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こんばんは!


リッチロードの小倉です。



本日は「賃貸住宅紛争防止条例」に関してです。



平成 16 年10 月1 日から賃貸住宅紛争防止条例が施行されました。


これは借主と貸主の退去時の修繕負担について明示したものになっております。


入居する側の意識の高まりと、それを支援するような法律の制定があったとはいえ、今迄は入居時、契約に際しあいまいな文書を取り交わすだけですんだことが、条例により、入居者に対して重要事項説明の前に、退去時の負担について説明することが義務づけられました。


入居時の室内の設備内装のチェック、退去時の立会い確認ともトラブル防止の観点から必要になります。



【条例の適用対象】
① 平成 16 年10 月1 日以降の新規契約(除外は更新契約)宅建業者が必ず説明すること
② 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うこと
③ 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うこと
④ 専有部分、共用部分の管理責任者の住所、氏名、連絡先を記載する



【条例の適用対象外】
① 貸主、借主との直接契約
(貸主がサブリース会社の場合も含む)☆ 注意:借主が法人の場合は対象となる
② 更新契約
③ 店舗・事務所等の事業用
④ 貸主・借主間の合意による、退去時における損耗等の復旧ついては特約にて定める事ができる
⑤ 貸主・借主間の合意による、入居中の小修繕の取り替えについても特約にて定める事ができる



【退去時の復旧】


◎ 通常損耗は貸主負担賃貸住宅の契約においては、通常損耗(通常の使用に伴って生じる程度の損耗)や経年変化(時間の経過に伴って生じる損耗)などの修繕は、家賃に含まれるとされており、貸主が負担するのが原則です。



≪借主の費用負担(原状回復)≫

◎ 借主の「原状回復」義務一般的な建物賃貸借契約書には「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった定めがあります。この場合の「原状回復」とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態に回復するという事ではありません。



その他にも以下の要点を満たすことで特約を付けることも可能です。


① 特約の必要性があり、かつ、暴利でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
② 賃借人が特約によって通常の原状回復を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること



本日は以上になります。






…次回までにブログネタをストックしておきます!



最後までお読みいただきありがとうございました。



リッチロード 小倉


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こんばんは!リッチロードの小倉です。


本日も引き続き「マスターリース契約」についてです。


前回は「サブリース会社(マスターレッシー)」のメリットについてでした。

今回はオーナーのメリットについてですが、一番のメリットとして上がるのは「賃料保証」です(その為に結ぶので当然ですね‥)


「空室リスク」は、立地や物件によってその「リスクの度合い」も異なりますが、多くの方が「融資」を組んで収益物件を購入されている為、毎月決まった収入があるという安心感は大きいと思います。

また、新築等物件によっては全部屋空室で引き渡しを行うケースもある為、その魅力はより増すのかもしれません。


一般的にサブリースフィーが「入居賃料の10%~20%」と言われてますので、オーナーは毎月10%~20%のフィーをサブリース会社に支払い「賃料保証」というリスクヘッジをしていると言えるかと思いますが、、


1都3県(16号線の内側)エリアを中心にPM業務も行っている弊社でも、年間通して空室率は5%~6%前後です(管理戸数約3,000戸の内、アパートが6割~7割りを占めております)


賃貸需要が乏しいエリアでは「空室率≧サブリースフィー」という図式もあり得ますので、場合によってはマスターリース契約を結んだほうがリスクが少なく手残りが多い場合も?(そのようなエリアではマスターリースを結ばないor保証賃料がよりきつく見られてしまう可能性もございますが…)


また、保証賃料とは別で定期清掃や共用部の電気・水道代、簡易設備点検までサブリース業者負担で行ってくれる契約内容もございます(以前見たものは、城東地区、駅徒歩15分、築8年のシングルタイプで保証賃料が入居賃料の12%程でした)

相場賃料から空室損・未回収損と上記の経費を差し引くと・・・!?

2年毎に保証賃料の見直しが必要となる契約内容でしたが、マスターリースを解約した場合とマスターリースを継続した場合の「実質収支」では、継続した場合の収支の方が利回りが高いという内容でした!

サブリースというとオーナー側に不利な契約内容が多い印象ですが、エリアや物件、契約内容によっては利益が見込める場合もありそうです。


本日は以上になります。

最後までご覧いただきありがとうございました!
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いつもご覧いただきありがとうございます!
リッチロードの小倉です!


本日は前回に引き続き、「マスターリース・サブリース」契約に関してです。


オーナー側にあるメリットの前に、転貸人となるサブリース会社のメリットについて先ずは纏めてみたいと思います。


高い利回りで物件を管理することができる


PM業務委託では、どんなに高くても総賃収の5%前後がPMフィーの上限というのが一般的です。

それに対してサブリースの場合、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって背負うこととなりますが、満室であれば満室想定賃料の10-20%といったサブリースフィーを獲得することができます。


努力が収益に直結する

PM業務委託に比べて、サブリース業務は全て収益に直結するものとなります。

いかに空室を高く貸せるか、入居者からきっちり家賃を回収する、工事業者の選定といった各業務で挙げた成果が自分たちの収益に与える影響が大きくなるため、PM業務委託に比べて業務に対するインセンティブが発生するという仕組みになります。


借り上げとなるため、空室や滞納のリスクをオーナーに代わって抱えることとなりますが、その分PM業務委託に比べ、自社の努力次第では利益幅を大きくとれる事業でもあります。

その為、相場より賃料が高く取りやすい新築物件等にセットされるケースが多い傾向にございます。


ただ、転貸人となるサブリース会社のメリットを踏まえても、個別の契約内容次第ではマスターリース契約を結んだ方がオーナーへのメリットが大きいケースもございます。


本日は以上になります。

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