★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

リッチロードは収益物件の仲介をメインに、管理・リフォーム・賃貸と
収益物件の購入からその後のお手伝いまでワンストップで提供しております!!
弊社のコンセプトは『どこまでも正直な不動産投資専門会社』!
是非よろしくお願いいたします!


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こんばんは!

リッチロードの井田です!

本日新着の売物件情報で、小ぶりなマンションが出てきました!

《価格4,600万円 利回り6.96% 平成6年築 鉄骨3階建 所在地:大田区本羽田4丁目》

図面はこんな感じです!




注目して頂きたいのが、「所在地:大田区」です!

大田区といえば、昨年12月に民泊を認める条例が制定されて注目の区です!

こちらは、日経新聞記事の抜粋です。
【東京都大田区議会は7日、住宅の空き部屋などに旅行客を泊める「民泊」を認める条例案を可決した。2016年1月末に施行し、事業者の募集を始める。早ければ2月半ばにも実際に宿泊が始まる見通しだ。外国人観光客の急増などを背景に宿泊施設が不足し、旅館業法に違反したサービスが始まっているため。国土交通省なども全国でのルール作りに着手し、トラブルに素早く対処できるようにする】

大田区に不動産を所有している場合、空き部屋を民泊として貸し出せるかもしれません。

リッチロードが提案している長期安定入居を目指す不動産投資の話からは脱線しますが、
今日は、もし冒頭で紹介した物件を購入したら、民泊として貸し出せるか考えてみます!

まず、この物件は民泊として需要があるか。

物件のある場所は、京浜急行空港線「糀谷」駅12分、同じく空港線「大鳥居」駅14分。
大鳥居駅から乗車7分で羽田空港駅なので、ドアを出てから30分以内で空港につきます。
真夜中や早朝の便に格安LCCが多いので、そういった便を利用する方には助かる立地です。
車でも、空港まで10分5.5キロなので、タクシーも使えます。

需要はありそうです!
物件近くには、マルエツやヤマダ電機、ホームセンターコーナンがあり便利そうです。

糀谷駅、大鳥居駅周辺で出てくる民泊1泊の料金は、約4,000円~6,000円です。

この物件は、1泊5,000円であれば、利用者が現れてくれそうです。


次に、民泊用に使用する物件として認定されるには、いくつかの要件があります。

大田区のホームページを参考にして考えてみます。

主な認定要件

○ 賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき使用させるものであること。

→ これは、民泊代行の会社にまかせれば大丈夫そうです。


○ 施設の居室の要件等
 ・一居室の床面積25平方メートル以上であること。
 ・出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。
 ・出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。
 ・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。
 ・台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。
 ・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること。
 ・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること。
 ・施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること。


→ 1階27.13㎡(1K)、2,3階35.64㎡(2K)なので、広さは問題なし。
  出入り口や窓、洗面設備、キッチンもしっかりあるので問題なし。バス・トイレ別です。

  家具や寝具は旅行者ウケのいいものを一式そろえる必要があります!
  清掃や外国語の案内は、民泊代行会社に頼みます。

○  当該事業の一部が旅館業法 第二条第一項 に規定する旅館業に該当するものであること。

→ ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業に該当するかということ。
  民泊も「宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」なので、該当しますね。

○  滞在期間が6泊7日以上であること。

→ 一週間単位での利用が必須です。
  とりあえずついてすぐ空港近くで一泊とか、3泊のみの日本滞在といった需要は取り込めなくなってしまいます。
  
  稼働率を保てるかどうか少し心配です。
  雲行きが怪しくなってきました。。。

○  建築基準法上「ホテル・旅館」が建築可能な用途地域であること。

→ この物件がある場所は、工業地域です。工業地域は、ホテル・旅館は建築NGです!
  したがって、この物件では、現行の条例では民泊用に活用できません!

  最後に落とし穴が待っていました。。。

大田区のホームページにはこのように記載されています。

大田区における国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の実施地域は、既存の都市環境、住環境保全の観点から、建築基準法第48条により「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域(第1種住居地域にあっては3,000平方メートル以下)とします。
 実施地域:第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)

もし仮に、民泊用に一棟物件を探されている方がいたら、用途地域には気を付けないとですね!



