2012-12-04 15:01:53

なおきちゃんの住宅ローン講座【固定?変動? 続編】

テーマ:なおきちゃんの住宅ローン講座

なおきちゃんの住宅ローン講座

【固定?変動? 続編】




さきほど おしっこも



びっくりするくらい 出たので



せっかくだから 先ほどの 続きを



頑張って 書くようにします。








それでは 早速 変動金利の 勉強です。



まず 変動金利には



元利均等の 返済パターンと



元金均等の 返済パターンとが あります。








まず 元利均等が 一般的で



ローン期間中 返済額を 一定とし



定めた 返済額の 内訳の中で



利息分と 元金分とを 振り分けます。







あくまで 解りやすくするために



数値は いいかげんですが



仮に 毎月の返済額が 6万円だと 仮定し



借入当初 返済額の 6万円の内 



利息分が 3万円で 



元金返済分が 3万円だとしましょう。








それが どんどん 返済が 進み



残り わずかに なった頃は



毎月の 返済額は 同じ 6万円だとしても



その内訳は 利息分が 1万円で



残りの 5万円は 



元金返済に 充当されるように 割り振りされます。



当然 ローン残高が 減っているので



利息の 比重が 減る訳です。








そのように 同じ 返済額の中で



利息と 元金の バランスを 調整し



安定した 返済額にするのが



元利均等の 返済方法です。







どうです? 



ここまで OKですか?







そして それと 違って



元金均等の 返済方法とは



仮に 2100万円を 



35年(420回)で 借入した場合



2100万円÷420回= 5万円



5万円の元金を 420回 均等に 



返済するっていう 方式です。








ちなみに 第1回目の 返済が 



元金5万円分と 2100万円に対する 



利息が プラスされるので



一番 最初の 返済額が 



一番 多くて



払えば 払うほど 



返済額が 減っていくという 返済方法です。







ちなみに 35年間 全ての期間 



少しづつ 返済額は 異なり



最終返済日には 返済額が



ほぼ 元金の 5万円に 



限りなく 近づきます。



早期に 元金を 減らしたい方には



効果的な 返済方法ですが



借入当初が 一番 大変なので



わたしの 経験上で



いまだ 誰 ひとりとして 



元金均等を 選択される方は いません。








そして はじめに 説明した



元利金等を 選択された場合にだけ



返済額 5年間一定ルール ってのと



返済額見直し 125%ルールってのが あります。








まず 5年間 一定ルールってのは



住宅ローンを 変動で 借りた場合



あくまで 変動金利なので



金利が 上がれば 



その都度 毎月 毎月



返済額が 上がっていくのか?と 



思いきや そうでは ありません。



当初 仮に 毎月10万円の 



返済額と 決まった場合には



いくら 金利が 上がろうが 下がろうが



5年間の 返済額は 



ずっと 10万円の ままです。








あくまで 長い期間での ローンなので



生活が 安定するように 



それなりに 配慮が されてます。



ここ 重要な ポイントです。



この事を 一番 皆さん 知っておいてください。



あくまで 変動金利で あっても



毎月 毎月 金利の 上昇に 



びくびくする わけでは 無いのです。



そう これが 返済額5年間一定ルールです。








ただし 返済額は 5年間一定でも



銀行の 内部では 



毎年 4/1と 10/1の 年2回に



金利が 当初より 



上がってるのか? 下がってるのか? 



