☆2000億円不動産を扱ったファンドマネージャーの賃貸経営ノウハウブログ☆

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明けましておめでとうございます。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。


年明け早々から中国市場のサーキットブレーカーが既に2度発動されています。

日経平均も連日下落しており市場が落ち着かない状況になっています。


売手市場から買手市場への転換が起きようとしています。


それでは今不動産を保有しているオーナーはどの様に動けばよいかを

考えたいと思います。


不動産の売買価格は市場の動向(銀行の貸出意欲)により

大きく変動します。


市場が悪くなると、貸出は引き締められてしまうので、

相当の信用力がない方でないと借入ができない事となり、

買手が減り、価格が下がります。


価格が下がれば売手側は売却により借入金の返済ができないため、

売却ができなくなります。


つまり市場が下がった時に売却に動くのは間違いで、

こうした市況になった時にこそ賃貸経営を見直す事が重要になります。


賃貸経営の見直しの方法として


・費用の見直し

管理費、原状回復費、修繕費等は管理会社の管理方針により

大きく違います。

良くあるのは管理費は安いけど、修繕等の部分のマージンを取っていたりしており

修繕を安くするインセンティブが働かないため費用が過大なケースがあります。

重要な事は表面上で安い管理費でなく、年間を通じて費用を抑制できる管理業務です。


・保険料の見直し

購入時に言われるがまま加入した火災・地震保険は割高なケースがあるので、

しっかりと物件の価値に合致した保険に加入する事が重要です。


・金利の見直し

金利は借りてしまったら変更できないと思われている方が非常に多いですが、

借入から2年位経過していて、相場よりも高い金利であれば、

交渉できるケースがあります。


大まかにですが、上記3つで収益力を上げて物件価値を上げておけば

市場の変動があっても安定した運用ができ精神的にも落ち着けると思います。


正直に言ってしまうとここ数年で不動産投資家になった方で

今回市場が大幅に変動した時に耐えられるオーナーは非常に少ないと思います。


特にゼロエク投資や毎月の収支がトントンの方は特に危険な状況に追い込まれると

考えております。


不測の事態になってしまい身動きがとれなくなってから動き始めるのではなく、

予め現状の把握と市場の変動にどの様に乗り越えるか、早めに動いて頂く事を強くお勧めします。


「売却をしても借金を返せる」という考えはまったく通用しません。





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