2013-06-28 11:18:42

マイホーム売却講座 【売りのリスク回避 続編】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

早速 昨日からの 続きです。



昨日は 売却 依頼を 



受けている 業者が



単に 自社の 売上アップのために



売主さんを 騙しているのに 等しい



ダークな 手口のことを 暴きました。



又 その 手口は 概ね



大手と 呼ばれる 不動産会社が 



良く使う 手段で あることも 



紹介しました。







そんじゃ どうしたら



マイホームの 売却に おける



リスク回避が 出来るのか?



それらを 説明しますが



ちょっと その前に



まず 売却の流れから 紹介します。






まず マイホームを 



売却しようと 思い立って 



まず 最初に するべき事は 査定依頼です。



もちろん どこに 依頼しても



費用は 掛かりませんので



出来るだけ 数社に 依頼しましょう。






あくまで 業者さんに よって



査定の スタンスは まちまち。



どこよりも 高い 査定価格を 提示して 



「うちなら 高く売る 自信があります!」



なんて そんな金額で 売れない事を



はなから 解っているのにも 係らず



平気で 超 高めの 



査定回答をする 業者も ありますので



うっかり 騙されないように 要注意。



それらは 



「一度 預かりゃ こっちのもん」 



ってな もんで 



じきに 値下げを 



ガンガン 迫ってきます。







そして 査定を した後に



おおよそ いくらで 売れるのか



把握できた あとは



実際 売却を 依頼する 



業者の 選定に入ります。







その際 皆さんの中で



選ぶ ポイントになるのは



ネームバリューがある 



大きな 会社である事が 多いのでは?



うさんくさい 不動産業界の中で



せめて 聞いたことのある 



大きな グループ企業であれば



さすがに 悪さは しないだろう。



まぁ そんな 感じでしょう。







まぁ それらは 否定は しません。



【リナホーム】 なんか



知らない人に とっては



「リナホームって 何じゃ?」



ってな もんです。



まぁ それほど 知名度に



天と地の差が ある事は 認めますし



名もない 零細企業で うさんくさい所も 



実際 たくさん 存在します。



それに 本当は 



どこが 良いのか? なんて



知ることが 出来ないので 



とりあえず 名の通った 大手で



というのは 理解できます。








そして 次に 



売主さまが 重要視しがち なのは



売却を 依頼する 



その 会社に 販売力が あるか どうか?



もし 任せたところに 販売力が 無ければ



売れないと 思うからでしょう。



まぁ それも 気持は 判ります。



販売力が いかにも 無さそうな 会社より



販売力が ありそうな 会社の方が



マシだとは 思います。







でも 実際 過去に 



わたしが 多くの 取引を 見てきた 



経験上から いえば



直接 売主さんから 



売却依頼を 受けた 業者が 



自ら 直接 買主さんを 付けて 



契約に 至る事は ほとんど ありません。







あくまで 情報が 



公開されている場合は



どこかの 業者さんの 営業マンが



今まで 温めていた 



お客様に 紹介して



成約に 至ると いうのが 大半です。



なので 売却 依頼先に



販売力が 有る無しは 



思ったほど 差が 出ません。



情報さえ 公開してくれれば



全ての 大手さんも 含めて



全業者に 販売協力の 情報が 流れるからです。







それは たとえ おじいさんが 



一人で しているような



ちっぽけな 不動産会社に 



売却 依頼しても



ちゃ~んと 情報だけを 



全業者さんに 向けて 



公開にして くれれば



何も 問題は ありません。



逆に 情報を 隠す事を 



常套手段としている



とある 大手さんより 



早く 成約に至る はずです。







それでも そうは 言うものの 



いかにも 知らない 零細企業なんてとこに



大事な マイホームの 



売却を 任せて 大丈夫?



って 不安ですよね?



