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2014年10月20日(月) 20時48分20秒

宅建 解答速報 2014

テーマ:宅建合格するぞb
宅建の解答速報を見ながら
自己採点中です。

http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/kaisoku/number.aspx

ああ、こわいこわい。

ていうか全然勉強できなかったので、
合格しているはずもないが。。。
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2014年10月06日(月) 20時41分46秒

【宅建勉強中】時効(取得時効とは)

テーマ:宅建合格するぞb

■時効制度とは

民法の時効制度には「取得時効」と「消滅時効」の2種類があります。
いずれも読んで字のごとく、時の効力です。つまり時がたてば、権利の取得や消滅という効力が発生するという制度です。


■取得時効とは

取得時効とは、一定の事実状態が一定の期間継続することにより、一定の財産権を取得することをいいます。

この取得時効は所有権だけではなく、地上権、地役権のほか、賃借権でも一定の要件を満たせば、時効取得することができます。


■取得時効の成立要件

・取得時効の成立要件

取得時効は、(1)所有の意思をもって(2)平穏に、かつ(3)公然と他人の物を占有することが要件です。

取得時効が成立するためには、一定の期間その状態を継続していなければなりません。

a:占有のはじめが善意無過失の場合は10年

b:占有のはじめが悪意や有過失の場合は20年


善意悪意の判断は占有のはじめの時点で判断する点がポイントです。


 


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2014年10月06日(月) 20時27分16秒

【宅建勉強中】不法行為(使用者責任とは)

テーマ:宅建合格するぞb

■使用者責任とは

不法行為の損害賠償は加害者に対して請求するのですが、他人に損害を与えた従業員(被用者)と事業者(使用者)のように、加害者と密接な関係がある場合には、その事業者に対しても請求することができます。
これを使用者責任といいます。

使用者に使用者責任を追及するためには、下記の要件が必要です。


(a)被用者が故意、過失により他人の利益を損害したこと

被用者に不法行為が認められなければ、当然使用者に責任は追及できません


(b)被用者が事業の執行により他人に損害を加えたこと

被用者の日常個人的なものまで、使用者は責任を負う必要はありません


事業の執行であるか否か、は、事業の範囲内であり、職務の範囲内であることが必要であり、この職務の範囲内か否か、については、行為の外形を基準にして客観的に判断します。この場合、職務権限外の行為であることについて、悪意、または重過失のある被害者は使用者責任を問えません。


■使用者責任の効果

使用者責任が認められると、被害者は、使用者、被用者のどちらにも請求(どちらにも全額)することができます。
つまり、使用者と被用者の債務は連帯債務と同様になります。

ただし、通常の連帯債務とは異なり、債務者の一人に生じた事由は、原則としてほかの債務者に影響しません。これを不真正連帯債務といいます。

使用者は被用者の選任監督につき相当の注意をしたとき、また、は相当の注意をしても損害が発生したであろうということを証明したときは、使用者責任を負いません。

使用者が被害者に損害賠償をした場合、使用者は加害行為を行った被用者に信義則上相当と認められる限度で求償することができます。


■共同不法行為

数人の者が共同して不法行為をし、他人に損害を加えた場合には、加害者各自が連帯して損害賠償をしなければなりません(全員に対して全額請求できます)

この共同不法行為の債務も、不真正連帯債務です。


■注文者の責任

請負人の行為に対しては、原則として注文者は責任を負いません。

ただし、注文者が請負人にしたサイズや注文に過失があり、それが原因で損害を与えたときは、注文者は責任を負います。

 


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2014年09月30日(火) 10時32分41秒

【宅建勉強中】不法行為(不法行為の成立要件、工作物責任とは)

テーマ:宅建合格するぞb

■不法行為責任とは

不法行為責任とは、故意、過失により、他人のけんっりや利益を侵害した者に損害賠償をさせる制度のことをいいます。

たとえば他人が居眠り運転をする車にはねられてけがをした場合なども、やはり損害賠償が請求できます。これが不法行為責任です。

また、不法行為により生命を損害された者の父母、配偶者および子も損害の賠償請求ができます。

即死した場合は、相続人に損害賠償の請求権が相続されます。


■不法行為の基本的事項

(1)不法行為の損害賠償は金銭賠償が原則です。(その他に原状回復があります)

(2)被害者にも損害の発生の原因があれば、それに相当する額は損害賠償額から控除されます(過失相殺)

(3)正当防衛や緊急避難行為を行った者は、損害賠償責任を負いません

(4)損害は財産的損害だけではなく、精神的損害も含みます(慰謝料)

