2014-09-28 15:35:23

【なおきちゃんの不動産講座】売買の諸費用について

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

本日は 不動産売買の際に



必要な 諸費用について 



勉強しましょう。



まず それらの 諸費用のうち



購入時に 必要な 諸費用



内訳を 説明します。









まず 基本的に



どんな物件を 購入するのか?



新築なのか? 中古なのか?



マンションなのか? 戸建てなのか?



それらによっても



若干 費用は 異なります。



また どこの 金融機関で 



いくら 借入するのか?



もしくは 現金購入なのか?



それによっても 変わってきます。









まず マンションでも 戸建でも



住宅ローンを 借入をする場合に 



必ず 必要になるのは



金融機関に 対する 費用。



まず その中でも 一番 高額なのは



保証会社に 支払う 保証料









まぁ それらは 万が一



住宅ローンの 返済が 滞り



不良債権になった場合



銀行に対して 保証会社が 



住宅ローンの 肩代わりをする



連帯保証人のような 役割を 



担ってくれる かわりに



保証料という 費用の



支払いを 求められます。









それらは 金融機関によって 



又 借入金額や 借入期間によって 



一概には 言えませんが



借入金額 100万円に付き 



おおむね 21000円くらい。



もし 3000万円 借り入れると



63万円も するんです。



結構な 金額でしょ?









そして 通常は 



これらを 一括で 前払いします。



ただし 保証料内枠方式といって



一括で 払わないかわりに



住宅ローンの 金利を 



0.2%ほど 上乗せすることで



金利によって 払っていくという



選択も チョイスできます。



どちらが 得なのか?



支払い総額で いえば



一括前払いが 得です。



ただ 自己資金が 少ない場合は



保証料内枠方式も ありでしょう。









そして ほかに 銀行費用に



取り扱い事務手数料が 必要です。



こちらも 金融期間によって 差があり 



32400円~54000円くらいが 目安。



とくに 注意する部分は 



フラット35とか ネット銀行とかが 



保証料 不要って 謳ってますが



保証料を 取らないかわりに



それと 同額に 等しい



高額の 取り扱い手数料を 



取ることが 大半なので



得するわけでは ありません。









あと 銀行費用に 必要なのは



金銭消費貸借契約書の印紙です。



これは おおよそ 20200円ほど。



まぁ 仮に メガバンクさんで



2000万円を 35年間 借入する場合 



保証料も 一括で 払うとすれば



銀行費用の 総額は



おおよそ 48万円ほどに なります。








ここまで 大丈夫ですか?








そして 次は 登記費用です。



これらは 借入を するか?しないか?



それらによって 抵当権設定費用が



不要に なったりするので



現金購入の場合は 少なくすみます。









あと 評価額が いくらなのか?



