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こんばんは!リッチロードの小倉です。


本日も引き続き「マスターリース契約」についてです。


前回は「サブリース会社(マスターレッシー)」のメリットについてでした。

今回はオーナーのメリットについてですが、一番のメリットとして上がるのは「賃料保証」です(その為に結ぶので当然ですね‥)


「空室リスク」は、立地や物件によってその「リスクの度合い」も異なりますが、多くの方が「融資」を組んで収益物件を購入されている為、毎月決まった収入があるという安心感は大きいと思います。

また、新築等物件によっては全部屋空室で引き渡しを行うケースもある為、その魅力はより増すのかもしれません。


一般的にサブリースフィーが「入居賃料の10%~20%」と言われてますので、オーナーは毎月10%~20%のフィーをサブリース会社に支払い「賃料保証」というリスクヘッジをしていると言えるかと思いますが、、


1都3県(16号線の内側)エリアを中心にPM業務も行っている弊社でも、年間通して空室率は5%~6%前後です(管理戸数約3,000戸の内、アパートが6割~7割りを占めております)


賃貸需要が乏しいエリアでは「空室率≧サブリースフィー」という図式もあり得ますので、場合によってはマスターリース契約を結んだほうがリスクが少なく手残りが多い場合も?(そのようなエリアではマスターリースを結ばないor保証賃料がよりきつく見られてしまう可能性もございますが…)


また、保証賃料とは別で定期清掃や共用部の電気・水道代、簡易設備点検までサブリース業者負担で行ってくれる契約内容もございます(以前見たものは、城東地区、駅徒歩15分、築8年のシングルタイプで保証賃料が入居賃料の12%程でした)

相場賃料から空室損・未回収損と上記の経費を差し引くと・・・!?

2年毎に保証賃料の見直しが必要となる契約内容でしたが、マスターリースを解約した場合とマスターリースを継続した場合の「実質収支」では、継続した場合の収支の方が利回りが高いという内容でした!

サブリースというとオーナー側に不利な契約内容が多い印象ですが、エリアや物件、契約内容によっては利益が見込める場合もありそうです。


本日は以上になります。

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リッチロードの小倉です!


本日は前回に引き続き、「マスターリース・サブリース」契約に関してです。


オーナー側にあるメリットの前に、転貸人となるサブリース会社のメリットについて先ずは纏めてみたいと思います。


高い利回りで物件を管理することができる


PM業務委託では、どんなに高くても総賃収の5%前後がPMフィーの上限というのが一般的です。

それに対してサブリースの場合、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって背負うこととなりますが、満室であれば満室想定賃料の10-20%といったサブリースフィーを獲得することができます。


努力が収益に直結する

PM業務委託に比べて、サブリース業務は全て収益に直結するものとなります。

いかに空室を高く貸せるか、入居者からきっちり家賃を回収する、工事業者の選定といった各業務で挙げた成果が自分たちの収益に与える影響が大きくなるため、PM業務委託に比べて業務に対するインセンティブが発生するという仕組みになります。


借り上げとなるため、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって抱えることとなりますが、その分PM業務委託に比べ、自社の努力次第では利益幅を大きくとれる事業でもあります。

その為、相場より賃料が高く取りやすい新築物件等にセットされるケースが多い傾向にございます。


ただ、転貸人となるサブリース会社のメリットを踏まえても、個別の契約内容次第ではマスターリース契約を結んだ方がオーナーへのメリットが大きいケースもございます。


本日は以上になります。

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こんばんは!


リッチロードの小倉です。

本日は、「最新の住宅ローン金利」をチェックしてみました。


2016年に入り、長期金利が低下を続けていますが、特に、2016年1月29日に日銀が採用したゼロ金利政策により過去にない超低金利が実現し、その後数カ月間、驚異的ともいえる低金利(長期金利はマイナス圏内)で推移しています。
※4月28日【-0.085%】


2016年5月も超長期の住宅ローン金利に特に影響があった月となり、その結果、フラット35は過去最低金利を大幅に更新しています。

都市銀行と言われる三井住友銀行やみずほ銀行では、35年固定で「1.22%~1.30%」
一方、ネット銀行では「1.08%」など1%を切る水準まで下がってきているようです。


変動金利や短期の金利を固定するタイプの金利タイプは据え置きですが、過去最低水準をしっかりと維持しています。

そんな中でも、特にネット銀行では低金利での融資を実行しており、住信SBIネット銀行【変動金利 年0.568%)】、じぶん銀行【変動金利 年0.497%】など


0.5%を切る金利で融資を行っている金融機関も出てきているようです。


一方、「アパートローン」を取り扱う一部金融機関でも、融資条件の緩和が見受けられております。

住宅ローンでは金融機関側の利鞘が少なく、2%~3%前後でも多くの借り手がいる【収益不動産】への融資を積極的に行う金融機関も増えております。


弊社では常に最新の融資動向をチェックし、融資条件に変更のあった金融機関のご紹介も含め、随時「個別相談会」を行っております。


融資のご相談含め、運用や売却に関するご相談も承っておりますので、どうぞご利用下さい!

http://www.richroad.co.jp/soudan/soudan_ittou/


本日も最後までお読みいただきありがとうございました。


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