に贈与の認定がされてしまう可能性があることを説明しました。

そこで、長女名義にした郵便局の養老保険を全て母名義に戻したうえで解約し、そのうえで、下記を長女に提案させていただきました。

相続税の非課税措置が使える契約者母、被保険者母、受取人長女の一時払いの生命保険に加入すること。

②自宅を相続する長男、貸店舗を相続する次男の不動産評価額を考慮し、子3家族の相続する財産の価値が均等近くになるように母からの暦年贈与額を調整して長女、長男、次男と長女の夫の計4名に行うこと。

遺言にて、自宅を長男、貸店舗を次男、残った金融資産を長女、長男、次男が均等に受け取ること。




結果


長女の他、母、長男、次男と面談し、当センターからの提案内容を説明し、手続きを実行することになりました。
簡易保険の解約手続き、生前贈与、生命保険、遺言作成のお手伝いをし、施設にて公正証書遺言を作成しました。
生命保険の見直しと生前贈与により相続税がかかる見込みなくなり、お母様が、「子供が皆良くしてくれればよいのよ。これで大丈夫ね。」といった際のお母様の笑顔とご家族の笑顔がとても印象に残りました。

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