★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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こんばんは。
リッチロード井田です。

昨日の記事の内容でもとりあげた長期金利がマイナスになったニュースは大変驚きました。

いったいなぜマイナス域に突入になってしまったのか、
最近の経済の動きを振りかえりながら考えてみたいと思います。

9日、長期金利の指標となる新発10年物国債の市場利回りが一時、マイナス0.035%まで低下し、史上初めてマイナスとなりました。

市場は「世界経済の先行きに対する不透明感は強く、株安・円安金利低下の流れは長引く可能性がある」という見方のようです。

原因は、日銀が1月29日の金融政策決定会合で、マイナス金利の導入を決定したことがあげられます。

マイナス金利は、銀行が日銀の当座預金に預けた中でも超過分に付加されます。
これまでの金融機関は、昨今の経済不況に際し、融資よりもリスクを負うことなく金利を得られる当座預金にお金を積み上げてきました。これまでなら超過分にもプラスの金利が付加されてきましたが、今回のマイナス金利でそれが得られなくなりました。そうなると金融機関は融資などで金利を稼ぐしかなくなります。
日本銀行は、金融機関の必要にかられた融資と、企業側の金利低下による積極的な設備投資、つまりはそれに必要な借り入れが合致すると考えて、それにより経済の活性化を図り、物価や株価の押し上げを狙っていました。

しかし、日銀がマイナス金利導入を決めたことを受け、日銀にお金を預けておくと損をする金融機関が国債を買う動きを強めました。

さらに、欧米市場の株安を受けて東京株式市場でも株価が急落し、安全資産とされる国債を買う動きが広がりました。

結果として、株を売ったお金は安全資産の国債に向かい、9日の債券市場では長期金利がマイナスとなった。国債を高値で買うため、満期まで保有してお金が返って来ても損失が出る異常事態になりました。
価格変動リスクの大きい株に比べると国債価格の値動きは安定しており、「国債を高値で購入して損は出たとしても、株を保有して大きな損を出すよりはマシ」という投資家の安全志向の心理が働いたというのが、事の顛末だったと考えることができます。

異常事態といえる超低金利ですので、パッケージのアパートローンでも金利を優遇した商品をだしてくる金融機関もあるかもしれません。
事業性の融資は、融資実行時の店頭金利が基準になるので、店頭金利がもっと下がっていけば、それに連動した事業性融資の金利も下がる可能性があります。

新しい商品や金融機関の動向など、最新の情報をお伝えできるように、常にアンテナを張って、
情報収集に努めていきたいと思います。

本日は以上になります。
最後までお付き合い頂きありがとうございました。
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こんにちは。
リッチロードの井田です!

ブログ当番を一日過ぎてしまいました。
毎日読んで下さっている方、ごめんなさい。


さて、昨日は、「日本銀行が追加金融緩和策として、日本では史上初となるマイナス金利を来月16日から導入すると発表した。」というニュースが飛び込んできました。

追加の金融緩和対策なので、融資情勢の影響を受ける投資家の方も
詳しくチェックされたかと思います。

今朝、川口市のマンションをご案内させて頂いたお客様ともその話題になりました。

実際には、「マイナス金利」という言葉を聞き慣れていないという方も多いかと思います。
実は私もそのうちの一人です。


マイナス金利とは、日銀と民間の銀行との間のやりとりの話です。
普通、民間の銀行が日銀にお金を預けると、プラス金利で少しお金をもらえます。
ところが今回の政策では、預けたお金の一部は金利がマイナスになり、逆にお金を日銀に払わなければいけなくなります。一定以上のお金を預けると、その分、銀行は損することになります。
一定以上というのは、当座預金を3分類にし、新規分にマイナス金利が適用されるということです。
そうなると、銀行は日銀に新しくお金をたくさん預けるのをやめて、その分のお金を民間企業などにもっと貸すようになります。これによって、民間でお金がたくさん回るようにして、景気を良くするという政策です。

この影響で、29日の東京債券市場は、金利が少しでもプラスのうちに日本国債を買おうという動きが強まって、長期金利は一時、0.1%を割って0.09%まで低下し、過去最低の水準を更新したというニュースも続きました。

不動産への影響を考えると、銀行から不動産関係への融資が積極的に行われて、
融資利用での購入のハードルは引き続き低くなっていき、
その分、好条件の物件価格は高止まりか、一層値上がりすることも予想されます。
新たな物件の取得には、利回り低下でインカムの収益を上げにくくなりますが、
キャピタルを狙うにはこの状況が続けば、良い条件で売却できるかもしれません。

インカムだけに目を向けるのでなく、
税金対策など自身の目的に照らしわせて、
その目的に合わせた物件と融資をセットできれば、
投資として成功に近づけます。

資金調達がしやすい環境が続くというニュースなので、
有利な資金調達がかかせない不動産投資にとっては、
良いニュースだったのではないでしょうか。

昨日、日経平均株価が一日のうちで乱高下したように、
来月以降、市場の動向が実際にどうなっていくかは、誰にとっても読みにくい状況です。
少しでも情報集めて、注視していく必要がありそうです。


本日は以上になります。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。
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こんばんは!

