宅建 不動産登記法 １
テーマ：不動産登記法宅建講師の黒岩です。
本日は「不動産登記法」についてお話します。
この分野は、実際に法務局で謄本（登記記録）をとったことがある方以外は、みなさん苦手とする分野ですね。
土地や建物の取引をする場合、謄本をとらなきゃ何も始まりませんから、まずは法務局へ行って、備え付けの用紙に地番とか家屋番号とか記入します。
次に登記印紙を必要な金額分貼り付けて受付に提出します。
例えば、取引をする土地がニ筆に分筆されていれば、「○○番の１、○○番の２」というように、謄本が２通必要になります。
１通１０００円ですから２０００円分の登記印紙を買って用紙に貼付します。
実際の取引では、全部事項証明書を取ります。
これが謄本（登記記録）のことです。
簡単に言うと 所有者が転々としていれば、以前の所有者達が誰だったのか、全部わかるもののことです。
謄本には現在事項証明書ってのもありまして、こちらは今現在効力のある部分しか書いてありませんから、取引ではほとんど使いません。
今の所有者を確かめる程度のものですから無駄です。 実務上、要約書と言いますね。
私は、法務局へ行く度に、いつも嫌な思いをします。謄本を取りに行ってるのは、ほとんどが司法書士さん、銀行さん、不動産会社の営業さん、いわゆるこの道のプロばかりです。
でね、受付を済ませてイスに座って待ってると、必ず誰かが携帯電話でうるさく喋っています。
どこの法務局行ってもそうです。何度注意したか・・・（笑）
例えば、「あの野郎、抵当つけやがってよ～！」とか「測量図がないんすよ！」とか「共担（共同担保目録のこと）も取ってこいなんて、俺は言われてないっすよ！」とか、うるさい！
見に覚えのある方は気をつけて欲しいもんです。
私に遭遇したら１００％注意されますからね！ヾ(▼ﾍ▼；)
次に、法務局の登記所には地図を備え付けるものとされていますが、都内の法務局へ行ってもほとんどありませんからね。
出来上がってないからないものはないんです。そのかわりに公図があるんです。
この公図のことを地図に準ずる図面と言います。
売買の取引では必ず公図・建物図面・測量図等が必要です。
不登法は、何度も言いますが深く追求する必要はありません。
やればやるほど知識があやふやになるからです。
プロがやるなと言ってるんですから、やってはいけないの！
「じゃあ先生、難しい問題が出たら解けないじゃないですか」って言いたくなるでしょ？
いいんです。間違えて下さい。そんなの誰もできないんだから皆さんも一緒に間違えよう！
LECのウォーク問で☆の問題だけやっておけばOK！
では最後に、仮登記で混乱しやすい方が多いので、ここの知識を確認しますね。①～③を○か×で解いて下さいね。
①仮登記の申請は、仮登記義務者の承諾があるときは、仮登記権利者が単独ですることができる。
②仮登記の申請は 仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記権利者が単独ですることができる。
③仮登記の抹消の申請は仮登記名義人の承諾があるときは、登記上の利害関係人が単独ですることができる。
答え 全部 ○
では事例で解説します。
A(売主）がB（買主）と売買の予約契約をし、Bは仮登記をした。次にAがC（第二買主）と売買契約をし、Cが本登記をした。その後Bが仮登記を本登記に改めた。
登場人物はABCの３人です。
では、仮登記義務者は誰ですか？仮登記権利者は誰ですか？仮登記名義人は誰ですか？登記上の利害関係人は誰ですか？
仮登記義務者・・・A
仮登記権利者・・・B
仮登記名義人・・・B
登記上の利害関係人・・・AとC
これが理解できないから、皆さん仮登記が苦手なんです。
このケースのAB間の予約契約に基づきなされた仮登記は、所有権移転請求権の仮登記と言います。
すでに売買契約が締結され所有権は移転されているが、添付情報に不備があるなど、手続き上の要件が揃わない時になされる仮登記は、所有権移転の仮登記と言います。
仮登記は、あくまでも仮ですから、共同申請主義の原則が緩和されているのです。
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1 ■法務局デビュー
前にもカキコさせていただきましたが
「なんとかなるだろう！」って
初めて謄本を取りに行った時
なんとかしちゃったんですが・・・
今から思えば・・・
予備知識もなしに、よう行ったなあと
ま、２回目からはなんの問題もない
めんどいだけなんですがね
最近は結構遊べる場所なんで
楽しんでますが・・・
だって、何処でも観れるんだもん・・・