(5)不法行為の損害賠償義務は、不法行為の時から遅滞となります

(6)損害賠償の請求は、被害者またはその法定代理人などが損害および加害者を知った時より3年、または不法行為の時から20年を経過したときは時効により消滅します


■工作物責任とは

工作物責任とは、たとえば、ビルの外壁が崩れ落ちて通行人にけがをさせた場合など、建物などの土地の工作物の瑕疵により、他人に損害を与えたときの責任をいいます。

この工作物責任は、工作物の占有者、所有者が負います。

この場合、下記のような流れで責任の追及をします。

(1)一時的に占有者が責任を負い、もし、この占有者が損害発生を防止するのに必要な注意をしたことが認められれば、占有者は責任を免れます。

(2)占有者が免責された場合、二次的に所有者が責任を負うことになります。所有者は占有者のように免責されることはなく、無過失責任を負います。

(3)損害賠償をした所有者または占有者は、その損害の原因について責任がある者(請負人など)に求償することができます。


 

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2014年09月22日(月) 10時38分24秒

【宅建勉強中】担保物権(質権とは)

テーマ:宅建合格するぞb

■質権とは

質権とは質権者が債権の担保として債務者または第三者から受け取った物を占有し、弁済があるまでその物を留置することができ、そして弁済がない場合には、その物から優先弁済を受けることができる約定担保物権のことをいいます。

質権には、動産質、不動産質、債権質の3種類があります。

■債権質とは

債権質とは、債権そのものに質権を設定するものです。

たとえば、金融機関が建物を建てるために融資した場合、その建物の火災保険金請求権に質権を設定しておけば、その建物が火事で滅失した場合、その火災保険金からその融資金の優先弁済が受けられます。

■抵当権との相違

質権も抵当権と同じく約定担保物権ですが、下記のような相違点があります。

(1)質権は抵当権と異なり、質権者に担保目的物の占有を移転しなければならない、要物契約です(諾成契約ではありません)


(2)質権は抵当権とは異なり、担保目的物は不動産だけではありません。


(3)抵当権は流抵当契約(抵当流れ)は許されるが、質権は流質契約が禁止されており、弁済されない場合、その目的物を取得することはできません。


(4)質権もその質権からの優先弁済を受けることができますが、抵当権のように利息などは原則として最後の2年分の利息に制限されません。


■不動産質の特徴

(1)不動産質は動産質とは異なり、担保目的物を原則として、その不動産のよう法に従って使用、収益できますが、その代わりにその不動産の管理費用は負担する必要があり、利息も請求することができません。


(2)存続期間は10年以内とされており、これより長い期間を定めても10年となります。また、更新もできますがその期間も10年以内に制限されます。

 


 


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2014年09月14日(日) 19時54分49秒

【宅建勉強中】担保物権(抵当権とは5:根抵当権とは)

テーマ:宅建合格するぞb

■抵当権とは

抵当権とは、債権者が債務者または第三者(物上保証人)が担保に提供した物について占有を移転せず、弁済がなされない場合に、その目的物から債権者に優先して弁済を受けることができる約定担保物権です。
抵当権は質権とは異なり、その担保となる物を、今まで通り使用し続けながら、金銭などを借り入れることができ、また、債権者も債務者が返済できなくなった場合には、ほかの債権者よりも優先的に弁済を受けることができるという大変便利な権利です。
※優先弁済を受けられるのは、抵当権を設定した目的物からだけとなります。
※抵当権は、将来発生する債権のためにも設定できます。


■根抵当権とは

銀行取引において、銀行と商人の間で融資と弁済が繰り返し行われています。
この融資を受ける際の担保として、普通の抵当権で行った場合、常に抵当権の設定と抹消を繰り返し行わなければなりません。
そこで登場するのが根抵当権です。


根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額まで担保する抵当権のことをいいます。

つまり、通常の抵当権のように○月○日の債権を担保するのではなく、決められた一定の範囲の債権であれば、極度額まではいつでも借り入れできるようにしておくのであり、将来発生する可能性がある債権のためにも設定することができます

根抵当権を設定する場合には、根抵当権者と根抵当権設定者の間で契約を結び、下記の事項を定める必要があります。

・債務者…誰との間で生じた債権か

・被担保債権の範囲…どのような債権か

・極度額…どこまでたんぽされるのか


■根抵当権の特徴

●一定の範囲に属するとは何か?

