ひっさしぶりの投稿だぁ! (゚Д゚)ノ

 

いきなりはじめるよん。

 

都市部。

特に東京都23区ってのは、特殊な地域であるのです。

(えっ?違う?いや、そうだってば。たぶん・・・)

 

私は城南地区で長く仲介業に従事していた訳だけど、

あんまり「用途地域」ってのは気にしてなかったのだ。

(というと語弊はあるが、まぁ・・なんだ。)

 

というのも、主に販売・仲介していたのが「建売住宅」だったものだから、

間取りは建売業者さんが引いていたわけだ。

 

つまり、その用途地域の制限を守った、適正価格になるように

間取り・延べ床面積を決めて発表しているわけだね。

 

業者様はかなり苦労して間取りやら引いていたのだなぁ・・・・

と思えるのよ、今は。

だって大変なんだもん。 (;_:)

 

当時は全く気付かない。

自分で図面なんか引くの面倒だし、やる気もなかったもんなぁ。

(THE・ダメ仲介人 (・ω・)ノ)

 

さて。ハウスメーカーになって色々気づかされたわけよ。

 

図面を引くのは本当に大変だってことに。

 (設計にまかせっきりってのは、これまた難しいんだよねぇ・・・)

 

北側斜線・道路斜線、隣地との距離、採光、耐震等級、

屋根勾配、屋根形状、窓位置、階段位置、階段数、階高、

床下、基礎高、擁壁・・・・もう言い出したらきりがない。

 

色々なものが干渉してくる。

 

よし!苦労したけど、完璧な希望が入ったぜ!

 

あっ・・・バリバリ予算オーバーじゃん。

どうしよ。

削るかぁ・・・・とか、このまま出してみるとか色々あるなぁ。(゚Д゚)ノ

 

都市部の建売業者(もしくは設計事務所)の努力、才能はすごいぜ!

もちろん、ハウスメーカーもだ。

 

凄いんだって、マジで。

 

そしてもちろん、お金のこともいろいろ気づかされるのだ。

 

いろんなものに結構なお金がかかるってことに。

建売住宅とは全然費用部分が違うってことに。

 

また、地方と都市部ではかかる費用も全然違うってことに。

 

これから記すのは、都内では一般的な話になると思う。

 

ただ、これ、一部の地方のハウスメーカーの方や、施主様は驚かれると思うのよ。

 

マジでっ!?(・_・;)

マジで言っているのこれ?

 

って感じると思うのではないかなぁ・・・て思うの。

(思わなかったりして。(゚Д゚) へんっだ!)

 

それだけ特殊。そして高い!ってのが23区だ。

(港区とか渋谷近辺、新宿とかはもうふざけてるのかって金額だけどね。)

 

例えば都内のある物件を例にするとこうなる。

(専門用語のように聞こえるかもだが、勘弁だ。たぶん、わかると思うのよ)

 

施主様から間取り入れてくれないかって相談きたぜ。

既存建物あるって。解体もだね。

 

ウチはそんなに簡単に図面引かないんだぜい?

他社との比較を先にいろいろやらせてもらってさ。

どこに特化してるのかを客に説明してさ。

見本もみせてさ。

工場も見せてさ。

見学キャンペーンやってさ。

ウチのファンにさせてからでないと図面なんて書いてやらねぇぜ!

 

ウチは断熱性能が・・・・

ウチは耐震性能が・・・

とかいろいろあるじゃん。

 

ってところもあれば、即引いてくれるところもある。

まぁ、その辺はどうでもいいか。

 

さて、その土地だがね。

 

建ぺい率50% 容積率100%です。

第1種低層住宅専用地域です。

 

第1種高度地域(これは地域によって規制が違う。)

隣地境界から5mの立ち上がりで、水平1mいって垂直60cmです。

軒高7m以下です。

 

民法234条順守になります。(簡潔にいうと隣地との距離を50㎝以上離す)

 

前面道路は現況3m幅。セットバック必要。道路斜線もあるぞ。

1.25な。まぁ、2階建てならば問題ないな。

 

 接道間口(南道路)は5.1mで奥行き16mの81.6㎡(約24.6坪)

 

土地価格4,080万円だってさ。

坪単価は約166万円だわ。

 

安いよね、これ。(・ω・)

 

若干、方位が東西に振れてるから、北側斜線は2方向に入る。

1母屋下げでもキツイかもな。1.5母屋下げでいけるかな。

斜線かわすために半地下にするか?基礎下げるか?

