2013-02-24 19:49:59

なおきちゃんの住宅ローン講座【土地購入のローン&土地購入の現実】

テーマ:なおきちゃんの住宅ローン講座

なおきちゃんの住宅ローン講座

【土地購入ローン&土地購入の現実】




本日は ひさびさ



住宅ローン講座の 時間です。



今日 スポットを 当てるのは



どこかで 土地を 購入して



その後 ハウスメーカーで 



注文住宅を 建てたいって 思ってる方の 



土地購入時の ローンについて。








基本的に 住宅ローンは 



建物が 存在してこそ 



住宅ローンである というのが ベースです。 



ひと昔 前、 



注文住宅用地 購入時には



住宅ローンを 借入することが 



なかなか 困難で



つなぎ融資みたいな 形で 



土地購入分の 融資を 受けないと



土地すら 購入 出来ない



なんて ことが ざらでした。








ところが ここ数年



おおよその メガバンクでは



注文住宅用地 購入分の費用と



その後に 建築する 住宅の費用を



ひとつの 住宅ローンとして



土地購入時に 申し込む事が 可能です。








ちなみに 土地購入時に 



土地代金分の 融資を 受け



その後 注文住宅が 完成した際に



住宅の 建築代金の 融資が 



実行される事になります。



ちなみに 土地を 購入してから



1年以内に 新築するってのが 基本ルールです。



なので 最近では 



土地を 購入してから



注文住宅を 建てるなんて事も



夢では ありません。









ただし 難しいのは 



土地を 探していて 



たまたま 良い土地が 見つかったとき



申し込みする 住宅ローンには



その後 建築される 建物の プラン図や



見積もり書の 提出が 必要となります。









あらかじめ どこの 



ハウスメーカーに 依頼するか? 



まったく 決まっていない 段階で



欲しい 土地が 見つかってしまうと



「どんな プランで どこの ハウスメーカーに 



依頼するか 全く ノープランです」



なんて 事になり 



土地の 商談が 普通 まとまりません。



土地購入の 融資が 可能か どうか?



住宅ローンの審査が 可能になるまで



随分 時間が かかるため



土地の 売主さんが 待ってくれないからです。



なので 土地を 購入して



注文住宅を 建てたい方は



土地を 探している 段階で 



どこの ハウスビルダーで 建てるか?とか 



ある程度 絞って 



決めておく 必要が あります。









でも このように 融資は 



借りやすく なりましたが



実際 土地の融資を 受ける事より



もっともっと 障害なのは 



気に行った 土地を 見つけることです。



わたしの 経験上で



一般の方が 購入する 不動産の中で



もっとも 困難なのが 



注文住宅用地だと 思います。








というのも 土地の 流通だけは



昔から ちょっと 異質で



新たに 土地が 売りに出た際



購入者の ターゲットは 



まず 分譲業者さんに なります。



普通 皆さんが 求めているような



30坪前後の 土地なんて 滅多になく



もっと 大きいのが 通常です。



仮に 200坪の土地を 



一般の方が 注文住宅用地として 



購入することは まず ありません。



そして 分譲業者の場合は 



基本 現金購入が ベースで



借入 出来なければ 買えないとかの 



特約が 付きにくいため



一般の方より 取引が スムーズです。



なので 大きくても 小さくても



売土地が 新たに 売りに 出る事になれば



皆さんに 情報が 流れる 



ずっと 前から 水面下で 



数々の 分譲業者さんに 話が 流れます。









そして まず 余程 高いか



余程 場所が 悪くなければ



どこかの 業者さんが 手を 上げます。



そして どこの 業者さんも 



最終的に 手を 挙げなかった 



土地情報だけが 皆さんに むけて 



初めて 情報が 公開されます。



ごく 稀に これ以外の ケースも ありますが



90%以上は ほぼ この パターンです。



なので 市場に出る 売土地情報は



どこの 分譲業者さんも 



購入を 見送った 土地と 思って下さい。









では なぜ 見送ったか?



それは 簡単。



単に 高いからです。



いくら 場所が 悪くても



それなりに 安ければ 



いつか どこかの 業者さんが 購入します。



なので 購入しないのは 



分譲するには 価格が合わない 



高い 土地と いうことに なります。








でも ここが 重要。



分譲業者さんが 購入しない 高い土地が



一般の方の 土地購入 相場なのです。



分譲業者が 購入するくらいの 坪単価で



売土地を 求めていると



それこそ 何年かかっても 



一向に 購入 出来ないなんてのが 



よく ある パターンです。



恐ろしいことに 土地探しの 8割以上の方は



この パターンに まず 落ちいっています。









なので 最終的に 



めでたく 土地を 購入している方の 多くは



当初 土地を 探しだした はじめの頃より 



ずっと ずっと 高い価格で



購入している方が 大半です。



そんな方は 価格は 高いかわりに 



希望の 土地の 大きさで



立地も良く 整形地で 希望エリア



なんて事に こだわって



最終的に 納得されて 



購入している方が 多いです。








そんでもって ここに 至るまで 



数年 経過している方も ざらです。



それと 途中で 断念して



分譲住宅の フリープランを 購入する方も



かなり 多いです。



施工主や 設計事務所に 



余程の こだわりが 無ければ 



それは 正解です。



又 どこかの 事業主が 分譲中の 



現場の中で 気に行った 区画を



土地だけで 売ってもらうのも 



ひとつの 方法です。



安く 買おうとすれば 



まず まとまりませんが



そこそこ 高めで 購入する 意思があれば



話は まとまる事が 結構あります。








このように 理想的な場所で 



相場より 安く 土地を 買うなんてことは



何年かかっても



まず 困難であることを 理解してください。



その後 リアルな 



資金計画と にらめっこして



坪単価を 上げて 購入 出来るのか?



それとも 坪単価の 安いエリアに 変えるのか?



土地の 大きさなどの 条件を 変えるのか?



分譲住宅の フリープラン探しに 変えるのか?



分譲地の 1画を 高めで ありながらも



土地だけで 譲ってもらうのか?



そんな風に 現実に沿った 



見直しが 必要です。



厳しい 内容になりましたが



土地探しの 現実は こんな感じです。









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コメント

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6 ■Re:Re:かりかすかった!!って?

>東大阪市不動産とれとれ情報さん


わ!!
ほんまや!!(笑)

読み返さず送信してしまうタイプです( ´△`)

わかりやすかったです(*´ω`*)です!!(笑)

5 ■Re:かりかすかった!!って?

>やぁ、さん


やぁさん おはようございます♪

コメントの タイトルが

かりかすかった なので

一体 何を 書いてくれたのか ハテナでした。

くすくす。 

ちょっと 朝から いじらせて もらいました。


4 ■Re:しおんファミリーさん ありがとうございます♪

>しおんファミリーよりさん

コメント ありがとうございます

しおんファミリーさんって

多分 Iさま ですよね?

もうすぐ 1年に なるんですね。

そりゃ 年も 取って 初老になるわけだ。

また お逢いできるのを 楽しみにしていますね。

3 ■かりかすかった!!

難しいこと苦手な私にもすごいわかりやすかったです(*´ω`*)

2 ■言い忘れましたが・・・・・

今日のような話をきっちり教えてもらい、私達家族も幸せな生活へと導いてもらいましたので、これからもより多くの方々を導いてあげて下さい。但し、年男なのでほどほど頑張って・・・・・(笑)
PS、1年点検等の相談も兼ねて、近々立ち寄らせてもらいま~す!

1 ■さすがは岩下さん(^O^)

やっぱ最高!!

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