★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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弊社のコンセプトは『どこまでも正直な不動産投資専門会社』!
是非よろしくお願いいたします!


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どーも!こんばんは!


リッチロードの堀内です。


前回に引き続きキャッチーなタイトル継続してみました!


さて!内容も前回の続きなのですが、


色々と設備にお金をかけたり、賃料を下げる以外にも募集賃料を見直すだけで


ターゲットの数を大幅に増やし空室率の改善が可能ですよ~という話をしました。


前回のお話は、


オーナー 対 入居(検討)者(以下、入居者)


での話でした。


但し、賃貸募集に関わってくる登場人物は


オーナー・管理会社・客付業者・入居者


といます。


特殊ケースを除き、オーナーは間2社を介さないと入居者にアプローチが出来ない為、


間2社をどう動かすかが重要です。


とはいえ、管理会社はオーナーから管理費5%をもらいそれを生業にしているわけですから、


オーナーの利益のために動くのが当然です。


賃料が入らなければ5%もなにも入りませんので、募集に対しては積極的に行ってくれるものです。


(管理だけ取ってオーナーの為に動かない管理もあるらしいですが、そんな所とはオサラバしちゃいましょう!)


ただ、客付業者はそうはいけません。彼らはオーナーとの関係はなく賃貸成約時の仲介料がメシのタネです。


まず大きく分けると客付をする業者は3タイプになります。


・管理会社


・管理&客付会社


・客付専門会社


それぞれ、


・管理会社


賃貸店舗をもたないタイプ。

直付もやるが、インターネットからの直接反響がメインで

物件から事務所も遠いことが多い為、客付力は低い。

一般的には、その他の客付をやっている業者へ情報提供をして決めるケースが多い。

弊社もこのタイプです。


・管理&客付会社


大手管理会社に多いタイプ。

自社内で管理物件の客付をする為、基本的に他社へ物件の紹介はしない。

収益についての理解度が低い事が多く、決めやすい賃料で仲介手数料を取りたいため

募集時の賃料を安めに出したがる。

他社の物件の仲介をするときは、仲介手数料以外に広告費の出る物件以外はまずやらない。


・客付専門会社

最近の若い賃貸業者に多い形態。

比較的大きな駅に店舗を構え、他社の管理の物件に対し客付をするタイプ。

手数料のみが収入源の為、やはり広告費の多い物件を優先したがる。


という特徴があります。


その為、賃貸付については、客付を直接する業者にどう紹介してもらうかが大事です。

彼らも商売なので「決まりやすい物件」「決めた時の報酬がデカイ物件」が大好きです。

ちなみに知り合いの賃貸業者に歩合率をヒアリングした結果、幅はありますが概ね20%前後の歩合率の会社が多いようです。


もちろん築の浅い好立地で賃料80000円くらいの部屋であれば、特に策を講じずとも勝手に決まるでしょうが、


一部屋3万円の築古アパートとかの場合、仲介手数料片手分のみの場合、1件決めて歩合額が6,000円です。


これに対し、一客辺りにかかる時間は、


来店→希望条件ヒアリング→物件紹介→現地案内→申込み


約4時間程度をかけて営業していきます。


これで営業が8時間だとすると1日案内ベースで2客程度が限度です。

平日であれば1客程度(天候が悪かったりするとそれもなかったりするそうです。)


