2015-04-07 07:48:23

なおきちゃんの不動産講座【販売資料のワナ】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

本日は 不動産講座です。



ちなみに 本日 



テーマにするのは 販売図面。



みなさんが 不動産屋さんで 



物件紹介を してもらうときに 



貰う 販売資料のことです。







ちなみに あの資料は  



売主さんから 売却依頼をうけた 



売主側業者が 作成しています。



しかし 作成する 業者さんによって



販売資料は 正確なものから



全く いい加減なものまで



ピンから キリ。



概ね いい加減な 資料が 多数です。








しかし その原因は



作成した 売主側業者にあり



その販売資料を 売主側業者から



取得し お客様に お渡しする



仲介業者は 不可抗力です。



なので 市場に 出回っている



いい加減な 販売資料を 見抜くコツを 



皆さん 自ら 身に付けましょう。








まず アテに ならないのは



最寄り駅からの 距離。



通常 徒歩1分を 80mとして 



駅までの 時間を 計算するのですが



きっちり している 業者さんの場合



自ら 歩いて 計測します。



まぁ そうでなくても 最低限



Yahooとかで 検索し



ネット上で 公開されている 



最寄駅までの 時間を 表記しています。



しかし いい 加減な 業者の場合



駅までの 最短の 直線距離を 



住宅地図を 参考に 適当に測り



その距離を 80mで 割って



徒歩時間を 算出しています。



これは あくまで 



駅までの 直線距離なので



実際 そんな ルートは 存在しないので



相当 いい加減な 数値になります。



まず 物件から 駅までの 距離を



販売資料で 確認すると



信用できる 資料か どうか?



ある程度 分類できます。









そして 容積率や 建ぺい率の 



表記も 相当 いい加減。



ちなみに 住居地域の 容積率は 



概ね 200%になるのですが



前面道路の 幅員によって



減少することが 大半です。



ちなみに 前面道路が 4mの場合



正確な 容積率は 160%になり



販売資料に 200%と 記載があっても



本当は 160%という事になります。









そして 土地の面積の 表記にも



悪意を 感じる 資料があります。



たとえば 私道の負担が 含まれるのに



それらを 正しく 表示せずに



あたかも 土地が 広いように 



見せかけるなんて事も 見かけます。








そんでもって



建物の 間取り図面も いい加減。



特に 戸建ての場合は 



窓の位置や 部屋の広さなど



現状と 違うことが 日常茶飯事。



もっと ひどい時は



売主側 業者が 悪意をもって



わざと 縮尺を 変え



間口の狭い 建物を



間口の ゆったりした 間取りに



見せかけるという 荒技も 存在します。








たとえば 現状が 



こんな建物で あったときに









こんなふうに 縮尺を いじると



どうです? 見栄えするでしょ?









ちなみに 畳の部屋が あれば 



一発で 嘘を 見抜けますが



畳がなければ ユニットバスや



キッチン トイレなどの 



設備を 見れば 見抜けます。








ね? いい加減でしょ?



こんな風に 販売資料には



悪意が 潜んでいるものが あります。



実際 わたし自身も 取引する際



売主側から 取得する 販売資料をみて



誠実な 業者か どうか?



判断する 材料に しています。



みなさんも 手渡された 販売資料を



鵜呑みせずに そこに 嘘はないか?



用心する 癖を つけましょう。




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