だから 大手さんを 



わざわざ 外す 必要は ありません。





そんでもって



ここからが いよいよ 重要です。



いよいよ 売却の依頼を するとき



媒介契約と 呼ばれるものに



全部で 3種類の 契約が あります。



まぁ 専属専任媒介契約と 



専任媒介契約の 二つは よく 似てますので



ここでは 解りやすく シンプルに



専任 媒介契約というのと



一般 媒介契約について 



ちょっと 説明します。








ちなみに 



専任 媒介契約というのは



依頼した 業者以外に 



他の業者に 重ねて 



売却依頼が 出来ない 契約です。



いわば 売主さんにとって



一番 制約を 受ける 契約です。



なので たまたま 頼んだ 



業者が ハズレだった 場合



解約 出来ない 3か月間は



泣き寝入りと なります。







それと 正反対なのが



一般媒介契約と 呼ばれるもので



売却 依頼する 業者を



数社に 重複して 依頼できます。



なので 売主さんは 



イマイチだな?と 感じれば



誰に 気を 使うことなく



数社へ 頼むことができます。







そんでもって 普通 



ほとんどの 不動産会社の 営業マンは 



意地でも 専任媒介契約を 



結ぼうと します。



一般媒介契約に なっちゃうと



数社に 売却依頼が 分散されるため



手数料が 自社に 入らない



確率が 高くなる からです。



っていうか 



それは 個々の 営業マンとは 関係なく



一般で 媒介を 預かるなと



会社で 命令を 受けているからです。







又 それ以上に



一般媒介契約を 嫌う 理由は



情報を 独占して 操作できない事でしょう。



売れてないのに 商談中とか



しばらくは 購入申し込みも お断りとか



売主さんが 他社に 重ねて 依頼できない



専任媒介契約 だからこそ 



自由に 操作 出来るのです。



売主さんを 適当に 扱うのは



専任媒介契約が もってこい。



なので 意地でも 



専任媒介契約を 勧めます。







「専任媒介契約でないと 私たちも 積極的に

 売却活動が 出来ないので

 本当に 売りたければ 専任媒介に するべきです」




「専任媒介契約でないと チラシ掲載 出来ないんですよ」


なんてのが ええかげんな 殺し文句です。







それで 専属専任や 専任媒介契約が 



取れたら しめしめ。



あとは 解約できない 



3ヶ月間は こっちのもの。 



まぁ やりたい 放題です。



あくまで 売主さんに ばれない程度に。



そして 売主さんが 不審に思い



期間内に 解約しようとすれば 



その間に 掛った 



販売経費を 払えと 脅してきます。







でも 専属専任や 専任媒介じゃないと



任せた業者が 頑張らないのか?



こんなの 完全 嘘っぱちです。



全く 反対です。






逆に 重ねて 数社に 依頼できる



一般媒介契約の方が 



それこそ 一生懸命 動きます。



他の業者に 重ねて 依頼されることにより



担当営業が 頑張らなければ 



他社と くらべて 一目 瞭然だからです。






「いやぁ 一般媒介契約では

 レインズとかの 情報登録の 義務もなければ

 販売状況の 報告も しないで 良いので

 本当に 売りたかったら 専任媒介ですよ」



こんなの 嘘っぱち。



強引に どうかしてでも



専任媒介契約を 勧める 業者は



まぁ はなから 断りましょう。






なので 専属専任や 専任 媒介契約は 



出来るだけ 避けるべきです。



もともと その会社や 担当者が



100% 信用できるのであれば



はなから 専属専任も ありでしょう。



でも そうじゃ ないなら



当初は 一般媒介契約が 鉄則です。







一般媒介契約では 契約上 



重複して 数社に 依頼できるだけで



仮に 1社が 真剣に 動いてくれたら



重ねて 依頼しなければ 良いだけの事。



数社に 依頼したのち



どこか 1社だけが 



本当に 誠実であれば



その後 その会社とだけ



専任 媒介契約を 結べば 良いのです。








売れてないのに 商談中とか



案内すら 知らない間に 断られているなんて



リスクを 回避するなら



一般 媒介契約です。

そうです 一般媒介契約では



情報を 勝手に 操作して



売れてないのに 商談中とか



そんな 詐欺的なことは



確実に 出来なく なります。



なので 売れる 速度も 成約価格も 



専任媒介より 一般媒介の方が



良い 条件の方が 多いです。






そして 依頼先は 



大手さんで 構いません。



でも 必ず 



大手さんの場合 数社に 重ねて 



依頼するべきです。



そして 出来れば 1社くらい



街の 不動産屋さんも 



ためしに 混ぜてみて 下さい。



本当に 実力のある 



街の 不動産屋さんの 営業マンと



大手の 営業マンと 比べてみて



どっちが 優秀か?



どっちが 親切か?



意外な 結果に 驚くはずです。







なので 改めて



【売るなら 一般媒介契約】



これ 間違いなく 正解です。





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