2014-09-15 07:13:53

【なおきちゃんの不動産講座】取引の流れ 金消契約〜決済編

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

そんじゃ 早速ですが



昨日の 続きです。



ちなみに 昨日は 正式内定が 



おりたところまで 紹介しましたね?



その後に 控えているのは



金銭消費貸借契約といった



銀行との 住宅ローンの 契約です。









ちなみに 引渡し前の



1週間前から 2週間前くらいに



行われることが 大半で



契約当日に 銀行さんが



契約書を 作成するので



金銭消費貸借契約の 当日までに



引渡し日が 確定していることを



同時に 求められます。










なので まずは



金銭消費貸借契約日と 決済引渡し日を



勤務先と 相談してもらい



決めることから はじめます。









ちなみに 金銭消費貸借契約は



メガバンクさんの場合



概ね 土曜日も 行なってくれますが



決済引渡し日は 法務局に 



登記を 提出する 関係と



代金を 振り込んだりするので



平日で しかも 午前中から



遅くても 13時までに 



行うのが 一般的です。









なので その日だけは



仕事を 半日は 



休んで 頂くことに なります。



それらの 日程を



打ち合わせした後に 決めて



銀行との 予約状況や 



司法書士の先生の予約



また 売主さんの 都合などを



調整して 確定します。









そうして 日程が 確定すれば



今現在 賃貸住宅の場合



家主さんに 向けて 退去通知を



行なって 頂くことに なります。



それらは 通常 退去の1ヶ月前に



行うことに なっています。









あと 金銭消費貸借契約に



当日 ご用意していただくのは



① 実印

② 銀行印

③ 通帳

④ 運転免許証

⑤ 保険証

⑥ 売買契約書の原本

⑦ 手付金の領収書

⑧ 収入印紙




だいたい こんな感じです。








収入印紙は 三井住友銀行の場合



金融機関が 用意しているので



事前に 購入しておく



必要は ありませんが



他行さんの場合 郵便局で 購入し



当日 持参して 頂く事に なります。










あと 金消契約を 



平日でなく 土曜日にする場合



銀行の 店舗は 定休日なので



当日に 口座を 新規で



開設することは 出来ません。



なので 住宅ローンを 利用する



金融機関の 口座を お持ちでなければ



事前に 口座開設をする 



必要が あります。









ちなみに 最寄りの 支店で



実際 利用する 店舗の口座を



開設することも できます。



あと 口座は もちろん



借入する 本人の 名義です。








口座を すでに お持ちの場合



支店は 通常 どこでも 構いません。



ただし 金消契約 そのものを



行う場所は その 支店ではなく



持ち込んだ 金融機関の



住宅ローンセンターに なります。









ちなみに 金消契約は



概ね 1時間30分ほどで



住宅ローンの 商品の 説明があり



ここで 商品を 決めることになります。



変動なのか? 固定なのか?



ガンとか 8大疾病とかの



特約を 付けるか? 付けないか?



それらを 当日 



決めなければ なりません。



なので 借入する 本人だけでも



契約は 問題ないのですが



奥さんも 同席するのが 好ましいです。









そして わたしも 必ず



一緒に 同席します。



銀行さんに よっては



説明が 不十分だったり



オプションを 無理に 勧めたりとか



また お客さんが 



決断に 困ったときに



助け舟を だすのが



わたしの 役目です。



わたしから 見て



銀行の 担当者さんが 頼りない場合



銀行さんに 代わって



わたしが ほとんど 説明することも 



しばしば あります。









そして 商品を 決めれば



いざ 銀行との 契約になり



いくつもの 書類に 著名捺印します。



その後 わたしからは 



決済当日の 費用の 説明をします。



この時点で 火災保険以外は



概ね 費用が 確定しているので



それらの 明細書を お渡しして



決済当日の 流れを 説明します。



また 火災保険についても



わたしの方から 商品説明します。



そうこうした後 銀行との契約も



無事 終了となります。









そして 次は いよいよ



決済引渡し日を 迎えます。



当日までに 残りの 自己資金を



口座へ 入金しておいて 頂き



当日に お金を 持参して頂く



必要は ありません。



ちなみに 決済当日の 所持品は



① 実印

② 銀行印

③ 通帳

④ 運転免許証




通常 それだけです。









決済当日は お持ちの 口座の



銀行店舗の ひと部屋を 借りて



そこに 司法書士の先生と



買主さん& 売主さん



また お互いの 仲介業者が



同席のもと 行います。



時間は 概ね 



1時間から 1時間30分ほどで



銀行の 混み具合で 変わります。









まず 所有権移転登記の 



申請書類の 説明を 



司法書士の先生から 聞いて頂き



書類に 署名捺印して 頂きます。



登記書類が 全て 整えば



司法書士の先生が 銀行に 対して



住宅ローンの 実行の



GOサインを 出すことになります。



そうすれば お持ちの 口座へ



住宅ローンが 入金されます。









その後 お持ちの 口座より



残代金とかを 出金するための



出金伝票に ご記入 



および 押印をして 頂き



各費用 精算の 手続きをします。



その際 お手数ですが



各費用ごとに 出金伝票を



一枚ずつ ご記入して 頂いてます。



そうすれば 通帳に 出金の 記載が



全て 印字されるので



誰に 何の目的で 支払ったか?



鉛筆で 書いておくと



後に わかり やすくなります。









その後 それら 



出金の 手続きをすませ



お金が 出金されるまで



概ね 40分ほど 



待機することに なります。



ちなみに その時間を 利用して



火災保険の 申込みなどを



行うことに なります。









そうして 時間が 経過した後



各費用の 出金が 用意されます。



ちなみに 一番 大きな 残代金は



受領する 売主さんが



現金が 良いのか? 振込なのか?



希望にそって 指定することになり



ほとんどの場合 振込みが 大半で



現金で 出てくることは ありません。








なので 振込完了した 



伝票だけが 出てくることになり



何千万円とかの 大金を



目にすることも 手にすることもなく



大きな 残代金を 



支払ったことに なります。









そして 精算したものに 対して



領収書を 受領していただき



物件の 鍵を 受領して頂けば



これで 決済引渡しは 完了です。



あくまで わたしが 隣で 



全て 補佐しますので



座って 頂いてさえ 



いてくれれば 大丈夫です。









そして 決済終了後 



司法書士さんは その足で 



管轄の 法務局に 



所有権移転登記を 提出し



この時点で 所有権は



買主さんに 移行したことになります。








その後 物件に よっては



リフォーム工事をしたりして



いざ お引越しと なります。



ちなみに お引越しの 時期は



いつでも 構いませんが



少なくても 1ヶ月ほどは



今まで お住まいだった 家賃と 



住宅ローンの返済とが 重複するので 



あまり のんびりしてると 大変です。









どうですか? 



取引の 概ねの流れ わかりましたか?



物件によってや 自営業者さんの場合など



多少の 違いは あるものの



概ね こんな感じです。



いざ 購入する シーンにそなえて



ぜひ 参考にしてくださいね。










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