2016-06-07 12:04:06

なおきちゃんの不動産講座【相続にまつわる税のはなし】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

本日は 誰もが いつかは 直面する

 

相続時の 税金について 勉強しましょう。

 

わたしとして スポットに 当てたいのは

 

相続した 不動産を 売却したときに

 

課税される 譲渡所得税と 譲渡住民税。

 

でも それを 説明する前に 相続税について

 

まずは ちらっと お勉強しましょう。

 

 

 

 

 

まず 相続税は 平成27年1月1日以降 

 

基礎控除額の 減額が見直されました。

 

ちなみに それ以前は 

 

よほどの 資産家が 亡くならない限り

 

相続税を 納めることは 無かったのですが

 

今では 3000万円ほどの 自宅と

 

2000万円ほどの 預貯金があれば

 

相続税が 発生する 可能性があります。

 

 

 

 

 

まず 相続する 財産の中で

 

一番 わかりやすいのは 預貯金で 

 

これは 全額 相続財産と 見なされます。

 

 

 

 

 

次に 生命保険金は 相続人 1人につき

 

500万円の 保険金が 非課税となるので

 

仮に 相続人が 配偶者と 子供2人であれば

 

500万円×3人=1500万円となり

 

受け取った 生命保険金から 

 

1500万円を引いた 残りの金額が

 

相続財産と みなされます。

 

なので 余程 高額の 

 

生命保険に 入ってなければ

 

全額 非課税になるかも 知れません。

 

 

 

 

 

次に 相続した 不動産については

 

土地の 路線価格や 建物の評価などで

 

金額が 計算されます。

 

 

 

 

 

まぁ それらの 相続財産の合計金額が

 

仮に 5000万円だったと しましょう。

 

それに 対して 控除できる金額ですが

 

まず 基礎控除額が 3000万円

 

それに加えて もし 相続人が 

 

配偶者と 子2人の 合計3人だとすれば

 

ひとりにつき 600万円が 控除でき

 

600万円×3人=1800万円となり

 

それに 基礎控除3000万円を 加算した

 

3000万円+1800万円=4800万円

 

を 相続財産から 控除できます。

 

すると 財産の合計 5000万円から 

 

4800万円を 引いた 200万円

 

それに対して 相続税が 課税されます。

 

 

 

 

 

ちなみに 相続税の 税率は 

 

1000万円以下の場合は 10%なので

 

200万円×10%=20万円

 

それらを 納めることになります。

 

厳密には さらに 

 

配偶者控除というのも 受けれるので 

 

税額は 更に 下がります。

 

 

 

 

 

ちなみに その税率は

 

相続課税金額が 高くなるほど 

 

税率は 段階的に 上がり

 

最高で 55%の 税率が 掛かります。

 

まず これらが 相続税の 

 

簡単な 仕組みです。

 

ここまで 大丈夫ですか?

 

 

 

 

 

そんじゃ こっから 本題です。

 

相続した 不動産を 売却すると 

 

一体 どうなるのか?

 

それについて 勉強しましょう。

 

 

 

 

 

まず 相続した 不動産を 売却するまで

 

何年 所有していたのか?

 

それによって 長期譲渡と 

 

短期譲渡に 分かれます。

 

ちなみに 長期譲渡は 5年以上で

 

短期譲渡は 5年未満。

 

ここで 覚えておくことは

 

相続後に 所有している期間だけでなく

 

亡くなった 御両親さんとが 

 

生前に 所有していた 期間も 

 

加えることが できます。

 

なので 余程 亡くなる前に 

 

購入した 不動産でなければ

 

長期譲渡に 該当すると 思います。

 

 

 

 

 

そして その税率は 長期譲渡の場合

 

所得税と 住民税を 加えて 20%。

 

短期譲渡の場合は なんと 39%です。

 

相続税は 非課税になったとしても

 

その後に 不要な 相続財産を 処分すると

 

結構な 譲渡税が 掛かるんです。

 

まず 覚えておきましょう。

 

 

 

 

 

そんじゃ その税率が どこに掛かるのか?

 

それは 譲渡によって 得られた

 

所得に 対して 税金が 課税されます。

 

ざっくり 言うと 購入時の 

 

取得費の 合計金額と 比較して

 

売却したことによって 利益が出たね? 

 

その 儲かった分に 税金 払いなさい

 

わかりやすく言うと そんな感じです。

 

 

 

 

 

売却した 譲渡価格から

 

その際に要した 仲介手数料とか

 

登記費用などは 経費として 

 

まず 譲渡所得から 控除 出来ます。

 

それらを 差し引いた 合計金額から 

 

取得費を 差し引いた 残りが

 

譲渡所得と 見なされ

 

そこに 長期か 短期かの 税率を 

 

掛けて 譲渡税が 課税されます。

 

ちなみに 取得費の 合計にも

 

購入時に要した 仲介手数料や 印紙代 

 

登記費用などの 経費も 計上できます。

 

 

 

 

 

しかし ここで 要注意。

 

 

 

 

 

まず 先祖代々 引き継がれてる 

 

相続不動産の 購入時の 

 

契約書とか ありますか?

 

いくらで 取得したか わかりますか?

 

又 その際に 要した 

 

経費の領収書とか ありますか?

 

普通は 有る訳 ありません。

 

もし有れば 取得費が 分かるので

 

建物は 減価償却を 行い

 

土地は 控除後の 金額を

 

取得費として 計上できます。

 

 

 

 

 

でも 無かったら?

 

その場合 譲渡金額に対して 5%分を 

 

取得費と みなす事に なります。

 

そう わずか 5%だけ!

 

これ 非情だと 思いませんか?

 

 

 

 

 

それらを 具体的に 解説すると

 

仮に 相続した 不動産を 

 

3000万円で 売ったとしましょう。

 

そして 売却に 要した 

 

諸経費が 200万円とします。

 

そして 残念ながら 

 

取得費が わかるものがないので

 

3000万円×5%= 150万円

 

取得費は 150万円と 見なされます。

 

 

 

 

 

すると このような 計算に

 

3000万円ー200万円ー150万円=2650万円

 

なんと 2650万円が 譲渡所得となり

 

仮に 長期譲渡だった場合は

 

2650万円×20%= 530万円となり

 

なんと 530万円の 税金が 課税されます。

 

 

 

 

 

もしそれが 短期譲渡だった場合は

 

2650万円×39%=1033・5万円

 

なんと 1000万円以上も 

 

税金で 取られてしまうんです。

 

 

 

 

 

まぁ これを 回避できる 特例として

 

マイホーム特例ってのが ありますが

 

相続した物件に 相続人である 

 

現所有者が 住んでいる場合だけは

 

3000万円の 控除が 受けれます。

 

でも そんな事 滅多にありません

 

実家に 2世帯で 住んでいて

 

御両親さんが 亡くなった後も 住み続け

 

それを 売却する そんな ケースだけ。

 

 

 

 

 

なので 相続税は 心配しなくても

 

その後 相続不動産を 処分するとき

 

大きな 税金が 発生するかも?

 

これ 頭に 置いておいてください。

 

 

 

 

 

また 税額を 少しでも 減らせるように

 

御両親さんが 健在のうちに

 

取得時の 契約書が あるのか ないのか?

 

領収書が あるのか? ないのか?など

 

確認しておくことも お勧めします。

 

 

 

 

 

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