★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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こんばんは!

リッチロードの島田です。

先日、築古アパートをご契約いただいたお客様が、◯◯信金で金利1.9%、30年、フルローンの融資が付きました。

弊社もたくさんの金融機関と取引がありますが、あまりお目にかからない条件です。

理由は、その方のご親族がその信金と深いお付き合いをされているからなのですが、築30年に近い木造物件に30年のフルローンでこの金利はなかなかの好条件です。

この◯◯信金、実は昨年も他のお客様で旧耐震の築古RCに金利2.5%、30年、フルローンを出してくれました。

これも、この方ご自身がもともとお付き合いがあったからでした。

その時に、今後是非弊社のお客様をご紹介させて下さい、と名刺を添えて挨拶しましたところ…

うちはお取引しているお客様しか融資しませんので

と、第一声で釘を刺されてしまいました。

…全く商売っ気がありません。

他の支店を回ってみても、やはり同じような感じでした。


こんなにいい条件でやるなら、もう少し積極的にやろうよ…(;´Д`)



ある程度の金融資産と投下資金のほか、実績を作る時間なども必要にはなりますが、やっぱり信金との関係作りは大事ですね。


今日は以上になります。

最後までお読みいただきありがとうございました。
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こんばんは!

最近ヨガに通い始めたリッチロード島田です。おかげで腰痛が軽くなってきました。

私が3年ほど前にご購入いただき、弊社で管理させていただいておりますアパートですが、昨年からいろいろとオーナー様とお話させていただいていた結果、売りに出すことになりました。

このオーナー様にとって初めてのアパートでした。

つい先日、めでたくご成約となりましたが、3年間弱での売却の為、短期譲渡税が39%と大きく、インカムとキャピタルを合計した利益のうち、3分の1ほど税金で持っていかれてしまいます。

短期譲渡税以外に、購入時に空室が多かったことの空室損、修繕費、購入時や売却時の仲介手数料やその他ランニングコストなどを差し引きますと、総投資額に対して年約3.5%の運用実績となりました。

実はこの物件は長期譲渡になるあと2年半ほど所有しても、売値は同じ金額で売れる物件です。

その場合運用実績は5%くらいまで上がったかと思います。

短期間ですと諸費用や譲渡税のウエイトは大きくなり、長く所有されるほど、そのウエイトは小さくなり、利益が大きくなります。


このオーナー様は、現金での購入でしたので、投下資金を回収して、もう少し価格帯の大きな物件に買い替えたい。

転勤族ですので、もう少し都心部のアパートで、将来自宅の用地として考えられる立地に欲しい。


良い物件を購入する為に、少しでも早めに準備しておきたい。

とのご意向で、全てを踏まえてのご決断でした。

ご自分の目標に合っていないと思う物件でしたら、早めに利益(もしくは損失)を確定させ、資産を組み替えていくことも大事かもしれません。

最後に、最初からもう少しご希望に合った物件をご提案させていただければ良かったとオーナー様に伝えましたところ、すごく勉強になったし、これで価格帯を上げる自信もついたと言って下さいました。

誠にありがとうございます。

次はもっとご希望に合った物件をご紹介出来るよう精一杯頑張ります!

今日は以上になります。

最後までお読みいただきありがとうございました。




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前回の続きになります!


フィリピンの不動産市場の記事を見ますと、都心部のマンション供給戸数は大きく増えて、賃料の上昇率はやや鈍化、空室率も少し上がる予想となっているようですが、全体的には堅調な推移との事です。


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堅調な背景として、GDPはここ10年で1.5倍以上上昇しており、インフレ率は5%~2%ほどで推移しています。


人口は現在1億人を突破し、平均年齢はなんと23歳!2091年まで人口が増え続ける見込みのようです。
(日本の平均年齢は43歳)


国民の多数が国外への出稼ぎにより、世界中で外貨を獲得し、GDPを押し上げています。


堪能な英語も強い武器になっているようです。


日本人と同じく勤勉な人種なのかもしれません。


投資不動産の購入はどうでしょうか。


フィリピンの土地は外国人は購入することが出来ません。


ですが、コンドミニアム(日本で言う分譲マンション)なら所有権を買うことが出来ます。


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その為、海外投資家のほとんどが新築のコンドミニアムを購入することになるのですが、日本と大きく違うところは、契約者は建設の着手金や中間金の支払いが必要になります。


これをプレビルドと言って、建設中のデベロッパーの倒産がリスクになります。


海外ではプレビルドが一般的ですが、倒産リスクのある国では、完成しただけで物件価格が跳ね上がるようです。


もう一点大きく異なるところは融資です。


日本は物件価値が下がっても借金を完済しなければなりませんが、フィリピンでは必要以上に返さなくても良いのです。


これをノンリコースローンと言って万一返済が滞った場合、銀行に不動産を没収されるだけで残債は残らず、また、借入期間満了後、売却金にて残債を返済し残債以下でしか売れなかった場合も、残債は残らずチャラとなります。
(日本のように借入期間満了時に残債がゼロになる組立てではありません)


ノンリコースは海外では一般的になりますが、借主に有利な分、金利は高くなります。


フィリピンの住宅ローン金利はなんと7%~10%ほどとかなりの高金利です。


借入期間も5年~15年ほどと短く、物件の利回りも10%ほどですから、融資を使って購入した場合、元本返済をしないインカム重視の運用もありますが、やはり利息の負担分が大きく、キャピタルでの利益が重要になってきます。


考えてみますと、日本のバブル時も住宅ローン金利が8.5%なんて時代もありました。


その頃は不動産価格もうなぎ登りでしたので、それでもみんな融資を借りたのですね…


日本もノンリコースローンであれば、バブルが弾けて苦しんだ方はおらず、その後の冷え込みも小さかったかと思いますがどうなのでしょうか。



つい先日、私のお客様がタイでの不動産投資に対し日本政策金融公庫で1,000万円の融資がおりました。


公庫の2%ほどの低金利での融資は超強力ですが(ただし期間は10年)、日本での返済比率を圧迫し、日本で検討していただいていた次の物件の融資が通りませんでした。


その点、現地の銀行からの借入は日本での信用情報には反映されませんので、高金利でも考え方によってはアリかもしれません。


ノンリコースにより下落リスクは最低限保証されていますので、うまく金策が出来れば、または資金に余裕がある方は、フィリピンでの投資も面白いかもしれません。


以上になりますが、最後に、通常営業中にも関わらず快く行かせてくれました社長、専務、部長、リッチロードのみんなに感謝しまして、この取り留めのないブログをしめたいと思います。

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最後までお読みいただきありがとうございました。

※初級編以上はありません。


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PS.逆バンジーを初めて体験してきました。


自分が空に向かって高速で発射されます。


バンジージャンプよりは怖くないですし、最高に気持ちがいいので、まだの方は是非お試し下さい。


{27011506-1753-4559-9FC3-875B159778C0:01}

I love boracay!

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