2012-12-04 10:33:35

なおきちゃんの住宅ローン講座【固定か?変動か? 前編】

テーマ:なおきちゃんの住宅ローン講座

なおきちゃんの住宅ローン講座

【固定か?変動か? 前編】




先日の ブログで



【なおきちゃんの住宅ローン講座】



第1回目の 記事を 紹介しましたが



本日は 第2回目の 講座です。



ちなみに 前回は



【借入条件】という 



テーマについて 勉強しました。



住宅ローン講座 第1回目 記事








そして 本日は



ネット銀行の 注意点について



記事を 書くつもりでしたが



皆さんから たびたび 質問を 受ける



変動金利や 固定金利について



勉強しようと 思います。








まず 固定金利は 



その名の通り



金利が 固定しています。



ちなみに 住宅支援機構の



【フラット35】って 商品も



35年間 金利が フラット(固定)って



意味から ネーミングされています。



ちなみに 将来 景気回復し



金利が 上昇する 局面になっても



住宅ローンの 返済額が 増減しないのが 



固定金利の 魅力です。








そして 住宅支援機構以外の



金融機関の 住宅ローンの場合



固定金利には 全期間 固定金利にする 



超長期 固定型の 商品と



期間限定 固定特約型の 商品との



2種類が 概ね あります。



期間限定の場合は 2年間だけ



若しくは 3年間&5年間&10年間と



各 金融機関によって 



固定の期間が 分かれています。








ちなみに 2年間の 固定を 選択すれば



2年間だけは 金利が 



上がろうが 下がろうが



返済額は 変わらないって 事になります。



そして 期間が 終了すると



自動的に その時の 



変動金利に 切り替わります。



ちなみに 期間終了時に



再度 固定を 選択することも 可能です。








そして 注意が 必要なのは



どちらも 固定金利を 選択している 



期間中は 変動金利に 



切り替えることは 出来ません。



なので 選択するときには



良く 考える 必要があります。








ちなみに 三井住友銀行さんの場合



2年間の固定金利は 現在3.0%



3年固定の金利は 3.1%



5年固定の金利は 3.25%



10年固定の金利は 3.5%です。



そして 超長期(全期間固定)の場合は 2.48%です。








ちなみに 固定金利の 金利は



毎月 変化します。



なので 申し込みした時の 



金利で 確定するわけではなく



実際 借り入れた日の 金利が 適用されるので



ここにも 注意が 必要です。



それほど 毎月 金利が 増減します。








そして 先ほどの 金利に 遡りますが



おや?って 



疑問に 思うこと ありませんか?



2年固定が 3.0%に 対し



全期間 固定が 2.48%です。



おかしいでしょ? 



全期間 固定の商品が



なぜ 2年間 固定金利の 商品より 



金利が 低いの?って 思うはずです。








これは 店頭金利に対して



優遇金利が もらえる方に 限りますが



仮に 1.4%の 優遇金利が もらえた場合



短期の 固定金利の 商品は



優遇金利が 利用でき



2年間の固定金利が 3.0%だとしたら



1.4%が 優遇されて 1.6%となります。







それと 違って 



全期間 固定金利の場合は



優遇金利が もらえた方でも 利用できません。 



そのまま 店頭金利が 当てはめられます。



なので 優遇金利が もらえた場合は



その 優遇の 大きさにも 寄りますが



短期の 固定金利の方が 



実際の金利は 下回ることになります。








どうですか? 



ここまでは 理解 OKですか?







そして 実際 固定金利を



選択する方の 現状ですが



まず 間違いなく 



短期間の 固定を 選択する方は いません。



だって 変動金利の 店頭金利が



メガバンクの場合は 2.475%です。



ここから もし 1.4%の 



優遇を 受けれたら 



変動金利は 1.075%となります。



ちなみに 2年間の固定金利だと 1.6%。








仮に 3000万円を 



35年間で 借入した場合



1.075%であれば 



毎月 85738円の 返済となりますが



1.6%であれば 毎月 93331円となります。



その差は 大きく 毎月7500円もあり



2年間で 18万円も 差が 出ます。







あくまで わたしの 考えですが



ここ 最近の 景気の動向を 見ても



この 2年間で 



金利は 上がりそうには ありません。



もし 上がらなければ



わずか 2年間だけで 



18万円も 多く 返済することになる



2年間 固定金利の商品を 



選択するのは リスクだけで 



メリットは 感じません。



そのような 観点から



期間限定の 固定金利の 商品を



選択する方は 実際 ほぼ 皆無です。



どうしても 固定金利に 固執するなら



間違いなく 全期間 固定にするべきです。








ちなみに 先ほどの 



三井住友銀行の 全期間固定の場合 



今月の 店頭金利は 2.48%です。



これ この 業界で 



長く 仕事をしていれば いる方ほど



ありえない 低金利と 思うはず。








ちなみに 3000万円を 



35年間で 住宅ローンを 組んだ場合 



返済は 毎月106927円となります。



先ほどの 変動金利が 85738円ですから



毎月 約21000円ほど アップします。



結構な 差が あるでしょ?








その代わり 景気の動向に 左右されず



確定した 返済額が 



完済するまで 続く メリットは あります。



どちらが 得か?は 



正直 神のみぞ 知るですが



短期の 固定の 商品だけは 



わたしなら 選択しません。









本当なら 今から 



変動金利の 仕組みについて



またまた 変動金利と 固定金利との 



ミックス型の 商品について



説明する つもりでしたが



ふぅぅぅぅぅぅ



もう 疲れちゃった。



おしっこだって 



膀胱の 限界点まで 溜まってます。



なので 



この 続きは また 次回とします。



それでは。








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