★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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弊社のコンセプトは『どこまでも正直な不動産投資専門会社』!
是非よろしくお願いいたします!


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こんにちは、リッチロードの鈴木です。


自己居住用の不動産を売却する場合には譲渡所得の3,000万円の特別控除がありますが、投資用として取得した不動産でも譲渡所得の1,000万円の控除があり、最大200万円の譲渡税を節税できるというお話です!


限定的ではありますが、平成21年に不動産を購入した個人は平成27年以降平成22年に購入した人は平成28年以降売却した場合、売却益(売れた価格から買った価格や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた額)から最大1000万円を控除できる制度で、言い方を変えると、譲渡税20%×1000万=200万を控除できるということです。


なぜH21年とH22年に不動産を購入した人に限定されているのかというと、H21年のリーマン・ショックが日本の不動産市場の動向に大きな影響を与え、地価下落を招いたため、不動産の流通促進のために景気刺激策として導入されたようです。



例えば同じ物件で購入時期が違うとすると、

特例あり


H21年5,000万で新築購入、H27年6,000万で売却


売却価格から帳簿価格+購入・売却諸経費を差引いた譲渡益が1,200万としますと、

1,200万-控除1,000万=譲渡益200万×譲渡税率20%=納税額40万


特例なし


H20年5,000万で新築購入、H27年6,000万で売却


1,300万×譲渡税率20%=納税額260万



ただし、特例を受けるためには下記の要件があります。

国税庁HPhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3225.htm より


・要件
(1) 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得すること。
(2) 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
(3) 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
(4) 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
(5) 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。


・手続
 この特例を受ける旨記載した確定申告書を提出することが必要です。
 また、確定申告書には次の書類を添えてください。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) 土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類



 

弊社でのここ1、2年の案件でこのあたりの時期にご購入された方ですと、購入価格かそれ以上で売却ができている事例が多数あります。

ということは、譲渡益が出ますのでこの制度が活用できるかと思います。


現在、家賃収入は下降ぎみ、金利も下げ止まりつつある時期ですので物件価格が上昇し続けるとは限りません。


譲渡益あってのこの制度ですので平成21年平成22年に投資用不動産をご購入の方は今からでもご検討されてもよいかと思います。



最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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こんにちは、リッチロードの鈴木です。


本日は、リーウェイズ(株)が提供している都内23区の38路線各駅の賃貸マーケットの特性、将来賃料予測を行うツール「駅カタログ」をご紹介します。


「駅カタログ」http://leewaysonline.com/station_catalog


同社が保有する約3,000万件を超える豊富な不動産統計データに基づき、賃料・賃料単価・専有面積・築年数・近隣地価を東京23区全体と比較することで、各駅の賃貸マーケットの特性をレポートしています。


築古の物件の多いエリアであるとか、単身向けのコンパクトな物件の多いエリア、ファミリー向け物件の多いエリアなどといった特性を分かりやすく示し、さらに、モデル賃料の重回帰分析を行うことで、徒歩分数・築年数による賃料の影響度合い、将来の賃料予測を推計し、投資判断に必要な分析結果を提供しています。







駅周辺の賃料の水準を東京23区全体と比較します。賃料が高額なエリアなのか、リーズナブルな家賃の物件が多いエリアなのかといった特性が一目でわかります。






賃料の水準だけでなく、平方メートル当たりの単価でも東京23区全体と比較します。賃料の水準を見る際は、広さの要素を含んだ実際の賃料と、1平方メートルでみた賃料単価の両方を見ると特性がつかみやすくなります。

さらには、専有面積と築年数も、それぞれ東京23区全体と比較します。比較的広いファミリー向け物件が多いエリアなのか、それとも単身向けのコンパクトな物件が多いエリアなのか、築浅の物件と築古の物件ではどちらが多いのかも、すばやく把握できます。






そして最後に投資分析。





ただし、基準となるモデル物件(専有面積30㎡、駅徒歩7分、築10年、鉄筋コンクリート造)での分析なのである程度補正は必要かと思いますが、こだわる人にはかなり参考になるレポートだと思います。


私的には「賃料価格帯分布」と「専有面積分布」「築年数分布」が物件選びに重宝しそうです。



最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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こんにちは、リッチロードの鈴木です。


インスペクション(建物診断・検査)に関する説明の義務化などを盛り込んだ宅地建物取引業法の一部を改正する改正案が4月28日に衆議院本会議で可決されました。

今後、参議院に送られ、今通常国会で成立する見込みです。


気になるインスペクション~の概要を簡単に言うと、不動産業者に専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備することを目的としているようです。



その内容としては、以下の事項を宅建業者に義務付ける予定です。


・媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付
 
・買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明


・ 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付



宅建業者からすると手間が増えましたが、実際にインスペクションを実施するかどうかは消費者の判断になるようです。


また、インスペクションをどのような有資格者が実施するのか?担保される公的基準はどうするのか?悪徳不動産業者に悪用されないかといった課題が色々ありますが、早く整備されることを期待しています。


というのは、収益不動産で融資を使う際に重要な借入期間の延長につながる「経済的残存耐用年数」の判定が盛んになると予想しています。

すでに使っている金融機関も有りますが、都市銀行にまで広がればさらに融資の幅が広がりそうです。


今後に期待ですね!



最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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