リッチロードの井田です!

本日新着の売物件情報で、小ぶりなマンションが出てきました!

《価格4,600万円 利回り6.96% 平成6年築 鉄骨3階建 所在地:大田区本羽田4丁目》

図面はこんな感じです!




注目して頂きたいのが、「所在地:大田区」です!

大田区といえば、昨年12月に民泊を認める条例が制定されて注目の区です!

こちらは、日経新聞記事の抜粋です。
【東京都大田区議会は7日、住宅の空き部屋などに旅行客を泊める「民泊」を認める条例案を可決した。2016年1月末に施行し、事業者の募集を始める。早ければ2月半ばにも実際に宿泊が始まる見通しだ。外国人観光客の急増などを背景に宿泊施設が不足し、旅館業法に違反したサービスが始まっているため。国土交通省なども全国でのルール作りに着手し、トラブルに素早く対処できるようにする】

大田区に不動産を所有している場合、空き部屋を民泊として貸し出せるかもしれません。

リッチロードが提案している長期安定入居を目指す不動産投資の話からは脱線しますが、
今日は、もし冒頭で紹介した物件を購入したら、民泊として貸し出せるか考えてみます!

まず、この物件は民泊として需要があるか。

物件のある場所は、京浜急行空港線「糀谷」駅12分、同じく空港線「大鳥居」駅14分。
大鳥居駅から乗車7分で羽田空港駅なので、ドアを出てから30分以内で空港につきます。
真夜中や早朝の便に格安LCCが多いので、そういった便を利用する方には助かる立地です。
車でも、空港まで10分5.5キロなので、タクシーも使えます。

需要はありそうです!
物件近くには、マルエツやヤマダ電機、ホームセンターコーナンがあり便利そうです。

糀谷駅、大鳥居駅周辺で出てくる民泊1泊の料金は、約4,000円~6,000円です。

この物件は、1泊5,000円であれば、利用者が現れてくれそうです。


次に、民泊用に使用する物件として認定されるには、いくつかの要件があります。

大田区のホームページを参考にして考えてみます。

主な認定要件

○ 賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき使用させるものであること。

→ これは、民泊代行の会社にまかせれば大丈夫そうです。


○ 施設の居室の要件等
 ・一居室の床面積25平方メートル以上であること。
 ・出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。
 ・出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。
 ・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。
 ・台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。
 ・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること。
 ・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること。
 ・施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること。


→ 1階27.13㎡(1K)、2,3階35.64㎡(2K)なので、広さは問題なし。
  出入り口や窓、洗面設備、キッチンもしっかりあるので問題なし。バス・トイレ別です。

  家具や寝具は旅行者ウケのいいものを一式そろえる必要があります!
  清掃や外国語の案内は、民泊代行会社に頼みます。

○  当該事業の一部が旅館業法 第二条第一項 に規定する旅館業に該当するものであること。

→ ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業に該当するかということ。
  民泊も「宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」なので、該当しますね。

○  滞在期間が6泊7日以上であること。

→ 一週間単位での利用が必須です。
  とりあえずついてすぐ空港近くで一泊とか、3泊のみの日本滞在といった需要は取り込めなくなってしまいます。
  
  稼働率を保てるかどうか少し心配です。
  雲行きが怪しくなってきました。。。

○  建築基準法上「ホテル・旅館」が建築可能な用途地域であること。

→ この物件がある場所は、工業地域です。工業地域は、ホテル・旅館は建築NGです!
  したがって、この物件では、現行の条例では民泊用に活用できません!

  最後に落とし穴が待っていました。。。

大田区のホームページにはこのように記載されています。

大田区における国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の実施地域は、既存の都市環境、住環境保全の観点から、建築基準法第48条により「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域(第1種住居地域にあっては3,000平方メートル以下)とします。
 実施地域:第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)

もし仮に、民泊用に一棟物件を探されている方がいたら、用途地域には気を付けないとですね!



本日は、以上になります。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。

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