根抵当権は、あらゆる債権を対象とする根抵当権(包括根抵当という)は認められません。
認められるのは、下記の債権のみです。

・債務者と特定の継続的取引によって生じる債権

・債務者との一定の種類の取引によって生じる債権

・特定の原因に基づいて、債務者との間で継続的に生じる債権


●不特定の債権とは何か?

普通の抵当権は債権が設定されますが、根抵当権の場合は特定しないものであるから、債権が発生しなくても根抵当権は設定でき、逆に消滅しても、根抵当権は消滅しません。
つまり付従性が否定されます。

根抵当権によって担保される債権が譲渡され、元本確定前に債権が移転しても、それにともなって根抵当権は移転しないので、債権取得者は根抵当権を行使できません。
つまり随伴性も否定されます。


●極度額とは何か?

極度額とは、言い換えれば限度額のことをいいます。

一定の範囲に属する不特定の債権をどこまで担保するのかという額のことをいいます。

※普通の抵当権の優先弁済の範囲は、元本と最後の2年分の利息でしたが、根抵当権の優先弁済の範囲は、元本や利息などすべて含めて極度額まで、優先弁済が受けられます。

 

■根抵当権の元本の確定

(1)
根抵当権は、設定の時、元本の確定期日を定めることができ、その期日は約定の日より5年以内と定められています。(別に定める必要はない)


(2)
元本の確定期日を定めない場合でも、根抵当権設定者は設定の日から3年を経過すると、元本の確定請求ができ、請求すると2週間後に元本は確定します。

また、根抵当権者はいつでも元本の確定を請求でき、請求時に元本は確定します。


■根抵当権の問題点

根抵当権設定契約を結ぶときは上記のように債務者、被担保債権の範囲、極度額を定めます。

ここで問題となるのは、この要件を途中で変更できるのか?ということです。

(1)被担保債権、債務者の変更

被担保債権の範囲や債務者の変更などは、元本確定前に限り変更をすることができます。
この場合、後順位抵当権者の承諾は不要です。


(2)極度額の変更

極度額の変更は元本確定前後を問わず、いつでも変更することができますが、変更する場合には、後順位抵当権者などの利害関係者の承諾が必要です。

 

 


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2014年09月14日(日) 19時37分44秒

【宅建勉強中】担保物権(抵当権とは4:第三取得者の保護)

テーマ:宅建合格するぞb

■抵当権とは

抵当権とは、債権者が債務者または第三者(物上保証人)が担保に提供した物について占有を移転せず、弁済がなされない場合に、その目的物から債権者に優先して弁済を受けることができる約定担保物権です。
抵当権は質権とは異なり、その担保となる物を、今まで通り使用し続けながら、金銭などを借り入れることができ、また、債権者も債務者が返済できなくなった場合には、ほかの債権者よりも優先的に弁済を受けることができるという大変便利な権利です。
※優先弁済を受けられるのは、抵当権を設定した目的物からだけとなります。
※抵当権は、将来発生する債権のためにも設定できます。


■第三取得者の保護

抵当権設定後であっても、抵当権設定者は抵当不動産を自由に使用し、さらに賃貸や売却をすることができます。

しかし抵当権が実行されてしまえば、抵当不動産は競売され、その結果、抵当権設定後の買主は所有権を失います。

そこで、これらの者に対して、一定の要件のもとにおいて、保護をする規定が、「第三取得者の保護規定」です。


(1)代価弁済

抵当不動産について、抵当権設定後、所有権、地上権を買い受けた第三取得者が抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済して抵当権を消滅させる制度です。

※この代価が債務金額を満たさなくても抵当権は消滅します。


(2)抵当権消滅請求

抵当不動産について、抵当権設定後所有権を取得した第三者は、抵当不動産を自ら評価し、lその評価額を抵当権者に提供して、抵当権の消滅請求をすることができます。

この抵当権消滅請求の手続きが終わるまで、買主は代金支払いを拒絶することができます。

※この消滅請求は抵当権の実行としての競売による差押えの効力発生までに行わなければなりません。

※債務者や保証人などは、抵当権消滅請求はできません。


(3)買主の費用償還請求

買った不動産に抵当権が設定されており、その抵当権を消すために買主が費用をだし所有権を保存した場合、買主は善意、悪意に関わらず、売主に対してその費用を出した分の償還と損害賠償の請求ができます。


(4)賃借人の保護

抵当権が設定されている不動産の賃借人も、上記の取得者などと同様に下記のような規定があります。

 

