2011-09-20 14:29:19

なおきちゃんの不動産講座 【住み替え入門】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

わたしは たまに 何かを かぶったりするので



まだ 一度も 会ったことがない人は



この人に 一生を 左右する 



不動産の売買を まかせて 大丈夫なのか?と



不安に 思っているかも 知れません。



でも わたしは こう 見えても きっちりとした



知識と 経験を 積んでおり



やれば 出来る子だと いうことを お見せするため



たまに このような 不動産講座を 開催することにします。




今日は お家を 持っている人の 



買い替えについて アドバイスをします。



買い替えなんて 全く 関係ない人には



何一つ おもしろくもない 記事なので



さっくり 飛ばして下さい。



それと わたしの説明は くどくて 有名なので



多分 長文に なりそうです。



おしっこや うんちを すまして お読みください。


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まず 買い替えは 大きく分けて 



【売り先行】と 【買い先行】とに 分かれます。



わかりやすく言えば 住み替え先の住宅を 先に見つけてしまい



その住宅を 購入するために 自宅を 今から 売却するのが



【買い先行】 と呼ばれるものです。


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通常 買い替えようかな?って 思ったときに



今の 自宅の 住宅ローンを 



すでに 完済している方は 滅多に いません。 



原則 ひとりに 住宅ローンは ひとつだけしか 組めないので



今の自宅が 売れてはじめて



次の 買い替え先の 住宅を 購入できることになります。



言いかえれば 自宅が 売却出来ないと 購入できないので



次の 購入物件先の 売主さんからすれば



「この人と 契約しても 白紙になるかも?」



「一体 いくらで 今の自宅を 売却しようとしているの?」



「もし 売れなかった場合 どうなるの?」


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なんてことが 焦点になり



なかなか 購入申し込みを 受け取ってくれない事も しばしばです。




もし 受け取ってくれても 



「そんじゃ 1ケ月だけ 時間を あげるので その間で 売却してください」



「そして その期間で 売れなければ 下取り保証を 付けて下さい。」



「そうであれば 契約に 応じます。」


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なんて ことになります。 



あくまで 1ヶ月も 時間を くれれば かなり ラッキーです。





でも 1ヶ月で 売却が 成立するなんて 



どういうことか 分かりますか?



自宅を 売りに出て すぐに 購入者が あらわれて



その購入者の 住宅ローンが OKになって



契約が 無事 締結されるまでで 1ヶ月なんですよ。



ってことは 売りに出た 初めての週末で 



購入申し込みが 入るくらいの スピードじゃないと 駄目って事なんです。


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そうなると 少しでも 高く 売りたいとか



そんな 悠長なことは 言ってられません。



なんせ 売れなくて 業者の下取りなんて事になると



相場の 7割から 良くて 8割程度で たたき売る事になります。



そうなると 2000万円の 査定価格の物件を



1400万円 から 1600万円で 下取りに 取られちゃう事になり



ざっと 500万円ほど 損することになります。


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それは 出来るだけ 避けたいので



売り出し初日に 下取り価格よりも ちょっとだけ 高めの



1700万円ほどで 売りに出る事になります。



そして 即日完売を 目指すのです。




なんで こんな事に なっちゃうか?というと



今の 自宅が 売れてもないのに 



次の 買いかえ物件を 探して



気にいった お家を 見つけちゃったからです。



どうしても それを 購入するために



短期で 自宅を たたき売る事に なっちゃったって事なんです。


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これが 【買い先行】の リスクです。



買い換え先の 物件が 決まっているという



安心感を 得るかわりに



数百万円 自宅売却で 損を することになります。


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それは ちょっと 納得できないぞ。



せっかくの 自宅を 納得いく 価格で 売却したいって方は



【売り先行】になります。





まず 次のお家を 探すと 欲しくなっちゃうので



今の自宅が 売れるまで 一切 お家探しを しません。



ひたすら 少しでも 良い条件で 売れる事に 専念します。



早く たたき売る 必要もないので



売れなくても あせる 必要は ありません。


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そして 購入者が いつか 現れて 契約を交わしてから はじめて



次の お家探しを スタートします。



あくまで 引き渡し日を 3ヶ月後とかに 設定しておくので



この 3ヶ月のあいだで 一生懸命 探す事になります。



もし その 期間内に 見つからなければ 



最悪 仮住まいを する事になります。


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これが 【売り先行】の リスクです。




でも 自宅を たたき売る事に なっていないので



数百万円 損をしたわけでもなく



それと比べれば 仮住まいなんて へっちゃら! って 考え方です。



【売り先行】の場合は はじめっから 



仮住まいを 覚悟しているのが 通常です。



そうまでしても 数百万円 損しなかった事が 正解だという 考え方です。


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どっちが 正しい 買い替え方法なのか?っていうと



【売り先行】が あくまで 基本形です。



少しでも 高く 自宅を 売却できれば



買い換え先の 住宅ローンも 楽になります。




でも 【売り先行】や 【買い先行】 どっちも嫌って方は



方法が ないわけじゃありません。



まずは 今の自宅の 住宅ローンを 



自宅が 売却できなくても 全額返済 出来る場合。



まぁ ご両親さんからとか 一時的に お金を 借りて



今の住宅ローンを 返済することができれば



自宅が 売れなくても 次の住宅を 購入する事ができます。



その場合は 納得いく 金額で 



じっくり 自宅を 売却することができ



又 売れた時には ご両親さんに 返済するので 迷惑も かけません。


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それと もうひとつの方法は



【ダブルローン】という 住宅ローンの商品があります。



現在 住宅ローンを 持っている人が 



もうひとつ 住宅ローンを 新たに 組むっていう 商品です。



これは あくまで 1年以内に 自宅を 売却する事が 条件ですが



両方の 住宅ローンを 支払う事が 可能な 支払い能力があれば



借入することができます。 



でも 優遇金利は 同時に2つ 受ける事ができませんので



自宅が 売却成立するまでは ダブルの 住宅ローンの返済で



かなり しんどくなるので 相当な 収入が必要です。


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あと 買い換えを したいのだけど



今の 自宅の 住宅ローンが 一杯 残っていて



売れても 全額 返せないって場合も



【買い替えローン】っていって 売却分の 不足分を



次の 購入先の 住宅ローンで 



多めに 借りるっていう方法もあります。



この場合は 若干 金利が 高くなるのと



審査が 若干 厳しくなるので



勤務先や 勤続年数や 年収が 重要になります。


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ふぅぅぅぅ だらだら 長文になりましたが みなさん 大丈夫ですか?



書いている わたしが さっきから おしっこを 我慢しています。



もう すでに 膀胱の 99%は 満タンです。



わたしが やるときは やる子だということは



もう 十分 お見せできたので 今日は この辺で。


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