★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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収益物件の購入からその後のお手伝いまでワンストップで提供しております!!
弊社のコンセプトは『どこまでも正直な不動産投資専門会社』!
是非よろしくお願いいたします!


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こんにちは、リッチロード鈴木です。


ここ数年、オリンピック景気で駅前や工場跡地の再開発が活発になっています。

その中で再開発に絡む場合も多い『都市計画道路』のお得かも!?なお話です。



都市計画道路とは、国や自治体によって道路の新設や拡張が計画されている道路です。

この場合の計画とは、「具体的に新設や拡張事業が決定した、もしくは工事が着手済み」の道路計画のみならず、「計画はあるものの、具体的な着工時期などが未定」という道路計画も含みます。

計画道路の事業が開始した場合、土地は事業主体によって買収され、補償料が支払われます。

計画道路がかかる建物の場合は、その部分の取り壊し費用、または移転費用などが補償されます。この場合は、庭石や樹木の移転費用や、引っ越し費用の他、仮住まいや新居探しのための費用、賃貸中の場合は、移転中の家賃などが補償されるのが一般的です。


賃貸不動産の場合さらにお得な保障があるんです!

借家人補償

借家人がいる建物を移転する場合、普通は借家人も建物の移転先に移転すると考えてよいのですが、建物の賃貸借関係が縁戚等特別な関係にない場合は、移転先で借家人が継続して賃借することが困難な場合があると思われます。このような場合、借家人にも移転後に現在と同程度の建物を賃借するための費用が補償されます。

借家人補償は、借家権消滅の対価ではなく、あくまでも借家人が新たに建物を賃借するのに支出する費用相当額を補償するものであり、その内容は、権利金、敷金、保証金等の一時金と移転対象となる建物の地域での相場家賃と現行の家賃に差額が生じる場合は、その差額相当が一定期間補償されることになります。

補償期間は2年から4年の範囲内とされ、特別な事情が認められれば一年の範囲内で期間延長ができることになっています。


家賃減収補償

建物を移転するとき、建物を使用している状態では移転できない改造工法等の移転工法がとられるときは、現在入居している借家人をまず転居させ空き家にしたうえで、移転工事を行うことになるため、移転工事期間中、建物所有者は家賃収入を得ることができなくなってしまいます。その間の家賃相当額を補償するのが家賃減収補償です。

家賃減収補償額は家賃収入から管理費及び主膳費相当額を控除した額となります。工事期間中は建物を管理する必要も従前する必要もなくなるので、純収益相当を補償すれば足りるからです。

補償期間は、空室分に対応する家賃相当額を考慮して移転工事期間中に前後一ヶ月程度を加えた月数となります。

譲渡所得の特例

収用等による譲渡所得については、一般の譲渡所得の場合とはことなり次の2つの課税の特例が認められており、いずれかを選択することができます。

①代替資産の特例

取得した対価補償金で代替資産を取得したときは、収用等された資産の譲渡がないこととされて課税が生じません。

5000万円の特別控除

収用等により資産を譲渡して対価補償金を取得した場合で、その年中の収用等により譲渡したすべてについて、代替資産の特例の適用を受けないときはその譲渡所得から5000万円を控除することが認められます。


など、投資の『出口』売却から、『入口』購入、新築まで補償金により安全かつ、税金の優遇までついて至れり尽くせりです!


また、実際に事業がすぐ始まらなくても都市計画道路の予定地になっていると、建築制限が設けられているため土地としての利用価値が通常に比べて劣るとして相続税対策としても住宅地では1%~10%、商業地では10%~50%減額評価が期待できます。

物件選びの選択肢の一つとして見てみてはいかがでしょうか?