■賃借人の保護

・抵当権設定登記前からその土地または建物を賃借している者は、その賃借権をもって抵当権者や競売人に対して対抗できます。


・抵当設定登記後に、賃借権を取得したものは、抵当権が先に登記されているので、その賃借権の期間の長短を問わず、原則、抵当権者及び買受人に対抗できません。

(1)対抗できる賃借人

⇒賃借権の登記前に登記した抵当権者のすべてが同意し、その同意について登記がなされたときは、その同意した抵当権者や競売人における買受人に対抗できます。


(2)対抗できない賃借人

⇒(1)の要件を満たさない賃借人は、抵当権者に対抗することはできません。
 この場合、賃借人は競売の買受人が買い受けたときから6か月は建物を明け渡さなくても良いとされています(6か月間の猶予があるということ)


 


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2014年09月14日(日) 19時15分16秒

【宅建勉強中】担保物権(抵当権とは3:一括競売と法定地上権)

テーマ:宅建合格するぞb

■抵当権とは

抵当権とは、債権者が債務者または第三者(物上保証人)が担保に提供した物について占有を移転せず、弁済がなされない場合に、その目的物から債権者に優先して弁済を受けることができる約定担保物権です。
抵当権は質権とは異なり、その担保となる物を、今まで通り使用し続けながら、金銭などを借り入れることができ、また、債権者も債務者が返済できなくなった場合には、ほかの債権者よりも優先的に弁済を受けることができるという大変便利な権利です。
※優先弁済を受けられるのは、抵当権を設定した目的物からだけとなります。
※抵当権は、将来発生する債権のためにも設定できます。


■抵当権の実行

抵当権の実行とは、借金などの返済ができなくなり、抵当目的物を競売されることをいいます。


■一括競売とは

(1)
土地と建物は別々の不動産です。
したがって土地に抵当権を設定し、金銭を貸し付けていた場合、競売をするときは土地だけであり、その上の建物は競売することはできません。


(2)
しかし、土地に抵当権を設定した後に、その土地の上に建物を築造した場合、その土地とともに建物を一括して競売することができます。
これを一括競売といいます。

この場合、競売代金から優先して受け取ることができるのは、土地の代金からであり、建物代金からは優先弁済を受けることはできません。


■法定地上権

(1)

地上権は、他人の土地に建物等を建てようとする場合に、土地の所有者との間で契約をして行います。
したがって自分の土地に自分の建物を建築するための地上権は設定することができません。


(2)

しかし、抵当権実行まで同一の所有者であった土地と建物が、抵当権の実行の結果、別々の所有者になった場合、建物所有者は土地に対する利用権はなくなるので、建物を取り壊さなければならなくなります。
そこでこのような場合、建物所有者に土地の利用権を与え、地上権設定契約などがなくても、当然にその土地を利用できるようにしたのが、法定地上権です。

この法定地上権が認められると、建物の所有者は建物を取り壊さなくて済みます。


(3)

法定地上権が成立するためには、下記の要件をすべて満たす必要があります。

・抵当権設定冬至から建物が存在していたこと

・抵当権設定冬至に土地と建物が同一の所有者であったこと

・競売の結果、土地と建物が別々の所有者に帰属したこと


 


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2014年09月14日(日) 19時14分32秒

【宅建勉強中】担保物権(抵当権とは2)

テーマ:宅建合格するぞb

■抵当権とは

抵当権とは、債権者が債務者または第三者(物上保証人)が担保に提供した物について占有を移転せず、弁済がなされない場合に、その目的物から債権者に優先して弁済を受けることができる約定担保物権です。
抵当権は質権とは異なり、その担保となる物を、今まで通り使用し続けながら、金銭などを借り入れることができ、また、債権者も債務者が返済できなくなった場合には、ほかの債権者よりも優先的に弁済を受けることができるという大変便利な権利です。
※優先弁済を受けられるのは、抵当権を設定した目的物からだけとなります。
※抵当権は、将来発生する債権のためにも設定できます。


■抵当権の特質

(1)

抵当権もほかの担保物権と同様に、付従性、随伴性、不可分性、物上代位性があります。
特に物上代位性は重要です。

抵当目的物を売却した売却代金や賃料、抵当目的物が滅失した場合の保険金の請求権などにも物上代位することができます。
また、払い渡す前に差押えが必要な点は、ほかの担保物権と同じです。