現地案内まで行って入居が決まる確率が6~7割らしいので、


こんな物件ばかりをやっていると1日働いて歩合が平日平均で約4千円・土日で8千円程度になっちゃいます。


その為、賃料の低い部屋については特に広告費(通称AD)付きの部屋しか決めなくなります。


ちなみに賃貸店舗にいる友人などにヒアリングした結果、


管理&賃貸型店舗の営業マン「上席からの指示で、管理物件以外は広告費が1ヶ月以上ついてない物件は取扱い不可と言われている。」


客付専門会社営業マン「特に決まりはないが賃料の安い部屋については、広告費がない部屋をわざわざ決めてる営業マンは見たことがない。」


と、実際の現場の人間のホンネも一致しておりました。


当然ですが、賃貸業者が一向に紹介してくれなければいつまで経っても入居は決まりません。


それが広告費として1ヶ月~2ヶ月程度をつければ1,2ヶ月で決まる事もざらです


という事は仮に広告費を出さず12ヶ月決まらない部屋が


広告費を2ヶ月分出して1ヶ月できまったとすれば、


12ヶ月の賃料毀損が広告費の2ヶ月分と募集期間の1ヶ月の計3ヶ月分で済んでしまう事になります。


なんとなーく、業者の養分になってしまっているようで広告費に抵抗のある方も多いようですが、


不動産投資の場合はWINWINが成り立つため、費用対効果の高さを冷静に分析し、


自分に利のあるようであれば広告費を惜しまない方が結果的に収益性を高められます。



前回に引き続きなんだか費用ばかりかかる話になってしまっていますが、


最終的にどちらが得になるのか?をしっかりご判断頂ければと思います!



それでは!

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どーも!こんばんは!

リッチロードの堀内です。


今日はちょっとキャッチーなタイトルをつけてみました!


ブログを読んでいる方の中には、持っている物件が中々埋まらない…と困っている方も多いのではないでしょうか?


そして、そんなときどのような手段を使っていますか?


1、そのまま繁忙期が来るのを待ち管理会社に頑張ってもらう


2、室内設備などにお金をかけて魅力的な部屋にする


3、賃料を下げる


色々ありますね!


ただ、1ではなんにも改善しませんし、繁忙期がきて埋まるかどうかはわかりません。


2の場合もお金をかけたはいいが、仮に50万のリフォームを5万の部屋でかけてしまった場合、
かけなかった場合より10か月早く埋まってくれないと意味がありません。


3は投資家としては売却出口も考えないといけない為、むやみに賃料を下げてしまうと利回りが低下してしまう為、売買金額が下がるのでこれもオススメできません。


それではどうするか?


4、募集条件の見直し


これが一番費用対効果が高い事が多いです。

特に賃料が5万円以下の部屋では効果は大きいと思います!


例えば賃料5万円 敷金1ヶ月の部屋の場合に入居者が払う費用は、


 前家賃    5万円
 敷金     5万円
 礼金     0円
 火災保険 1.5万円
 保証会社 2.5万円
 鍵交換費用1.5万円
 仲介手数料 5万円      
 合計   20.5万円+引っ越し費用+退去時清算金


一般的な募集だとこれぐらいかかっております。


そして下記をご覧ください。

http://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00002/

http://magazine.ietty.me/14943/


上記は賃貸サイトの年収に対する適正賃料に関するものなのですが、

大体年収の2.5割が賃料と言われているようです。


という事は5万円の部屋のメインターゲットは


5万×12ヶ月÷0.25=240万

年収240万円の方になります。


更に下記サイトをご覧ください。


http://style.nikkei.com/article/DGXNASFK2901X_Z20C11A6000000


こちらは日経の年収別の貯蓄額についての記事ですが、


一人暮らしの方の貯金額は年収の15%が目安と言われています。

(実際にはもっと少ないと思いますが…)


240万の場合、36万の貯蓄をしていることになります。


そんな方がほぼ1年間近い費用を払ってまで引っ越したいと思うでしょうか…?

間違いなく引っ越しに対する障壁は高いのではないでしょうか。

ターゲットのパイが少なすぎる為、この条件では1年たっても埋まらない部屋になるのもうなづけます。



同部屋の募集条件は

賃料5万円 敷・礼0 退去時ルームクリーニング費用有 広告費1ヶ月(入居者仲介手数料負担分)

 前家賃     0円
 敷金      0円
 礼金     0円
 火災保険 1.5万円
 保証会社 2.5万円
 鍵交換費用1.5万円
 仲介手数料 0万円
 合計    5.5万円+引っ越し費用+退去時清算金


で入居が出来るようになります。


これであれば、一般的な内容の部屋に入っていて更新の時期が近づいたときには


 家賃     5万円
 更新料    5万円
 火災保険 1.5万円
 保証会社 2.5万円
 合計     9万円


と、更新するよりも安く済ませられる可能性が高く、
「更新するより安く済むなら、綺麗な部屋に住みたい!」という当然の心理にアプローチが出来るのではないでしょうか?