それによって 



登録免許税が 大きく 異なります。



なので 一概には 言えません。



まぁ 仮に 2000万円 借入して



東大阪市内で 2500万円くらいの



築浅 中古戸建てを 購入する場合



おおよそ 35万円くらいが 目安です。









あと 新築戸建の 場合には



建物表示登記費用ってのが



別途 必要になり 



概ね10万円~15万円ほど



余分に 登記費用が 必要です。









そして 次に 火災保険費用



これらは 構造と 広さや



保険期間または 保証内容によって 



全く 異なります。



燃えにくい 鉄骨造りと



木造住宅を 比較すれば



鉄骨造りの 場合が



びっくりするほど 安いです。



又 水災とかを 保障にいれたり



家財保険とかを 対象にすれば



保険金額は 上がります。









また 火災保険は 



住宅ローンを 借入する場合は 



加入が 絶対条件ですが



あくまで 期間は 



短くても 大丈夫です。



ただ 通常の場合



ローン期間と 同じ期間



火災保険に 加入する



場合が あくまで 主流です。



そして 現金購入の場合は



火災保険の加入は 任意です。









通常 水災とか 家財を 外し



物件が マンションの場合は



35年間で 10万円くらい。



木造住宅の場合は 35万円くらい。



それらも 住宅の広さに よって



異なりますので 要確認です。









あと 固定資産税の精算金



物件の 所在地が 関西の場合 



4月1日から 翌年の 3月31日までが 



1年間と 定められており



引渡し時期が 4月の場合は



ほぼ 1年分の 精算となり



3月頃の 引渡しの場合



精算は 約1ヶ月分のみとなり



引渡し時期によって 異なります。









また これらも 



物件の 評価額によって



随分と 開きが あるので



購入時に 確認するべきです。



概ね 東大阪市内で 2500万円くらいの 



築浅 中古戸建の場合



1ヶ月当たり 1万円 ちょっとくらいが 



ざっくりした 目安です。







あと それらと 同じように



物件が マンションの場合は



管理費や修繕積立金の精算



引渡し日によって 精算します。



通常 引渡しの月の 日割り分と



それに 加えて 翌月 1ヶ月分を 



精算するのが 主流です。









あと 費用しては



不動産業者に 対する 仲介手数料



たまたま 当社は 



45万円以上 頂かない システムですが



一般的には 全国共通で



購入物件×3%+6万円+消費税という 



計算式に なります。



3000万円の 物件の場合



仲介手数料は 100万円を 



超えることに なります。









あと 住宅ローンの 借入がある場合



ローン代行手数料というものが



別途 必要になることが 主流。



それらは 金額の規定がなく



業者さんによって さまざま。



概ね 10万円ほどが 



妥当だと 思いますが



中には 30万円とか 50万円とか 



法外な 代行手数料を 請求する



業者さんも あります。









このように 法外に 高すぎる場合



もめて 裁判で 争ったりすれば



業者側が 負けるという



判例が 過去に おりてます。



なので ちょっと 高すぎでは?



と 感じる 金額だった場合



支払うべきか どうか?



第3者の 弁護士さんとかに 



相談してみるのも ありでしょう。









あと 売買契約書に 



貼付する 収入印紙は 



契約金額によって 異なります。



今は 軽減措置が あるので



1000万円以上 5000万円以下の



物件価格の 契約の場合は



10000円の 収入印紙が 必要。



それ以外の 契約金額の場合は



事前に 調べましょう。









あと 新築住宅の場合に



水道メーターを 取得するための



水道市納金とかを 支払わなければ



ならない 場合も あります。



いるか いらないか?



これは あくまで 売主 次第で



普通は 支払わなくて 良い 



ケースが 主流です。



そして 払わなければ ならない場合



おおよそ 費用は 15万円。



それ以上の場合は 取りすぎです。









そして 新築戸建の場合に



事業主さんによっては 



別途 外構費用や 



建築確認費用とかまでも



請求してくる 事業主も います。









外構工事費を 別途 



要求する 事業主さんの場合



もともと 総額



3050万円で 販売したいのだが



3000万円を 超えると



消費者の イメージが 悪いため



あえて 2980万円で



別途 外構工事費70万円と 記載して



一見 2000万円台で あるかのように



カモフラージュするための 戦略。



70万円の 外構費用が 必要な分



素晴らしい 外構工事



内容で ある事は ありません。









あと 建築確認費用なんかを



分譲住宅で 要求する場合は



まさしく レアな ケース。



注文住宅の場合は まだしも



普通 分譲住宅の場合は



本体価格に含まれて 当然です。









そのように 



不動産を 購入する場合



結構な 諸費用が 必要です。








そんでもって



今までの 話を まとめますが



2500万円の 木造中古住宅を



東大阪市内で 当社で 購入し



2500万円を 35年間



メガバンクで 借入する場合の



ざっくりした 諸費用 総額は



おおよそ 200万円ほど。



これが 中古マンションなら



火災保険費用が 少なくすむので



ざっくり 170万円。



もし 新築戸建てなら



建物表示登記費用が 増えて



ざっくり 215万円ほど。



もし 住宅ローンを 借入せず



現金購入の場合は



ざっくり 100万円以下の 



諸費用に なります。









長くなりましたが 大丈夫ですか?



おおむね これらが 



購入時における 諸費用です。








それでは 最後に 



売却時の 諸費用は 



至って シンプル。



不動産会社に 支払う 手数料



契約書の 印紙代



あとは 売り渡し登記費用



抹消登記費用くらいのもん。









ちなみに 3000万円で



マイホームを 売却した場合



当社の場合であれば 



手数料は 税込で 486000円。



契約書の 印紙代が 1万で



登記費用は 多くて 5万円ほど。



総額 55万円で 足ります。









このように 不動産を



購入する際 売却する際



これらの 諸費用が 



必要な事を イメージして 



あわてないよう 準備してください。








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