2013-02-14 18:27:52

なおきちゃんの住宅ローン講座【住み替えローン】

テーマ:なおきちゃんの住宅ローン講座

なおきちゃんの住宅ローン講座

【住み替えローン】




今日は ひさびさ 住宅ローン講座です。



わたしには いくつもの 



○○講座 みたいな 記事があり



昨日の ことわざ講座なんてのは



内容の薄い 訳わかんない 講座ですが



この 住宅ローン講座だけは



真面目も 真面目。



読者さんから リクエストの要望が 多いのも



この 講座だけ 断トツです。








そして 今日 スポットを あてるのは



【住み換えローン】についてです。



ちなみに 【住み替えローン】は 



銀行によっては 



【買い替えローン】とも 呼ばれます。



その名の 通り 今現在 



住宅を 持っている方が 対象の 住宅ローン。








例えば 何かの 事情で



マイホームを 売って 住み替えしたいときに



今の マイホームが 売れるで あろう



相場価格が 1000万円なんだけど



住宅ローンは 1300万円 



残っていると 仮定しましょう。



その場合 住宅ローンを 完済するために



まず 売れない事を 承知で



1300万円以上で 売りに 出る事になります。



もし それで 売れれば 1件落着ですが



1000万円が 妥当な 物件が



1300万円以上で 売れる 可能性は 



正直 まず ありません。








もし その方の 



預貯金が 豊富にあって



1000万円で 売却しても



自己資金で 300万円の 不足分を 補って



返済 出来るので あれば 



それは 何も 問題は ありません。



でも 普通 なかなか そうは 行きません。








しかも 売却するだけでなく



それと 同時に 必ず 住み替え先を 探して



新たに 購入も しないと いけません。



それには 登記費用とか 



諸費用も 必要です。



このように 売却による 損 以外に 



必要な 諸費用の お金も 必要です。








そんな 状況の中で ありながら



なんとか 住み替えしたい



なんて方が わんさか います。



でも 大半の方は ほぼ あきらめムード。



そんな事 無理と あきらめています。








しかし 住宅ローンには



【住み替えローン】という 



種類の ローンが あります。



高い頃に 購入して 住み替えしたいけど



住宅ローンが ごっそり 残っていて



売っても 完済することが 出来ない場合



住宅ローン 完済するための 不足分を 



次の 住み替え先の 住宅ローンに



上乗せして 借入出来る ローンの事。









昔から 商品は ありましたが



実際 利用できる 



ハードルは 異常に 高く 



あって ないような 存在でしたが



最近は 返済能力が 問題なければ



無事 売却損も プラスで 借りて 



住み替え 出来る方も 増えました。








ただし 売却損は 上乗せできても



マイホーム売却と 新たな 購入に 



必要な 諸経費は 自己資金で



用意 出来るのが ベースです。



但し 三井住友銀行の 場合だけは



売却と 購入時に 支払う



不動産業者への 仲介手数料だけは



住宅ローンに 上乗せして 



借りる事が 出来ます。



もちろん 同じ 金利で 同じ 期間です。








そんでもって 三菱東京UFJの 場合には 



仲介手数料の 上乗せは 出来ません。



但し 年収等の 最低条件は なく



返済能力が 認められれば 融資してくれます。



三井住友銀行の場合は 仲介手数料を



上乗せ 出来るのが 魅力ですが



年収 最低500万円以上で



売却する 住宅に 



最低でも 4年以上 住んでいて



返済が 延滞していないこと



これらが 条件となります。









このように 誰もが 



あてはまる 訳では ありませんが



売却して 住宅ローンを 全額 返せなくても



次の 住宅を 購入できる 道筋が あります。



そこでの 問題は



必ず 住み替え先の 物件を 購入し



新たな 住み替えローンを 借入しないと



マイナス分の 上乗せが 出来ないこと。



そう 売るだけでは 無理なんです。



必ず 同時に 買う事が 条件です。



これが 非常に 難しいところで



相当な テクニックが 必要です。








今 現在 



マイホームが 売れてない 段階で



次の 住み替え先の 物件を 見つけても



まず 契約に 応じてくれません。



売却してから 来てくださいと



言われるのが 通常です。



それに 確実に マイホームが 



いくらで 売れるか?



売却金額が 確定していないと



売却損が いくらあって



いくら 上乗せが 必要なのか?不確定で 



住宅ローンの 審査も 進みません。







ほんと 全てを スムーズに 



リスクなく 進めるのには



ベテラン 不動産営業マンでも 



ほんと テクニックが 必要です。



住宅ローンを 上乗せするために



買わないと 売却出来ない ってのが



ほんと 最大の 難所です。







そして 概ね 



その ケースでの マイホーム売却は 



最終的に 買取り業者に 



下取りして もらう事が 一般的です。



あらかじめ 数社に 



下取り 査定をしてもらい 



納得できる 下取り価格を ゲット出来たら



そこから 住み替え先の 物件を 見つけ



その物件を 購入 出来るかどうか?



まず 住宅ローンを 提出し 



OKだったら



住み替え先の 契約と 同時に



下取り 契約を 結びます。



そうすれば 売ったは 良いが



住み替え先の 物件がなく 



路頭に 迷うこともなく



仮住まいも せずに 



確実に 引っ越しできます。








あとは 納得できる 



下取り価格を 引き出せるか どうか?



通常 相場の 7割が 妥当と 言われますが



それも ケースバイケース。



出来るだけ たくさんの 



下取り業者に 価格を 競合させて 



少しでも 納得できる



下取り価格を ゲットしましょう。



ちなみに わたしは いつも



大阪府内の 買取り 専門業者さんの中から



トップ10の 買取り実績の 業者さん



10社に 買い取り 価格を



出して もらうように しています。







もし 自宅の 買取り 金額を 



知りたい方が いれば 



お気軽に お問い合わせください。












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3 ■Re:内覧の件です

>わたなべさんさん


先ほど 売主側の業者(東急リバブル)の担当者より

連絡がありました。

どうやら 売主さんは 

男性 おひとりで お住まいとのこと。

土曜・日曜・祝日 以外は 

お仕事で 平日は 不在との事です。

どうしましょう?


2 ■Re:わたなべさまへ

>わたなべさんさん


コメント ありがとうございます。

鶴見区2580万円の 中古戸建は

今 現在も 販売中です。

ちなみに 現在 居住中なので

平日の 午前中に 内覧可能か どうか?

担当者に 確認してみます。

ちなみに わたなべさまの ご希望の 

日時とか ありませんか?

そして わたなべさまは 購入意欲ありと

判断して 特別に 手ぶらで OKです。

又 これ以降の やり取りは

出来れば メールとかが 良いかも 知れません。

もし 良ければ

info@rinahome.co.jpまで メールを 送ってくだされば

今後は そちらに メール致します。

また 携帯電話のほうが ご都合 良ければ

わたしの携帯は 080-4354-9595です。

それでは よろしく お願いします。


1 ■真面目モードもいいですね

先日は健康診断でのバリウムについて警告していただいただきありがとうございました。
おかげで血まみれの白球だけは回避することができました。
その際に気になっていた『鶴見区のおすすめ中古住宅2580万円』を案内していただきたいのですが、まだ売り出されていますか?
ただ、ここんとこ連日請求されている種類指定逆オクレにおびえています。。。
できればその意欲が落ちた頃を見計らってと考えていますが、そんな日は来るのでしょうか??
私的には来週の午前中ならほぼ空きです。
宜しくお願いします。

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