★リッチロード一棟収益営業部★のブログ

リッチロードは収益物件の仲介をメインに、管理・リフォーム・賃貸と
収益物件の購入からその後のお手伝いまでワンストップで提供しております!!
弊社のコンセプトは『どこまでも正直な不動産投資専門会社』!
是非よろしくお願いいたします!


テーマ:

こんばんは。リッチロードの長渕です。


先日の永瀬のブログ当番のときに弊社売主物件の内容

がありました。


http://ameblo.jp/richroad-fudousan/entry-12161269962.html


昨年からは徐々に弊社で購入した物件を会員様に取得

いただくことが多くなってきました。


当社の場合は中古アパートの取扱が多いのですが、

中古アパートの場合は所有者が高齢の方も多く先行き

の相続などを睨んでの換金やもう手間のかかるアパート

を保有しているのがしんどいなどの理由が多いです。


どうしてもその場合、所有者が持っているのがしんどい

というくらいなので、物件のコンディションがあまりよろしく

ないものが多いのも事実です。


そのような場合はなかなか一般の方が購入するのは

難しいことが多いのと、売主側も瑕疵担保等の関係で

物件に関する責任を追及されない先を買主に好む傾向

が強いので、一度当社が購入させていただくことになり

ます。


その後に当社にて内外装に手を入れて(りフォーム、リノベ)

建物状態を確認して、既存の入居者の内容をきちんと

チェック及び入居付けをした後、会員様に購入いただく

というような流れとなります。

(空室に賃料保証を付ける場合もあります)




         ↓↓↓





当社も事業としてこのような売買を行っていますので、

それに対して利益をいただいておりますが、それでも

探してもなかなか見つからない利回りでの物件価格で

最終的にはご紹介しています。


そのため、ほぼ弊社売主物件はリピートのオーナー様か

会員様への個別紹介で売れてしまうため、ネットなどには

掲載されることはないのですが、今後も良い状態の物件を

高利回りでご紹介できるよう努力いたします。



物件情報はリッチロードHPより会員登録していただければ

個別のメールの配信が届く場合がありますので、

是非、お気軽にご登録下さい。


http://www.richroad.co.jp/



AD
いいね!(11)  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

GWの最終土日ですが、本日は「中古アパート特化型セミナー」

開催しました。


満席のご参加誠にありがとうございます。

非常に感謝しているリッチロードの長渕です。


本日の内容は比較的築の古いアパートの運用方法をメインに

ご説明させていただきましたが、その中で賃貸住宅の

需要にも一部触れました。


アベノミクス、金融緩和、マイナス金利政策等、金融市場や

もちろん我々が取扱う不動産市場にも影響が大きい変化

が起こっているここ数年ですが、株式や不動産には資金は

まわっているように感じます。(値上がりもしてますし)


しかし、一般の給与や所得に資金がまわらないと全体的な

景気上昇にはなりませんし、ましてや我々にとっては重要な

「家賃支払い」にも良い影響がありません。


※セミナー資料より




上記は15年~20年程度過去から現在までの、賃金(所得)と

大学生の仕送りの推移をグラフにしたものです。


どちらも今だ右肩下がりでやはりここ数十年のデフレを

色濃く物語っています。




上記の内容は、金融緩和以降家庭の金融資産は過去最高に

なったものの、「金融資産を持たない世帯」も過去最高になっている

というものです。


所謂、「格差拡大」しているということです。


特に単身世帯20代は62.6%が金融資産(預貯金等)がない

というデータで、原因のトップは収入が減ったからという

内容です。


単身、20代というと正に入居者ターゲットとしている

物件も多く、このあたりは今後の傾向も十分注意し

戦略を考える必要もありそうです。


そのあたりの内容も本日お話させていただきました。


市況状況や融資の最新情勢等セミナーでお話しておりますので

今後もテーマがそれぞれですが、順次予定を組んでおりますので

お時間あれば是非ご参加ください。


http://www.richroad.co.jp/seminartop/

AD
いいね!(7)  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:



今日は金曜日ですが、昭和の日ということで休日・・・

といいますか、今日からGWに突入です。


なかには、5/8まで10連休なんて方もいらっしゃるかも

しれませんね。


それでもGWほぼ無関係で仕事をしている

リッチロードの長渕です。

(リッチロードは定休日の水曜以外通常営業です)


当社では比較的築の古いアパートを取り扱うことが多いの

ですが、昭和築の物件にはちらほらみられる浴室の

設備にバランス釜というものがあります。


ご存じの方もいるかと思いますが、浴槽のわきに大きな

釜が付いていて、お風呂を利用する時にレバーをカチカチ

まわしてボッ!と火をつけるタイプの給湯器(湯沸かし器?)

なのですが、さすがに近年では賃貸住宅のタイプでも

不人気ではありまして、通常の給湯器にリフォームする

ケースも多いです。




※バランス釜


バランス釜の場合は建物の外部に釜の排気口が飛び出して

いるため、建物の外見からもわかります。




こんな感じのものが飛び出しています。


賃貸物件の場合は部屋の稼働状況から購入する時に必ず

室内を確認できるとは限らないのですが、上記のような排気口が

飛び出しているとバランス釜なので、先行きは給湯設備の

交換工事が発生することを予測して投資計画を組みます。


先日に引渡となった物件も8世帯のアパートも、昭和61年築、

各室下の写真のような感じの設備が飛び出しているので、バランス釜

と考え、立地、利回り、物件価格に設備交換費用を上乗せし

投資判断しました。




その後、空室が出たため室内確認をしたのですが、上記の写真の

ものは、バランス釜ではなく、バランス釜を給湯機に変更できる

「カベピタ」 という商品と判明。


そのアパートは全てのバランス釜が既に給湯機に変更されて

いました。


売主さんも相続で引継いだアパートのため詳しいことは

知らなかったことと、買主さんが給湯設備はどうあれ交換する

という決定をしていたため、今の時点で判明したとなったわけ

ですが、約20万円/室の費用を見込んでいました。


しかし、全て給湯機に変更済ということが判明し、

20万円×8室=160万円の費用がまずは不要となったため

投資効率がぐっとよくなりました!


正直私もいままで詳しく確認したことがなかったケースでしたので

勉強になった次第です。

(四角いのが飛び出していると全部バランス釜と思ってました)


参考に




ならべると形状が違うので注意してみるとわかると思います。


築古木造アパートは奥が深い・・・ので楽しいですね!






AD
いいね!(0)  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

AD

Amebaおすすめキーワード

Ameba人気のブログ

Amebaトピックス

ランキング

  • 総合
  • 新登場
  • 急上昇
  • トレンド

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。