内部チェックが なされます。



もし 途中で 金利が 上がっていれば



返済額は 同じで あっても



当初の シュミレーション通りに



元金が 減っていないことになります。








そして 5年間一定の期間が 終了する時に



改めて 新たな 5年間の 



返済額を 見直し します。



なので 住宅ローンの 借入期間内



金利が ちょこちょこ 変動した場合



5年ごとに 返済額が 変わっていきます。








でも 仮に 



バブル再来 みたいな事に なって



金利が 異常に 上昇した 場合



毎月10万円の 返済だった ローンが



見直しされて 新たな 5年間 



返済額が 20万円に 倍増したら



それこそ 返済 出来なく なっちゃいます。



なので ここで 登場するのが



返済額見直し 125%ルール。








これは いくら 金利が 上昇しても



当初10万円の 返済額を 



最大でも 125%以内までにしか



あげないっていう ルールです。



ちなみに 毎月10万円の 返済の場合



毎月125000円までは 上がりますが



20万円には ならないって 事です。



これも 住宅ローンの 特徴の ひとつ。








なので 変動金利で 



元利金等の 返済方法であれば



いくら 金利が 上昇を 続けても



生活が 一気に 出来なくなるような



危険性は ほぼ 無いと いえます。



ただし これは 通常 ありえない事ですが



住宅ローンの 全期間中



ずっと ずっと 金利が 上昇し 続けた場合



125%ルールの 枠内で



5年ごとに 見直しは されたものの



最終返済日を 迎えた 時点で



元金が 残っているという 



可能性は ゼロでは ありません。



まぁ 考えにくいですが。



その場合は 最終日に 残っている



残金を 一括で 返済することになります。








あくまで そのような リスクを



回避するため 重要なのが



繰上げ返済です。



現在 概ね どの 金融機関も



ネットでの 返済が 可能になっており



ネット上で 繰上げ 返済する場合に



手数料が 無料となっています。



なので 将来の 金利上昇の 



リスクを 回避するためには 



金利が 上がった時に



少しでも 残高を 



減らしておくのが 効果的です。








繰上げ返済する際の 重要な ポイントは



もし 100万円を 繰上げ返済する場合



100万円の 元金分だけ 



今の 返済額は 変えずに



借入期間を 短くするのか?



それとも 期間は 



そのままにして 100万円分だけ



今後の 返済額を 減らすのか?



どちらかを 選択するように なります。








これは 今現在 



返済に 困ってなければ



必ず 期間を 短くしてください。



そのように 自分たちの ペースで



出来るときに 繰上げ返済をして



35年で 当初 組んだ 住宅ローンが



20年で 完済したとなれば 理想的です。








そうすることで



ずっと 先の 将来における 



金利上昇の リスク回避が 出来ます。



もし 20年後に バブル景気が 再来しても



住宅ローンの 残高が 減っていれば



怖いことは ありません。








なので 景気の悪い 今 現在 



無理してまで 固定金利を 選らばなくても



今 もっとも 返済額が 少なくてすむ



変動金利を 選択して



生活が 楽で ありながら



出来るときに 繰上げ返済して リスク回避する。



これが 一番の 選択肢で あると 



わたしは 思ってます。








住宅ローンの 借入期間も 



年齢的に 35年間 組める方は



もっと 返済できるからって



20年間とかで スタートするのは



好ましく ありません。



長い期間の 途中で 



何が あるのか わからないので



絶対 支払わなければ ならない



住宅ローンの 返済額は 



少しでも 少なくしておいて



余裕のある 生活の中で



自分達の ペースで 繰上げ返済し



20年で 完済する。



この方が 当初から 



20年で スタートするより 賢明です。







こんなこと 不動産屋の 



わたしが 書いては 元も子も ありませんが



所詮 マイホームなんてものを



購入して 嬉しいのは 



せいぜい 当初 2年くらいのもの。



無理して 購入したら 



毎月の 住宅ローンの返済に 追われ



家なんか 買わなければ 良かったと



遅かれ 早かれ きっと 思います。








なので ボーナス払い 



併用なんてのも タブー。



ボーナス払い 併用でないと 



返済が 無理であれば



そんな 住宅ローンは 



はなから 組んでは いけません。



ボーナスは 旅行したり



好きなものを 買ったり 



又は 貯金したり



生活が 潤うために 使ってください。








とにかく 生活が 楽しく



無理が ないこと。 



これが 重要です。



とにかく 無理がない 



借入額の 範囲内で



素敵な マイホームを 探すのが 鉄則です。








と ここまで 



せっせ せっせと 書いたら



もう すっかり 飽きちゃった。



だって もう さっきから



ずっと 難しいこと 書いてるんだもん。








なので まだまだ 



住宅ローンについて 書くことが ありますが



今日は これまで。



それでは。








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