本日は、以上になります。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。

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こんばんは!
リッチロードの井田です。

29日は、弊社も年内最後の営業日でした。
午後から全社員総出で大掃除をし、
掃除のあとはそのまま忘年会で一年の締めくくりとなりました。

本日の記事では、その忘年会の様子をお伝えできればと考えておりましたが、
仕事や投資の話に熱が入っているうちにあっという間に宴会が終わって、
写真を撮り忘れてしまったので、社内行事の報告は年明けに写真を撮っていた
他の方にお任せしようと思います。

リッチロードは不動産投資専門会社で、不動産投資が好きな人の集まりです。
私も他の方に負けず、熱弁を振るうレベルになるまで、
不動産投資を好きになって来年以降も頑張っていこうと思います。

2015年は、不動産価格が上昇していった一年でした。
ちょうど一年前、2015年の一年間でこれほど価格上昇が進むと予想できた方は、
なかなかいなかったかと思います。

「2016年 不動産投資」というワードで検索すると、
2016年のうちも上がっていくという記事や、
途中で頭打ちになって下りはじめると予想している記事もあります。

アンテナを広く張り続けて、情報を集めるのが不動産投資の成功には必要不可欠です。
このブログで皆様にとって有益な情報が届くように、
来年も良い記事が書けるように工夫して頑張っていこうと思います。

メンバーも増える予定ですので、来年もリッチロード一棟売買事業部に是非ご期待下さい!


それでは、また来年!良いお年を(^O^)

ありがとうございました。



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こんにちは!

リッチロードの井田です!

当番の日を一日過ぎてしまいました。
毎日読んで頂いている方ごめんなさい<(_ _)>


さて本日は、リッチロードで年内最後の不動産投資セミナーが開催されます。

一年を通してたくさんのお客様にご参加頂きました。
お忙しい中、弊社セミナールームまで足を運んでくださり、
誠にありがとうございました。


毎回、1時間程のセミナーが終わりますと、ご希望のお客様限定で、
お一人づつ個別相談という形で話をさせて頂いております。

その際には担当者が、お客様のご職業、勤務先、勤続年数、ご年収、
金融資産、自宅、住宅ローンの有無、ご所有の不動産の内容、
新規物件購入時に自己資金として使える金額、
といった項目を一つづつ聞いていきます。

そして、質問内容を聞き終わると、現在のお客さまができることとして、
融資先として使える金融期間がいくつか浮かび上がります。

なぜ、浮かび上がるかといいますと、
各金融機関が設けている融資基準はさまざまで、各金融機関によって、
年収○○万円以上の方、
住んでるいる場所が何県の方、
新しく購入する物件の分を含めて借入総額が年収の○○倍に収まる方、
融資額が価格の9割までなので1割分を自己資金として投入できる方、
といった独自の基準があります。

お聞きしたお客様の内容を元にして、
その基準からはじかれずにすべて該当した金融機関が、
その方ができること=使える金融機関となります。

不動産投資をするお客様の目的は、「経済的な便益を得るため」で、
便益とは分かりやすい言葉にすると、都合良く利益を得ることという意味です。

都合良く利益を得るという内容はお客様ごとに異なります。

今すぐ副収入として家賃収入が必要か、
リスクを低くしての長期安定収益のものがよいか、
家賃収入にプラスして節税効果があるものがよいか、
お客様のご希望とお考えを聞きます。

そこでそのお考えを実現できるように、
いつまでに、どのぐらいの収入を、どのタイミングで得ていきたいかという
具体的な数字にした目標を決めていきます。

その目標が決まると、その目標を達成するためには、価格はどれくらいで、
利回りはどのくらいで、築年数はどのくらいの物件を購入すればよいか、
検討する物件が決まっていきます。

前述のできることで挙げた金融機関の融資で、
目標を達成できる物件を購入することが、不動産投資成功の第一歩です。

個別相談では、お客様と一緒に成功への道筋を立てていくことが、
相談の目的になります。

相談を行うと担当の営業マンと人間関係ができていきますので、
希望に近い物件を安心して購入できるかと思います。

今年のセミナーは本日で最後になりますが、
来年から不動産投資をはじめてみようとお考えの方は、
是非、リッチロードの不動産投資セミナーと個別相談をご活用頂ければと思います。

本日は以上になります。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。
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