事実、弊社での仕入れ・管理物件でも募集条件の変更を行ったことにより、1年間以上空いていた物件が2ヶ月で決まるなどの事例は非常に多いです。


仮に1年空いてしまったとしたら60万円(5万×12ヶ月)の損失ですが、


募集条件の変更を行い2ヶ月で決まった場合、25万円(5万×2ヶ月+[20.5万ー5.5万])で済みます。


他にも賃貸業者に支払う広告費をうまく使う方法など募集条件の変更はいろいろあるのですが、


今回は入居者目線での内容に絞らせて頂きました!


空室でお悩みの方は是非試してみてはいかがでしょうか?


それでは!

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こんばんは!


リッチロードの堀内です!


前回でシリーズものが一区切りついたので、一度違うネタを書こうと思います!


今回は空室率についてのお話です。


5月31日付けの不動産評価サービスのTASマップが出した賃貸住宅市場のレポートでついに

神奈川のアパートの空室率が35%を超えました。

下記TASマップのレポートです。4Pをご覧下さい。

http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol77_Vol49residential20160531.pdf


ご覧いただくとわかるように2年前までは常に空室率が最も低い状態をキープしていたのですが、

去年の今頃から1年間で5ポイントも上昇し今ではぶっちぎりで空室の多い県となってしまっています。


では、なぜこのような事が起きたのか?

神奈川県にだけ起きている特殊な要因とはなにか?と考えた時に、新築アパートの乱立があると思います。

理由は1つではないのでしょうが、少なくとも他のエリアよりも悪い影響を受けていそうです。



神奈川県は今まで空室率がダントツで低かったこともあり同エリアを得意とするアパートの建売業者達が多く


仲介業者としても空室リスクが低いという事で紹介する事が多いです。


また、神奈川には坂が多く、車の通れない土地が多いことから戸建てに向かない土地も多くあり

安く仕入れやすかった…というのもアパート乱立している理由の一因です。


では、なぜ新築アパートが建つ事が空室リスクをあげるのでしょうか?

ぱっと思いつく理由でも4つあります。


1、新築竣工時は物件空室率が100%の為、空室率があがる


2、人口は大きく変わらない中で戸数が増える為、必然的に空室率が上がる


3、神奈川のアパート建築事業に乗り出す会社同士で競り合う為、土地の値段が高騰し建築費もあがった為、 思うような利回りが出なくなり、業者の設定する賃料がかなり高めに設定をし利回りを調整してくる。


4、土地が高騰した為、横浜・川崎を限定でやっていた業者が賃貸の弱い神奈川の奥の方まで手を出し始める。


といったような事があります。


1については時期がくれば解決する事なので、実際の傾向としての意味は少なくエラーのようなものですが…



ではなぜこのような物件が売れてしまうのでしょうか?


それは、我々仲介業者の手数料の関係があります。


新築物件の場合、業者が売主の為、基本的には両手といって仲介手数料は


売主・買主の双方から約3%もらえる為、所謂一般の仲介(業界用語では片手と呼びます。)の2倍の金額が入る事になります。


また仲介業者の給料体系は歩合の占める割合が大きい会社が多い為、ついつい手をだしてしまうといった業者が多くなるのではないでしょうか…


もちろんリッチロードでは業者の出してくる賃料をうのみにせず、賃貸募集がいくらでつくか出し直した上でご紹介させて頂いておりますが、


そういった業者がいるのも事実です。


投資家として、最後に責任を取るのは購入された方自身です。


新築物件をご検討の方は、業者の出してきた賃料をうのみにせずこのあたりの収支計算をもう一度やり直してみてはいかがでしょうか?




それでは!

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