2017-04-09 10:28:13

なおきちゃんの不動産講座【購入時の値段交渉】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

本日は マイホーム購入前に 行う

 

購入申し込み時の 値段交渉について

 

ちょっと お勉強しましょう。

 

 

 

 

 

まず 購入希望者の 誰もが 思うのは

 

少しでも 安く 好条件で 買いたいって事

 

 

 

 

 

わたし達が 買主さん側の 仲介者の場合 

 

価格が 下がることでの 実損はなく

 

購入を 検討している 

 

自分の お客様の 要望を 叶えてあげて 

 

喜んで 貰いたいと 思っています。

 

逆に 売主さん側の 仲介者の場合

 

少しでも 高く 売って 

 

喜んでもらおうと 考えています。

 

 

 

 

しかし 実際のところ

 

価格交渉を ぶつけてみても

 

不動産は そんなに 下がりません。

 

 

 

 

 

ちなみに お客さんの中には はなから 

 

それは 無理!と 結果が 出てるような

 

強烈な 値段交渉を 求める方も います。

 

例えば 1280万円で 売りに出ている

 

物件に対して 900万円とかの レベル

 

そんなの 成立する ワケありません。

 

 

 

 

 

 

そんな 無茶な 交渉を 繰り返す方は

 

数年 経過しても 買えてない方ばかり。

 

どうしても 極端な 価格交渉をしたい場合

 

売れずに その金額に 下がるのを

 

じっと 待つのが 正解です。

 

でも 実際は その金額に 下がる前に

 

どこかの 誰かが 購入してしまいます。

 

 

 

 

 

 

ここで 大事なことは

 

まず 買主さんの 立場でなく

 

売主さんに なったつもりで 考えてください。

 

 

 

 

 

 

大事な マイホームを 1280万円で 

 

売却したいなぁ~っと 思って

 

不動産屋さんに 売却依頼しています。

 

売主としては 少しでも 高く 売りたい

 

それは 誰もが 思っています。

 

 

 

 

 

ただし この先 許容範囲の 

 

値段交渉が 入る 可能性があるのは 

 

担当する 営業マンから 聞いています。

 

ちなみに その 許容範囲とは 

 

1280万円に 対して 端数の 80万円くらい

 

まぁ 頑張って 100万円くらいです。

 

 

 

 

 

 

もし この交渉を 断って

 

その先 売れなかった時には

 

1280万円から 1200万円に 

 

値下げすることも あるかも 知れない

 

もしかして 1180万円も 有りうる。

 

う~ん 応じるべきか? 断るべきか?

 

そんな風に 悩むのは このレベル。

 

担当営業マンにとっても 悪い話じゃないと

 

売主さんを 説得するのも このレベル。

 

 

 

 

 

 

それが 900万円だと 担当営業マンは 

 

売主さんに 相談すら 出来ません。

 

そんな金額に 応じろと 言うのか!って

 

売主さんを 怒らせてしまうからです。

 

 

 

 

 

 

仮に 売主さんに 相談できたとしても

 

1280万円で 売れるんじゃないか?

 

と 思っている 売主さんに とっては

 

そんな話に 乗るくらいなら

 

この先 いつか 1180万円に 下げるわ

 

そしたら 絶対 売れるはずや!

 

なんで 一気に 380万円の

 

値引き交渉に 応じな あかんねん!

 

間違いなく 全員 そう 答えます。

 

 

 

 

 

 

ちなみに 補足すると 値段交渉の成立は

 

物件価格によっても 違います。

 

1280万円の 物件に対しての 

 

380万円の 値引き交渉は 強烈ですが

 

7980万円の 物件に対して

 

7600万円の 値段交渉は

 

成立する 可能性があります。

 

 

 

 

 

 

又 売り出し 開始してから 

 

どれだけ 経過しているのか?

 

売り出した ばっかりなのか?

 

まずまず 売れ残っているのか?

 

それも 値段交渉の 成否に 影響します。

 

売り出したばっかりの タイミングの

 

売主さんは 強気だからです。

 

 

 

 

 

 

また 逆に 随分 長いこと 

 

売れ残っているにも 係わらず

 

いつまでも 売り出し価格を 下げない 

 

物件は まず 下がりません。

 

住宅ローンが どっさり 残っているとか

 

下げれない 要因があるので

 

売れなくても 下げれないからです。

 

 

 

 

 

 

また 価格変更をして 下げたばっかりの

 

タイミングも 値段交渉は まとまりません。

 

下げたばっかりやのに 失礼やと

 

大抵の 売主さんは 拒絶されます。

 

 

 

 

 

 

それと 大事なのは 販売価格が

 

相場の中で 安いのか? 高いのか?

 

早急に 売る 必要があるため

 

相場より 安く 売りに出ている 物件の場合

 

売り出して 間もなく 内覧者が 殺到し

 

スピード勝負で 購入申込みが 入ります。

 

ちょっとした 時間差で 2番手 3番手とか

 

まぁまぁ あることです。

 

そんな ケースの場合は

 

全員が 満額での 購入申し込みです。

 

そうじゃないと 購入できない事を

 

ちゃんと 理解しているからです。

 

 

 

 

 

 

相場と 比較して 300万円

 

安い物件を 満額で 購入するのと

 

相場より 500万円 高い物件を

 

300万円の 値段交渉で 購入するのと

 

どっちが 正解か 一目瞭然でしょ?

 

 

 

 

 

 

なので 値段交渉を する際は

 

相場より 安い物件なのか どうか?

 

売り出してからの 時期は どうなのか?

 

価格変更とかの 価格の 推移は?

 

それらを 高額物件か そうでないのか

 

リンクさせて 考えるべき。

 

 

 

 

 

 

最後に 価格交渉が 可能な 上限は?

 

1000万円以下の 物件の場合は

 

端数

 

 

 

 

 

それ以上の 価格の 物件の場合は

 

7%

 

 

 

 

 

 

それ以上だと まず 通らないことを

 

肝に 命じてください。

 

 

 

 

 

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