★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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こんばんは!

リッチロードの堀内です!


今日は事業規模に物件を展開するには?買ってはイケナイ編の最終話になります!


次回以降は 事業規模に物件を展開するには?じゃあなにをどう買えばいいの?編に突入する

また単発の記事を書こうかで悩んでおります!


書いてほしい内容などあればお気軽にコメント下さい!


それでは、さっそく本題ですが、


なぜ新築APを買ってはいけないのか?についてお話します。


①B/Sが大幅に毀損しやすい


②賃料下落が大きく数年後には思うほどP/Lも伸びなくなる


という所が大きな理由になります。


もちろん①、②をふまえた上で成立する物件であれば特に問題ないのですが


今現在の市場でいくと業者の利益が乗る以前の金額でもこれを毀損してしまう為、


難易度は高くなります。


また②についてですが、中古と同等あるいは上回るCFがでている場合でも


ほぼすべての銀行が全期間固定金利以外は現在の金利にストレスをかけ金利4%(4%を超える金利の場合はそのまま)


に引き直して収支計算する為、


低利回りー低金利 でCFが出る性質の新築物件は中古APよりもP/Lが伸びづらい傾向があります。


特に都心部以外の新築は賃料下落幅も大きく投資として成り立ちづらい傾向にある為、


立地の微妙な新築は良く収支シミュレーションを確認する事をお勧めします!



それでは!

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こんばんは!

リッチロードの堀内です。


本日は、事業規模に物件を展開するには?第5話~中古の木造アパートばかりを数億単位で所有してはイケナイ編~です!


もう5周分やっているこのシリーズですが、

基本的な融資が受けられなくなる原因は実は全てお話していて

BS若しくはPL (CS)の部分が毀損することによって融資が受けられなくなるというをご理解頂ければと思います。


それでは、中古の木造物件を買った場合どのような毀損を起こすのでしょうか?


中古の木造を買った場合、ほぼ土地値付近であれば土地の近隣の実勢価格や成約事例を一緒につけることによって


B/Sは毀損しずらいのですが、問題はPLです。


中古木造を数億単位で買ってしまった場合のプロパーローンへいきづらい理由半分は


第2話でお話していた『残存法定耐用年数を大幅に超過したアパートローン』でPLが毀損するというお話。


下記URL参照
http://ameblo.jp/richroad-fudousan/entry-12149701667.html


そしてもう半分が税引き後のCFのお話です。


そもそも数億円単位で木造を融資をあまり使わずに買われている方は一般的なサラリーマン層からかけ離れている為


心配ないのですが、


一般的なサラリーマンの方が中古木造APを購入する際はアパートローンで融資比率を90%以上で購入されているケースがほとんどだと思います。


この場合問題になるのがデッドクロスと大規模修繕です。


(デッドクロスについては下記URLをご参照下さい。
http://ameblo.jp/richroad-fudousan/entry-11889455599.html  )


一般的なデッドクロスと違い耐用年数切れの木造の場合4年で減価償却費が0となり、収益性が悪化します。

銀行の場合、収支と金利にストレスをかけて考える為、税引き後手残りが残らない計算になる事がほとんどです。


更に大規模修繕費用についてもだいぶ多めに見積もっている為、


『債務償還年数』が伸びてしまい融資上マイナスに働いてしまいがちです。


BSとPLで説明できるといっておいてまた新ワードですが、


『債務償還年数』とはざっくり言うと、「入ってくる利益で借入額を何年後に回収できるかという指標」で、


こちらも銀行が非常に重要視するポイントです。


一般的な企業に比べると不動産賃貸業ではそこまで重要視されづらいポイントではあるのですが、


概ね15年程度ぐらいで返済できる割合までが良しとされています。


規模がそこまで大きくなるまでは大きく問題になる事はありませんが、


サラリー年収でカバーできないほどの規模に中古木造ばかりを購入すると


プロパーローンが難しくなってしまう可能性があります!



という事で次回は『新築APを買ってはいけない!』編をやろうと思います!



それではまた!

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こんばんは!


リッチロードの堀内です。


事業規模に物件を展開するには?シリーズ第4弾です!



前回の続きは下記URLからどうぞ!

http://ameblo.jp/richroad-fudousan/entry-12152821303.html


なぜ『縁もゆかりもない地方物件』の購入がB/Sを毀損してしまうのでしょうか?


それは、銀行の支店所在地に関係します。


まず金融機関は大きく分類すると「都銀・地銀・信金・ノンバンク」の4つに分類されます。


それぞれでの特徴を見てみると

都銀…全国に多数支店を持ち金利は最も低いが、融資比率は低め。融資内容にも柔軟性が少ない。


地銀(プロパー)…その地方を中心に支店を持ち金利は都銀よりやや高め。融資比率についても柔軟な銀行もある。


信金…限られたエリア内に支店を持ち金利は地銀よりもやや高い。基本的には融資内容も固いが、信用度や担当者によって柔軟な考えの信金や支店もある。


ノンバンク・地銀(アパートローン)…パッケージローン。金利はぐっと高くなる。融資基準は比較的柔軟。


といった性質があります。


これをふまえて考えると事業規模にして行く中で、狙っていくメインターゲットは地銀・信金になるかと思います。


都銀は融資比率が弱く、ノンバンク系では事業規模まで展開が難しい上に金利も高い。


ここで、地銀・信金のB/Sの一般的な見方ですが、


支店のある位置から概ね一時間圏内より外にある物件は評価しない(あるいは評価に大きく掛け目をかける)というケースがほとんどです。


例えば、都銀を使って札幌の1億円の物件を借入している状態で、千葉の地銀に2棟目の購入相談をした場合、


いくら札幌の物件の評価が売価と同等にでていたとしても、ほぼ0で見られたり6掛け程度の評価になってしまいます。


その為、その毀損分の(仮に6掛けの6000万でみたとしても)4000万の乖離がある事になり、


その乖離分をうめる資産背景が必要になります。


良く地方に大きなRCを買われている方が次の一手がなくなり、融資付が困難になるのはこういった所に原因です。


これをアパートローンの高めの金利で長期融資を利用すると前回お話したようにB/Sと同時にPLも毀損する為、


ダブルで毀損することになってしまいます。。。



余談ですが、

表面利回りベースでは地方物件は高くなりますが、

空室率はもちろん坪賃料単価が低い為相対的に固都税・原状回復費・修繕費などが大きくかさむ為、

利回り30%とかで出回っていた時代に買われている方はともかく今の11・12%で地方の大型RCを買われると

場合によっては規模拡大云々の話以前に収支が回らなくなるケースが多々ある為、

もし購入を考えている方は充分な注意が必要です!


…話はそれましたが、「縁もゆかりもない地方物件」が規模拡大を妨げるという事をおわかりいただけたでしょうか?


ちなみに「縁もゆかりもない」と書いてあるのは、もともと生まれ育った地方の場合、


・数十年単位で口座を作っている銀行や信金がある


・両親が地元でずっと商売をしていて銀行との繋がりがある


・地主の家系の為、実家付近の土地をたくさん所有している


のような場合に、付き合いのある銀行が一定規模まで付き合ってくれるケースがある為です。


上記に該当しない場合は「縁やゆかり」があっても地方物件購入については同じくやめておいた方が賢明です。


という事で次回は


③中古の木造アパートばかりを数億単位で所有している


がなぜダメなのかについてお伝えさせて頂きます!


…個人的には大好きな中古AP投資ですが、残念ながら規模を大きく持ちすぎると規模拡大には弊害をもたらす事があります。。。


それではまた次回!

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