(2)抵当目的物の譲渡など

抵当権設定者は抵当権の目的物を抵当権者の承諾を得ることなく、自由に使用、収益、処分することができます。


(3)抵当権侵害

抵当権の目的物を債務者がどのように使用するかは自由ですが、通常の地用方法を逸脱して滅失や損傷などの行為を行う場合、抵当権の被担保債権が弁済期前であっても、抵当権者はその妨害を排除を求めることができます。


(4)転抵当

抵当権者が持つ抵当権をほかの債権の担保とすることができます。
たとえば、ある土地に1番抵当をもっている場合、その一番抵当を担保として、他の者から金銭を借り入れるというような場合です。


■抵当権の順位

(1)

抵当権は、優先弁済を受ける権利であり、ほかの債権者に優先して弁済を受けることができます。
また、抵当権は1つの不動産に複数設定することもできますが、その目的物にほかの抵当権やほかの優先弁済権が存在している場合、優先弁済権を有する者の間では、その優先順位は登記の前後によって決めます。


(2)

例外として、不動産保存の先取特権と不動産工事の先取特権は、登記をしていれば、先に登記された抵当権があっても優先して弁済を受けることができます。
(不動産売買の先取特権は登記の前後によって決まります。)


(3)
抵当権が弁済などにより消滅した場合は、後順位の抵当権の順位が自動的に繰り上がります。
これを自動昇進の原則といいます。


●順位の変更

各抵当権者の合意があれば、順位を変更することができます。
ただし利害関係者がいる場合、その者の承諾が必要です。(債務者の同意や承諾は不要です)
抵当権の順位の変更は、その旨を登記しなければ効力は生じません。


●順位の譲渡

順位の譲渡とは、先順位の抵当権者と後順位の抵当権者の順位が入れ替わることをいいます。


●順位の放棄

順位の放棄とは、先順位の抵当権者と後順位の抵当権者が、同順位になることをいいます。
この場合債権額の割合に応じて優先弁済を受けます。


 


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2014年09月14日(日) 17時34分44秒

【宅建勉強中】担保物権(抵当権とは1)

テーマ:宅建合格するぞb

■抵当権とは

抵当権とは、債権者が債務者または第三者(物上保証人)が担保に提供した物について占有を移転せず、弁済がなされない場合に、その目的物から債権者に優先して弁済を受けることができる約定担保物権です。
抵当権は質権とは異なり、その担保となる物を、今まで通り使用し続けながら、金銭などを借り入れることができ、また、債権者も債務者が返済できなくなった場合には、ほかの債権者よりも優先的に弁済を受けることができるという大変便利な権利です。
※優先弁済を受けられるのは、抵当権を設定した目的物からだけとなります。
※抵当権は、将来発生する債権のためにも設定できます。


■抵当権の特徴


・抵当権者

債権者、抵当権をもっている者、抵当権を実行できる者


・抵当権設定者

債務者とは限りません(物上保証人でもよい)


・物上保証人

物上保証人とは、債務者のために担保を提供した者をいいます。この者を「物」の上の保証人ということで物上保証人といいます。


・被担保債権

抵当権によって担保されている債権


・占有の移転

目的物の占有はそのまま設定者にあります。


・諾成契約

登記は抵当権の成立要件ではありません。合意のみで成立し、書面の作成や登記は不要です。
(ただし、第三者に対抗するためには登記が必要)


・優先弁済権

優先弁済の範囲は、元本、利息、損害賠償金などです。

※元本以外の利息などは最後の2年分に制限されています。
※ほかに債権者がいない場合には、2年分に制限されません。


・抵当物件の譲渡

抵当物件を譲渡するときは、抵当権者の同意は不要です。


・目的物

抵当権を設定できるのは、不動産に限られます。
※土地・建物の所有権・地上権・永小作権です。


・抵当権の効力

(1)土地と建物は別々の不動産ですから、土地のみに抵当権を設定しても、その土地上の建物には抵当権の効力は及びません。


(2)不可一体物(増築部分や樹木など)には抵当権の効力が及びます(抵当権設定前後を問わず及びます)


(3)抵当権設定当時に存在した従物(畳、建具など)や従たる権利(賃借権など)にも抵当権の効力が及びます。


(4)その被担保債権に不履行があったときは、不履行後に生じた果実(天然、法定)に抵当権の効力が及びます。

  ※なお法定果実は物上代位により、払い渡し前に差し押さえることにより、抵当権の効力が及びます。


★法定果実とは

 たとえば不動産を賃貸した時に取る、地代や家賃、借金の利息などが「法定果実」の典型です。
 物理的にというよりは、概念的に増えるものが多いですね。

 

 


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