最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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こんにちは、リッチロードの鈴木です。


先日初めて1棟アパートを購入したお客様からの「登記費用って高すぎないですか?」と質問がありました。


登記の際に課税される『登録免許税』と『司法書士(土地家屋調査士)報酬+実費+消費税』が登記費用と呼ばれるもので、ほとんどが税金であることをお伝えしたところ、「じゃあ報酬は適正価格ですか?」との質問に中古の場合12万円~16万くらいが相場ということをお伝えしてご納得いただきました。


以前は報酬の規定がありほとんど差はなかったのですが、平成15年4月の自由化によりそれぞれの司法書士によって報酬額を決められることになり、その中で私の経験の中の平均値が12万円~16万でした。


営業エリア内だけでの経験則でしたので、実際はどうなのだろう?ということで調べてみたところ、「日本司法書士会連合会」「日本土地家屋調査士連合会」がそれぞれ平成25年にアンケート調査した資料が公開されていましたのでご紹介いたします。



「平成25年報酬アンケート結果」(日本司法書士会連合会)


関東地区(東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、静岡、山梨、長野、新潟)


左から[低額者10%の平均―全体の平均―高額者10%の平均]になります。

所有権移転登記:26,025円―44,417円―80,267円

所有権保存登記:12,663円―22,152円―47,813円

抵当権設定登記:21,961円―35,029円―54,842円

抵当権抹消登記: 8,723円―14,476円―23,900円

所有権移転登記: 7,749円―11,323円―18,802円
名義人住所変更登記


「平成25年 報酬に関する実態調査」(日本土地家屋調査士連合会)


関東地区(東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、静岡、山梨、長野、新潟)


土地地目変更登記:45,570円

土地合筆登記:48,579円(5筆)

土地分筆登記:251,188円(境界点5、148坪を2筆に分筆)

建物表題登記:84,296円(40坪程度)

建物滅失登記:45,285円(45坪程度)



低額者の平均に目が行ってしまいますが「友達料金」と思って間違いないです。


「相場の根拠」として全体の平均を当てはめてみますと下記の金額になりました。


新築物件購入

建物表題登記 (建物)    : 84,296円
所有権保存登記(建物)   : 22,152円
所有権移転登記(土地1筆): 44,417円
抵当権設定(1件)      : 35,029円
その他実費           : 12,000円
消費税              : 15,832円
合 計              :213,726円


中古物件購入

所有権移転(土地1筆): 44,417円
所有権移転(建物)   : 44,417円
抵当権設定(1件)   : 35,029円
その他実費        : 12,000円
消費税          : 10,869円
合計            :146,732円


土地建物売却

抵当権抹消登記(土地):14,476円
抵当権抹消登記(建物):14,476円
所有権移転登記(1 件):11,323円
名義人住所変更登記
消費税          : 3,222円
合計            :43,497円



ほぼ私のお伝えしている「相場」と同じでしたので安心しました。

たまにメーカーや仲介業者指定の司法書士ですと相場がわからないのをいいことに高い見積りをするところもありますので参考にしていただければと思います。


最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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こんにちは、リッチロードの鈴木です。



今回は、シングルタイプの収益物件をお持ちの方は気になる「2016年一人暮らしに関する意識調査」が全宅連より発表されましたのでご紹介いたします。


全国の10~60歳代以上の男女を対象に、インターネットでアンケート調査したもので、有効回答者数は2,350件とのことです。



気になる内容は、


現在の家賃は?

 4万円台(25.1%)3万円台、5万円台(同率22.3%)


妥当だと思う家賃は?

 3万円台(25.2%)5万円台(23.9%)4万円台(22.2%)


妥当と思う「月収に占める家賃の割合」は?

 2割(42.3%)


部屋探しをするときに重視するポイントでは、


建物では、

 間取りの広さ(67.3%)日当たり(56.2%)


環境では、

 スーパー・コンビニ等の有無(66.4%)


部屋の設備では、

 「バストイレ別」(66.2%)、「収納スペース」(60.8%)、「エアコン付」(58.3%)



さらに、隣に住んでいて欲しい男性タレント・女性タレントは?なども!



また、都道府県別の集計では県ごとに人気設備に違いがあり、当たり前だと思っていた設備が必要なさそうなどいろいろと興味深いデータも読み取れます。


ご興味ありましたら下記ご覧ください!


一人暮らしに関する意識調査(2016年版)
http://goo.gl/OhxrT3


都道府県別
http://goo.gl/2cwbVe



一人暮らしに関する意識調査(2015年版)
http://goo.gl/rlMwF2



最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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