階高低くしようか。階段縮めるか。

(できるできないが業者によってあると思うぜい。)

屋根は6寸勾配にしなきゃだな。

 

 

50/100(建ぺい率50% 容積率100%)だけど間口と道路弱いからなあ。

俗にいう「二間(にけん)もの」ですね。

(建物幅が1間=約1.8m×2=約3.6m)

それが建てられるから充分だよね。

 

誰だよ、ペンシルハウスはいやとか言ってんの。仕方ないんだよ。

(3.6m+50cm+50cm+壁の厚み10cm×2=4.8mだしね。)

奥行きが16mあるから、何とか空地部分に車おけるかなぁ。

下手すると、ビルトインガレージにしなきゃ、きついかもなぁ。

 

準防火地域だから、サッシ金額はそれなりだ。

非耐火と比べたら+100万円ぐらいかな。

 

ちょっと地盤弱い地域だから、地盤改良費もかかるかもな。

 

道路幅が弱いのと、ここそれなりに交通量あるから、

交通整理員が3人必要かもな・・・

資材置き場は・・・・厳しいかもな。

当然に敷地内に車おけないしな。そんなスペースないし。

 

100円パーキングあるかな?近くに。

あっ・・・・と、ここ住居系地域で意外に100円パーキングねぇな・・・・

工事用車両で駐車場3台確保したいけどなぁ・・・・

ここって月極駐車場1台どれぐらい?

2万円から2万3000円ぐらいか。

 

安いけどなぁ。(・ω・)

 

4か月だと結構な金額いくな。

 

電柱電線キツイなぁ。クレーン厳しいねぇ。

 

解体もあるんだよなぁ。

大型重機・大型トラック入らんな。

費用は上がるな。

 

解体費用どれぐらいだって?

200万円だって?

まぁ、仕方ないかもなぁ。

 

この間なんか建物22坪で解体費用350万円だったぜ。

軽トラックしか入れないってんで、運搬大変だったからな。

 

まぁ、だからここはこのぐらいのお手頃価格で売りにだせるのかもだしね。

 

3LDKとれそうか?(実質は1LDK+2Sかもなぁ・・・)

まぁまぁ、それぐらい取れれば充分でしょう。

 

建物面積が24坪で2階建てだね。

 

いけね・・・窓がところどころ隣家とバッティングするじゃんよぉ。

かといってこの位置でないと色々無理だしなぁ・・・

目隠し費用も計上しとかないとヤバいかもな。

 

さぁ、建物本体価格(諸費用・外構工事などは別)はいくらになるかな?

坪単価はいくらだろう?(メーカーごとに違うから聞いてみてねん。)

 

仮に坪単価が60万円だと、約1,500万円だね。(建物のみで。)

諸費用等諸々含めると、

総額は・・・・6,000万円~6,200万円ぐらいだね。

(↑この諸費用・諸々ってのが会社によって名目やらいろいろ違うかもだ。

 なので諸々は説明しにくい。)

 

土地購入、注文住宅で考えるならば安いじゃん!

こりゃこの土地は「買い!」でしょうよ!

 

 

('Д')どう思ったかな?

 

いろんな部分が、すげぇ・・・って思わなかった?

(いや、露骨に赤字とかにしているけども。)

 

都心部の注文住宅はいろいろある。

 

何がそんなにお金がかかるのか。

 

なんでそんな間取りになるのか。

 

なんでそのような屋根になるのか。

 

なんで階段をそういう風にするのか。

 

なんでそんなに解体費がかかるのか。

知り合いと建物面積同じなのに!

 

なんでオプションがそんなに高いのか。

 

他にもいろいろあるよねぇ。

 

簡単、簡単。

 

いろいろ事情があるの。(・ω・)ノ

 

紙面では無理だ。説明できない。

 

個々の土地によって千差万別なのだ。

 

「元々特別なオンリーワン」なのよ、土地ってのは。

 

建売住宅とは建て方が違う。

同じ間取りが建売住宅が多いのはなぜか。

少し考えればわかるはずだ。

 

あれは企業努力だ。良し悪しなのだね。

 

都心部に住居を構えるってのは、えらいこっちゃなんです。

 

でもでも。

いろいろ経験を積めば積むほど、面白くなってくるのが「住宅」ざんす。

(まぁ、面倒なことの方が多いかもだけども。)

 

伊達に「家は3回建てないと理想の家にならない。」って

昔から言われてるわけではないのです。

 

でもね。これはほとんどが資金的な限度があるから、そう言われるのよ。

もちろん、1回目で理想を叶えることも可能ではあるのです。

 

なかなかないけど・・・・・

(上げて下げる。下げて上げるの繰り返し.(^◇^))

 

興味が出てきたのであれば。

相談に行きなさい。不動産屋に。ハウスメーカーに。

 

最低でも2時間は話を聞くつもりで。(´・ω・`)

 

それぐらい聞かないとわからんよ。(^◇^)

行ってみてくれ、相談に。

 

目から鱗がきっとあるはず。

教えを乞いに行くのだという姿勢があれば(生意気な言い方ですまぬけど)、

決して無駄にはならぬ。

 

モデルハウス見学などは、ぶっちゃけどうでもいいのだ。

特に都内は。

 

設備なんてどうでもいい。(仕様は大事だけどね。)

 

お話だよ、お話。それがまずは大事なんだよぉ!

特に都内ってのはよぉ。 (*^-^*)

 

さぁさぁ、ゴールデンウィークが近づいてきたぜい。

行ってみようぜい!

 

(でもなぁ・・・土地なしで相談来られてもGWは週末は困るなぁ・・・

 って思ってる営業マンは露骨に態度に出るぜい。(-。-)y-゜゜゜

 私?どうだろうねぇ。|ω・) ふふふふ)

 

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