2013-05-25 12:49:02

【なおきちゃんのマイホーム講座】 最初の1歩 前編

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

わたしが 普段 



初めて お逢いする 



お客さまの 大半は



この ブログの 読者さんです。



まず メールとか 電話で 



相談に 乗らせて 頂く事が 多いですが



突然 来社される方も 結構 あります。







それらの お客さまは



「この物件が 見たい」という 相談内容よりも



「マイホームを 買おうか?って 思ってるんだけど

 とりあえず 相談に 来ました。」



って パターンが 一番 多いです。








そこで 本日は



そんなシーンで わたしが 



まず 最初に アドバイスする



遠回りしないための マイホーム探しの 



正しい 道筋について 



説明したいと 思います。 







まず 本日は その 第1ステップ



一番 始めに 検討する事は



【どこで】



【どんな物件を】



【上限 いくらまでで】



探すか?



それらが マイホーム探しの 第1歩です。







今日は その中で 



【どんな物件を?】について 



まず 最初に 説明します。



まず 最初は 



これから 探そうとする



物件種別を 決めなければ なりません。



ちなみに 物件種別とは 



マンションなのか? 戸建てなのか?



新築なのか? 中古なのか?



それらの事を 指します。



マンションも 戸建ても 



両にらみで 探すってのは 



相場感が なかなか 掴めず



あんまり 好ましく ありません。







そんでもって もともと 



マンション派の方と 戸建派の方とは



こだわる ポイントが 違います。



概ね マンション派の 多くの方は



何より 便利な 立地を こだわります。



通勤等を 考慮して とにかく 駅近。



確かに 戸建て 探しで 



駅近ってのは かなり 難しい条件で



近くても せいぜい 



徒歩10分ってのが



常識的な 限界です。



でも マンションになれば



駅前 徒歩1分なんてのも 



夢じゃ ありません。



なので すっごい 駅近に こだわる方は



必然的に マンション志向と なります。






そして その次に



マンション派の 多くの方は 



住みやすさを 重視されています。



確かに ワンフロアーの マンションの方が



暮らしやすいと 言えるでしょう。



特に 新婚さんや 



子供さんが まだ 小さかったり



またまた 高齢者の方とかは



ワンフロアーの マンションの方が 



一般的には 暮らしやすいです。



そして 近所付き合いとかが 



わずらわしいので 



マンション志向って お客様もいます。 







又 希望エリアによって



必然的に マンションに 



限定される場合も あります。



例えば 大阪市中央区で 



戸建てを 探すのは はなから 困難です。



このように 購入希望エリアによって 



必然的に マンション志向になる場合も 



多々 あります。







そして それと 変わって



戸建て派の 多くの方は



毎月 必要な 維持費を 重視しています。



概ね マンションの場合 



管理費や 修繕積立金 



駐車場代とかを 合わせれば 



ざっくり 毎月3万円ほど 



住宅ローンと 別に 必要です。



これら 毎月3万円は



住宅ローンに 換算すれば



おおよそ 約1000万円分の 



ローン返済額に 匹敵します。








なので あくまで 仮定ですが



1000万円の マンションを 購入するのと



2000万円の 車庫付き 戸建てを 購入するのと 



毎月 ほぼ 同じ 負担になります。



そうなると 一概には 言えませんが



1000万円の マンションと



2000万円の 戸建てを 比較すると



2000万円の 戸建ての方が



欲しいなぁと 思える事が 多くなりがちです。



このように 毎月 家計から 出て行く



必要経費を 重視すると 概ね



戸建て 志向に なります。








それ以外に 戸建て 志向の方で 多いのが



4人家族 若しくは 



それ以上の 家族構成の方が



戸建て志向に なっています。



それは マンションでは 



3LDK以上の タイプが 



少ないという 背景があります。



あと どうしても ペットを 数匹 飼いたい



なんて方も 戸建て 志向です。



こんな感じに まず その方が 重視される



ライフスタイルを 考慮しながら



マンション探しを するのか?



戸建て探しを するのか?



お客様と じっくり 作戦会議を 開きます。








そして 物件種別の 方向性が 決まれば



次は 【どんな住宅を?】という部分を



より 具体的に 掘り下げて 検討します。



まず 希望エリアや 希望の間取りや



周辺環境や 向きや  



ガレージの大きさや 台数など



出来れば こうであって 欲しいと 思う



ポイントを 少なくても 



10個ほど 見つけてもらいます。



そして その10個の ポイントの中で



絶対 譲れないものから 



優先順位を つけていきます。



いくら 金額を 上げても



100点 満点という ゴールは ありえません。



なので 自分達が 何を 一番 求めていて



譲れないものと 仕方なく 妥協できるものとを



冷静に 判断し 



順位を 付けていきます。



少なくても 上位の 1番目や 2番目は



絶対 ゆずれない ポイントとします。



これらも ご主人さんと 奥さんと



譲れないポイントは 各々 異なるので



じっくり 夫婦で 話し合って もらいます。








又 その際に はなから 



こんなの 絶対無理なんていう 項目があれば



除外していく事も 必要です。



例えば 東大阪市で 海が見える 場所なんて



希望条件を 入れると 



永遠に ありえないからです。







そうして まず



【どこで】



【どんな物件を】



という 方向性を イメージしていきます。



でも ここまでの 作業は 



わたしの 専門的な 知識は



全く 必要ありません。



お客様 自らで 決める事が 出来ます。








そして 次の段階では 



いよいよ わたしの 出番が 回ってきます。



それらが 購入可能なのか どうか?



一番 大事な お金の話です。



【上限 いくらまでの 物件を 探すか?】



という テーマで



これから 探しはじめる マイホームの



マックスの 上限金額を 決定します。






それらの テーマについては



【いくらまで 借りれるのか?】



【いくらまでなら 無理なく 返済できるのか?】



それらを 元に 組み立てします。



特に 大事なのは



【いくらまでなら 無理なく 返済できるのか?】



たくさん 借りることが 可能でも



借りたら 最後 返さないと いけません。



なので ここが 最も 重要です。








でも 今日は ここまで。



もう 随分 長文になり



目が チカチカ してきました。



なので 大事な テーマの 続きは



明日 アップします。



そんじゃ 又 明日 お逢いしましょう。







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