2017-02-05 12:35:11

なおきちゃんの不動産講座【再建築不可物件が誕生した悲劇】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

お!安っ!って 思った

 

中古住宅が 新たに 登場した時

 

その 大半は 再建築不可だったりします。

 

建替え 出来ない 中古住宅なんて

 

そりゃ 安くて 当然です。

 

 

 

 

 

ちなみに 平成 ひと桁に 遡れば

 

そんな物件が ちらほら 存在します。

 

それでは なぜ 再建築 出来ない土地に

 

今現在 住宅が 建っているのでしょう?

 

本日は 再建築不可物件が 誕生した

 

悪徳不動産会社の 手口を 暴露します。

 

 

 

 

 

まずは それを 知る前に

 

道路について ちょっと 勉強しましょう。

 

まず 建物を 建築できる 条件として

 

建築基準法上の道路に 2m以上

 

接している事 これが 大原則です。

 

建築基準法の道路ってのが ミソで

 

皆さんは アスファルトが 敷かれていて

 

車や 人が 通行していれば

 

道路だと 思ってませんか?

 

実は そうでは ありません。

 

 

 

 

 

全ての 道路は 行政の 判断により

 

建築基準法の道路なのか 否か?

 

明確に 線引き されています。

 

ちなみに それらは

 

市役所の 道路管理課や

 

建築指導課に行けば 教えてくれます。

 

 

 

 

 

道路には 公道と 私道とが有り

 

当然 公道は 建築基準法の道路で

 

42条1項1号道路と 言います。

 

 

 

 

 

そんじゃ 私道は どうなのか?

 

当然ながら 私道でも その大半は

 

建築基準法上の道路になります。

 

特に 位置指定道路道路という

 

私道なんかは その代表例で

 

42条1項5号道路と 呼ばれます。

 

その他 幅員が 4m未満の

 

42条2項道路なんかも 問題有りません。

 

 

 

 

 

しかし そんな 私道の 中に

 

はっきり 建築基準法の道路に 非該当

 

再建築 出来ませんと 確定している

 

私道が ちらほら 存在しています。

 

再建築不可と 確定していれば

 

これは もう 成す術なし。

 

既存の 建物を 大規模リフォームして

 

出来るだけ 長い期間 使用するのか

 

解体後 資材置場や 駐車場にするか

 

そんな 利用方法に 限られます。

 

 

 

 

 

それでは ようやく 本題です。

 

そんな 再建築不可物件が 

 

なぜ この世に 誕生したのか?

 

それを お伝えします。

 

 

 

 

 

まず こんな 土地があったとしましょう。

 

 

 

 

それを 建売業者が 購入し

 

3区画の 新規分譲しようとした際

 

本来 まともな 業者であれば

 

まず 最初に 位置指定道路の 

 

開発許可申請を 提出します。

 

又は 行政に 寄付申請を 行い

 

位置指定道路を 開発したのち

行政が 引き取った場合は

その 私道は 公道となりますが

道路以外に 利用価値のないものを

行政も  引取りたくないのが 本音なので

 ハードルが高いのが 実情です。

 

 

 

 

 

そして その後

 

位置指定道路の 開発が 許可されると

 

行政の 厳しい 指導に基づいた 

 

工事内容で 道路を 開発し 

 

完成後の 検査に 合格すれば

 

位置指定道路と 指定され

 

晴れて 建築基準法の 道路になります。

 

 

 

 

そうして 初めて 

 

建築確認が 提出 出来るようになり

 

その後 何一つ 問題のない

 

3区画の 分譲地が 完成します。

 

 

 

 

 

しかし 行政の 指導に基づいて 

 

道路を 開発しようとすると 

 

その 開発費は 馬鹿になりません。

 

又 、道路が 完成するまでの 期間

 

分譲を スタートする事が 出来ません。

 

そこで 悪徳業者が 登場します。

 

ちなみに その当時 行政も いい加減で

 

建築確認の 後の 検査は 放ったらかし

 

悪徳業者にとっては やりたい放題でした。

 

 

 

 

 

そこで 悪徳業者は いち早く 分譲し

 

そして ガッポリ 儲けるために

 

あらゆる コストを 削減しようとしました。

 

もちろん 違法と 知っていながらです。

 

 

 

 

 

その手口は 先ほどの 土地に

 

共同住宅を 1棟 建築するんだと

 

虚偽の 建築確認を 提出します。

 

いわゆる 長屋申請と 呼ばれるものです。

 

 

 

 

まず そうすることで

 

道路を 開発する 必要がなくなり

 

開発費を 大幅 カットできます。

 

本来 3区画の 分譲であれば

 

建築確認も 3軒分 必要なところが

 

1軒分で 済み これまた 大幅カット。

 

その当時は 開発時に 水利組合に対し

 

1棟当たり 50万円の 開発協力金を

 

納めなければ ならなかったので

 

これまた 2軒分が 大幅カット。

 

ざっと これだけでも 1棟あたり

 

150万円ほど 儲けが 増えます。

 

これが 10区画なら 1500万円

 

まさに やりたい放題です。

 

 

 

 

 

そうして 共同住宅を 

 

1棟 建てるという 建築確認は 

 

その後 全く 無視して

 

3軒の 戸建を 建築し 完成します。

 

 

 

 

 

そして 念のため 行政から

 

共同住宅じゃ ないじゃないか!と

 

バレて 処分を 受けない様に 

 

家と 家との 奥の方を 繋げました。

 

これ 単なる ハリボテで 空洞です。

 

言い訳するためだけが 目的の

 

何の 意味のない ハリボテです。

 

 

 

 

 

その後 車や 人が 通るため

 

無許可の 道路を 造ります。

 

正しくは 道路ではなく 専用通路です。

 

勝手に 通路を 造るだけなので

 

その 工事内容も お粗末そのもの

 

そうして 全ての 工事が 完了し

 

建売住宅として 販売開始となります。

 

 

 

 

購入者は そんな事 知る訳もなく

 

良い住宅だと 喜んで 買ったはず

 

将来 再建築 できないような

 

とんでもない 物件だとは 知らずに・・・

 

 

 

 

 

そうして 月日が 経過し

 

住み替えの為 売却しようとした際

 

又は 建替えしようとしたとき

 

再建築できない 事実を 知るのです。

 

 

 

 

 

ちなみに 3区画のうち

 

一番 手前の 住宅だけは

 

大きな 建築基準法の道路に 接しており

 

何も 問題は ありませんが

 

気の毒なのは 奥の 2軒です。

 

専用通路にしか 接していないので

 

再建築は 出来ません。

 

 

 

 

 

その事実を 知った 所有者さんは

 

怒りと 喪失感に 包まれながらも

 

事業主を 探して 訴えようとしますが

とっくの 昔に 倒産しています。

 

そうです 悪徳業者は 儲けるだけ 儲け

 

さっさと 計画倒産しているのです。

 

 

 

 

 

このように 今 市場に 出ている

 

再建築不可物件の 所有者さんは

 

全員が 気の毒な 被害者さんです。

 

さすがに 今では

 

このような 違法な 住宅は 

 

建築することが 出来なくなりましたが

 

それも これも 全て

 

儲けるだけ 儲け 逃げた 悪徳不動産屋と 

 

その 違法を 放ったらかしにしていた

 

行政の 怠慢が 原因です。

 

何の 罪のない 所有者さん達が

 

将来 建替え 出来る 救済方法を

 

行政は 真剣 考えるべきだと 思います。

 

 

 

 

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