★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

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今回は屋根・外装・鉄部塗装を行う業者の見極めに関してお届けします。



業者には残念ながら、良い業者と悪い業者がいます。

お客様の為に接してくれる方と、自分の利益の為に対応する方がいます。

仕方がないと言えば仕方がないのですが、やはりお客さんからすると最悪です。

では、どうやって良い業者と悪い業者を見極めるのでしょうか?



▲外壁塗装での悪い業者の一例

《不安にさせる》
ここは危ない、ここも塗る必要があると不安を煽る業者には気をつけましょう。

《知識がなさすぎる》
質問をしても、明確な答えが得られない場合は要注意

《値引きで判断を煽る》
検討中に値引きで強引に決断を煽る業者には注意が必要です。

《契約書を作らない》
口約束の場合が有りますので、しっかり契約書を作ってもらい、
保証内容も記載いただくようにしましょう。
アフターフォローなどの確認も必要です。



◎外壁塗装での良い業者の一例

これは、悪い業者の反対を考えれば良いのですが、
それ以外でもいくつか説明させていただきます。

《しっかりとした見積もりを出す》
工事一式等、適当な見積もりでなく、塗料の量、何回塗るか等、詳しく記載してくれます。
また、出来る業者さんはわかりやすい説明をしてくれます。

《アフターフォローの説明》
保証の範囲は何年まで、保証をしてくれるのか?
保証対象場所を明確にしてくれます。





上記は当たり前のことなのですが
不動産業界や塗装業界、それらに準ずる業界には
一般的な認識が通用しない方々も多くいらっしゃいます。

当社でも様々な業界の方々とお取引させていただいておりますが
恥ずかしながら、不動産関連業界にはそのような方々が多いように思います。


当社もお客様の大事な資産のリフォームや大規模修繕などの依頼を受けておりますので
今後も業者の選定は常にしていかなければいけない事項になります。


東京寄りの一都三県のエリアであれば
リッチロードが厳選した業者をご紹介する事ができますので
いつでもお声掛けください。




株式会社リッチロード
三上


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本日はオーナー様から良くご質問いただく

お部屋の「修繕箇所の名称」のご説明をさせていただきます。


収益物件をお持ちのオーナー様は良くご覧になられるかと思いますが
入居者が退去した後は、原状回復・リフォームの為に空室を確認し、修繕の見積もりを出します。


その際にオーナー様に送られてくる





このような見積書ですが「修繕箇所の名称」ははじめは慣れない名称ばかりですね。



例えば・・・

【 上がり框ノンスリップ 】
 ※読みは(あがりかまち)


玄関から室内に上がる角の部分です。

入居中は靴がぶつかったり、体重がかかる箇所で比較的傷みやすいので

原状回復の見積もりに入ることは多く有ると思います。

また、見た目の影響も大きい箇所ですね。




【 スパウト交換 】



水栓の根本から水の出る先までの事を指します。

良く動かす場所なので、傷みやすい箇所でもありますね。





【 スピンドル交換 】



上記部分を指し、蛇口の隙間から水が漏れてくるのは

ここが磨り減ることで起こるのが大半です。




【 ニップル交換(オートストップ付) 】



洗濯機専用の水栓の先に付けるものです。

入居者が引っ越し時、洗濯機を設置する際にあると大変便利な代物です。




【 菊ゴム 】



流しの排水箇所で良く見られるこれです。

中央から放射状に切れ目が入っており、お花の”菊 ”に似ていることから

その名が付いたようです。





このようにまだまだ沢山ありますので今後も定期的にお届けしていきます。


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株式会社リッチロード
三上

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ここ最近、「修繕・リフォーム案件」がなくビフォーアフターシリーズをお届けできずすみません。



「 来週は必ず・・・・ 」



「 このペースでいければ・・・・」



「 おそらく・・・・」



「 お届けできるよう頑張ります! 」





さて、最近は収益物件のポータルサイト「楽待」「健美家」「連合隊」「SBI」などでもなかなか渋い物件しか出ておらず、頭を悩ませている投資家様も多いかと思います。


数年前に物件を保有したオーナー様からすると現状の価格では買いには入れず、売却となると短期譲渡で譲渡税は高くつくし、売却資金で新しい物件に買い替えるには物件が高いので、身動きが取れず、じっと我慢している方も多いみたいです。



先日も同業他社の月の取引件数を聞きましたが・・・


一桁止まりで、急激に取引が減っているようです。
(少し前までは営業も30人近くいる、そこそこの会社で毎月20~30件の取引があった会社です)


理由としては都内近郊の収益物件の利回りが下がってきた為、どんどん郊外の物件にシフトせざるを得ない状況となったようで、投資家のお客様が付いてこなくなってしまったと聞いております。





不動産業界の営業職に就いている人には、上からの指示に従う「兵隊」気質の方も多くいるようで自ら考えて行動する力が欠けているみたいです。


おそらく、朝から「レインズ」で高利回りの物件を探し(表面です)見つけるとすぐに自身のやり取りしているお客様に物件を紹介する行動を毎日繰り返しているのかもしれません。
※これで紹介する物件が郊外、若しくは違反・再建不になってしまいます。



本来、収益物件を購入するお客様の目的は利益を得る(儲ける)ことですので
単純に高利回り=購入にはなりません。
もちろん、各々お客様のご事情はありますが、資金の調達コストを抑えられれば、数年前と比べて多少利回りが劣っていても、十分利益を上げる事ができたり、流動性が高く、購入時と同等の価格帯で出口を取ったときに儲ける事ができれば、十分良い投資を行うことはできます。



基本的なところを理解しない・させないまま、進んでいくとお客様の人生を変えてしまう可能性がありますので、物件をご紹介する営業マンは責任重大ですね。
※営業マン自身の人生も大きく変えてしまいますので、指導する上司の責任も重大です。



当社に期待して、問い合わせをしていただくお客様は40代、50代の方が多く
基本的には成功している優秀なお客様ばかりです。


20代30代でバリバリ仕事で活躍し、家庭を築き、自身の老後、子供達の為に必死で貯めたお金の投資先として「不動産投資(リッチロード)」を選んでいただいているのですから責任が重いのは当然です。




今後もお客様の利益に繋がる物件をご紹介させていただきますので
引き続き、ご愛顧いただきますよう宜しくお願い致します。






次回は「ビフォー・アフター」をお届けします!






株式会社リッチロード
三上


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