2013-07-23 09:53:59

なおきちゃんの不動産講座【建ぺい率&容積率 違反のルーツを探る 後編】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

そんじゃ さっそく 続きです。



昨日は 容積率が 



前面道路の 幅員によっても 制限を受け



それによって 実際は



かなり 違反している物件が 



多いことを 紹介しました。



しかし 築年数が 



10年未満の 物件は



違反していないことも 併せて 紹介しました。



そんじゃ なぜ そんな事に なったのか?



こっから 後編の はじまりです。








まず 平成初期から 



平成10年 前後までの 中古住宅で 



2階建ての 住宅を 見ることが ありますか?



まず 大阪市内では 見ないはず。



ちなみに 東大阪市でも 同じです。








そう その 当時の 新築は



3階建てってのが 当たり前でした。



40㎡ そこそこの 敷地に



目一杯 大きな住宅を 建築して



売りに 出るのが 当たり前でした。








一応 建築確認上では



法律の 範囲内で 設計しており



それで 建築確認を 提出していますが



いざ 建築確認が 下りたら



なぜか そこからは 



全然 違う 大きさの 



建物が 建てられています。








本来は 当然ながら 



建築確認の 通りに 



建築するのが 当たり前です。



そして 行政も 



建築基準法 通りに 建てられているか?



検査等で チェックすることを



法律で もともと 定められています。



しかし 大阪府内に 



関してだけは 違いました。








まぁまぁ 建築確認後の 住宅が



違う 大きさに なっていても



当然 知っていながら



見て 見ぬ ふり。



行政も 相当 ルーズ だったと いうことです。



それと 同様に 設計事務所も



建築確認と 違う住宅が 建っていることが



当然のことのように



見て 見ぬ ふり。



なので 当時の 建売業者さんは



そんなに 悪意が ありませんでした。



建築確認とは あくまで 



住宅を 建築するための 儀式みたいなもんで



それと 違うものを 建てるってのが 



それこそ 当時の 認識でした。



まぁ 当時の 事業主さんには



逆に 違反しているという 意識すら なく



まさか 大阪府内だけが



そんな事が 通用しているなんて



知りも しなかった はずです。








なので 当時の 住宅は



40㎡程度の 敷地でありながら



5LDK+車庫つきの 3階建てが



ばんばん 分譲されてました。



そして 住宅ローンの 金融機関も そう。



建築確認と どんなに 違っていても



何ひとつ 障害にならずに



住宅ローンが OKに なっていました。



だって ほぼ 全ての 新築戸建てが



そんな 物件しか 無いんだもん。








そんな中 ある 事件が 起こりました。



そう 有名な アネハの 耐震偽装です。



設計事務所の ずさんな 管理と



行政の ずさんな チェック体制が



一気に 脚光を あびて



【欠陥住宅】という キーワードが



世間から 注目を 浴びるようになりました。



次第に 大阪府内に おける



ずさんな 建築確認と 



その後の 管理体制の 甘さが



一気に 全国区となり



大阪府内の 行政に 圧力が かかりました。







そこで まず 行われたのが



建築確認後 着工時に 行われる



中間検査の 実施でした。



昔から 着工すれば 



中間検査を 受けて



完成すれば 完了検査を 受けるってのが



法律上での 規則では あります。



しかし 大阪府内の 分譲業者さんや



下請けの 建築会社の 大半は



一般住宅の 建設に際して



そんな 検査 受けたことすら なかったはず。



そりゃ みなさん 大慌てです。







しかし ここに 中途半端な 落とし穴が・・・・







今まで 野放しにしていた 行政も



急に 法律通り 守りなさいと



手のひらを 返すわけにも いかず



中間検査は これから しますが



但し 木造2階建てだけは 例外として


検査を 受けなくても 良いですよ。



なんてことに なりました。








そうなると 面白いもので



大阪府内の 分譲業者さんは



こぞって 木造2階建てで 



分譲することに 舵を とりました。



たまたま 当時 土地も 安かったので



面白いくらいに 木造2階建てが



ばんばん 建ち並びました。







その後 新築 イコール 3階建て



だった 構図は 塗り替えられ



新築 イコール 2階建てという



構図に 変わっちゃいました。







そう こうしている中 ある段階で



木造2階建ても 中間検査を 受けなさい。



そして 完了検査も 受けなさい。



新築は 10年間の保証を しなさい。



と 次々に 規律が できて



ようやく 今でこそ 



違反して 建てることなんて ありえない 



正常な 業界に なりました。







しかし 勝手なのは 金融機関。



以前は 違反していようが お構いなく



住宅ローンを 貸し出して いたものが



あんまり 違反していれば



融資は 出来ませんと



手のひらを 返して 



現在に 至っています。



ちなみに それも あくまで 



金融機関によって スタンスは まちまち。



厳しい 金融機関も あれば



比較的 寛大な 金融機関も あります。







そんな 過去の ルーツから



平成初期の 住宅に 3階建てが 多く



ほとんどの 住宅が 



建ぺい率&容積率オーバーしている 



時代背景と なっています。







だらだら 長文で 



解りにくかったとは 思いますが



まぁ 多少 今後の 参考に してくださいね。






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コメント

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2 ■Re:こんにちは♪

>ねこむすめさん

コメント ありがとうございます♪

結構 今まで 業界で タブーになってる

裏事情を たくさん 暴露してきたので

いつか 刺されるかも 知れません。

それまでに 書籍化して

買ってもらう つもりです。

1 ■無題

とても勉強になりました。
またタブーとされる事を記事になさったことに脱帽です。
不動産のお勉強シリーズは本当に為になります。
素人にも分かりやすく説明し、それをまた文章で表現するのって難しい事ですよね。

いつものカツラシリーズとはまた違った面白さです(^-^)

こちらのブログが書籍化されたら一番に買いますね(笑)

これからも楽しみにしています。

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