2015-09-06 09:39:11

なおきちゃんの不動産講座【騙されない売却の防衛術】

テーマ:なおきちゃんのブログ講座

今日は ひさびさ 不動産講座。



ちなみに 相変わらず 不動産業界は 



マイホームを 売却する方にとっては



不利益になる ほぼブラックな



業法違反が はびこってます。









それらは 多くの 売主さんが



会社の規模や ネームバリュー等で



ここだったら 信用できるのでは?と



思うような 大きな企業になるほど



フタを 開けてみれば



手のひらで やりたい放題。



信用してもらってる事を 逆手にとり



売主さんの 利益など 知らんぷり



そんな 最低レベルの サービスが



相変わらず まかり通っています。









ちなみに 業法では



売却を 専任媒介契約で 預かると



その情報を レインズという 



不動産流通機構へ 登録し



他業者にむけて 情報公開し



分け隔てなく 販売協力を 求め



少しでも 良い条件で より早く



売主さまの お手伝いするってのが



あくまで 定められた ルール。









しかし 多くの 不動産会社は



情報を 非公開にしたり 



また 公開は 一応していても 



他社からの 販売協力を 断り



時間が 掛かっても



また 成約価格が 安くなっても



自社のみで 販売を 独占し



売主さんからと 買主さんからの



両方から 手数料を もらう事のみ



精力を 注ぐってのが 実情です。








本当は もっと早く もっと高く



売れたであろうと 思えるケースが



全体の 取引の 5割くらいを 



占めていると 思います。








しかし 売主さんが 



自ら 依頼した 不動産会社の



販売活動を チェックする術はなく



信じるしかないってのも 事実。



複数業者に 一般媒介で 



売却を 依頼していれば



そんな 不利益は 回避できますが



ずる賢い 不動産会社は



売主さまに とって 不利益になる 



専任媒介契約を 無理くり 勧めてきます



自社の 利益のためだけに。









そんな風に 泣き寝入りしないため



ここからは 売主さんが 



自らを 防衛するため



それとともに 依頼している 



不動産会社に 騙されないよう 



防衛術を 伝授します。









まず どこかの 不動産会社に



売却を 依頼したのちに



このような 登録証明書を



その 不動産会社が 届けてくれますね?










貴方の 売却を ちゃんと 登録し



情報公開してますよ っていう



アピールを するはずです。



しかし 実際は 一旦 登録し



登録証明を プリントアウトした後



即座に 削除すれば



情報が 市場に 流れることは 



一度も ありません。



なので 登録証明書は 



うかつに 信じないように。










あと 売り出し 開始して 



約2週間ほどの 内覧数と



お客様を 連れてくる 業者名に



注意を はらってください。



余程 高い 売り出し 開始でなければ



売り出してからの 2週間は



まずまず 案内が 殺到します。



それも 大半は 自らが 依頼した 



不動産会社からの 案内ではなく



聞いたことない 不動産会社からの



案内が 圧倒的多数を 占めます。



あくまで 窓口だけは 依頼してる 



不動産会社が 担いますが









そのように ルール通りに 



情報公開して くれていれば



当初2週間は 複数の 業者から



案内が あって 当たり前です。



それが 一向に 内覧がない



若しくは 自らが 依頼した 



不動産会社のみしか 案内がない



そうなると ほぼ 間違いなく



情報は 隠されているか



売れても いないのに 



勝手に 商談中に されており



他社さんからの 内覧希望を 



勝手に 断られています。



なので 売り出してから 2週間に



複数業者から 案内が あるのか?



これ 大事な 判断材料です。










また 売り出してから 



どこかで 値段を 下げて



魅力的な 価格になった場合も



普通は 案内が 殺到します。



その際も 複数業者から 



案内が 殺到するのが 通常なので



その際も ぜひ チェックしましょう。









あと インターネットで



ご自分の 住所と 売り出し価格を



打ち込んで 検索してみて下さい。



ネット公開を 断っていなければ



さまざまな サイトで 



複数業者から の登録に 



検索ヒット するはずです。



そうでなければ 勝手に 



ネット公開禁止に されてます。



但し 公開しない 理由があって



公開していない場合も ありますので



一概には 言えませんが。









そんでもって よく 目にする



一番 気の毒な ケースでは



売り出し 初日のときに 



売主側の 業者に 電話して



内覧希望を 申し出ると



「契約予定です」と 断られます。



その後 いつまでも 



契約予定だと言う 対応が続き



すると 2ヶ月ほどしてから 



値段が 下がったりします。



そのタイミングで 再度 



内覧希望を 伝えると



またもや 契約予定ですと 断られる。



そんな事 日常茶飯事です。









誰が 考えても 売り出し初日に



契約予定のものを 登録はしないし



契約予定で あるとすれば



値段を下げて 登録することも



間違いなく ありません。



その場合 知らぬは 売主さんで



勝手に 販売協力を 断れているのに



ほんとは とっくに



売れてたかも 知れないのに



「なかなか 売れないですね。」



「他社からの 案内も ありませんね。」



「思い切って 値下げしませんか?」



そんな 詐欺トークに 



騙されているのが 実情のはず。









そんな時も 売り出してから



一度も 複数業者から 内覧が なければ



絶対 疑ってください。



そんな事 絶対 有り得ないので。



口車にのって 値下げするまえに



自らが 依頼した 業者を 判断し



自らで 防衛してください。








また そうでなければ 即座に



複数業者に 依頼できる



一般媒介に 切り替えてください。



すると びっくり



今まで 放ったらかしだった 担当営業が



一生懸命 動くようになりますから。









とにかく 売却する際は



不動産会社を 信じないように



これ 鉄則です。





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