不動産投資でめざせ!右側のクワドラントへ!

サラリーマンをやめるつもりはまだ全くないけれど、
会社の中で成長していく自分が思い描けずにいつでも会社をやめられる状態を作っておきたくて不動産投資を始めました。
ロバートキヨサキが言うところの右側のクワドラントを目指して、日々精進しております。


テーマ:
ども、ども、こんにちは!
皆様お久しぶりでございます。

気付けばもう約3ヶ月もブログを放置してました (汗)

ま、更新なくても
たぶん誰も気にしてないとは思いますけどねぇ~www


で、まずはとにかく ぽちくりくり よろしくお願いしま~す \(^o^)/
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いつもご協力ありがとうございます m(__)m


え~と、昨年11月末に空いた①号物件相模原1Kアパートですが、
先週やっとお申込みをいただき、一昨日(3/23)無事に契約完了して、

契約ベースで約4ヶ月ぶりに
完全満室に復帰しましたっ!



(* ̄∇ ̄)/゚・:*【祝 満 室】*:・゚\( ̄∇ ̄*)


今週末から早速ご入居予定なので、
ご入居ベースでも今週末から完全満室に復帰です (^^)v



50部屋とか、100部屋とか、
あるいはそれ以上を運営する大規模大家さんなら
いつも多少の空室が有るのもまぁ仕方ないことかもしれませんが、

ワタクシわずか3棟16室しかない貧乏零細大家なので、
常に満室経営を続けて当り前な訳ですが、

今回はなんと約4ヶ月間も1部屋の空室が埋まりませんでした (>_<)




今回は、恥ずかしながら、
この空室が長引いた理由の反省文です (-_-;)



さて、この①号物件相模原1Kアパートですが、
昨年は全8室の内、なんと5室が退去しました!

かなり入れ替わりが激しすぎですね (-_-;)


でも、
実はおととしも同じくらい入れ替わってるんです (/_;)



空室が発生するたびに、

内装業者さんのご協力のもと速攻で原状回復して、
原状回復終わりしだい室内デコレーションして、
設備も毎回多少はグレードアップして、
退去前から客付業者さんに営業活動して、

去年もおととしも、なんとかかんとか、
退去から1ヶ月以内にはだいたいお申込みをいただけてました (^^)v


なので、
空いても見てもらえればすぐ埋まる
という驕りが、
多少なりともワタクシにあったんだと思います。



しかぁ~し、

去年の11月末に空いたお部屋は、
年が変わって1月の繁忙期に入ってもお申込みが入らず、

2月は2週も続いた大雪で
一時期は募集どころじゃなかった影響も
多少はあるかもしれませんが、

でも3月に入っても
一向に埋まる気配がありませんでした (>_<)


敏腕営業マン様達の営業トークの効果もあってか、
内見には結構な数来てもらっていたようですが、
お申込みまで全くたどり着けなかったのです。



3月に入って数日が過ぎて、
さすがにこのままじゃマズイっ!
と、ワタクシもやっとこさ考え直しまして、
(おせぇ~よ!って言われちゃいそうですが・・・w)



なぜお申込みをもらえないのか?

管理会社さんだけじゃなく、
いろんな客付業者さんにもヒアリングしてみました。


でも、どこも、

何も問題ないです。
もうすぐ必ず埋められます!


ってみんな言うじゃないですか?


ずっと埋まらないから聞いてるんですけどね・・・w



で、初心に帰って
埋まらない理由を一つずつ自分で考えてみました。



その結果、答えはとても簡単でした。

ワタクシがワタクシの驕りのせいで
競合物件の調査を怠っていたからです (-_-;)



ワタクシの①号物件相模原1Kアパートは
単身向の何の変哲もないよくある1K物件なのですが、
実は最寄駅から徒歩19分もあるんです・・・

しかも駐車場もないし・・・


要するに、
ろくに勉強しないうちに買っちゃった
物件なんですねぇ~w


でも、これが原因で埋まらないなんてことがないように、
ワタクシなりにいろいろと手をかけてがんばっておりました。


おかげで今までは
駅近の競合物件よりも数千円程高い賃料設定ながら、

だいたい退去から約1ヶ月ぐらいで
次の入居者様が決まっておりました (^^)v


ま、相場より高い賃料設定だから
こんなに入れ替わりが激しいんだろうなぁ~
とも、最近は思いますけどね・・・w

だって、相場並みの賃料でも十分回っている
ワタクシの②号③号物件は

確かにターゲット層が違うっていうのもありますが、

全然退去ないですから!



で、話を①号物件の募集に戻しまして・・・

今回募集する部屋の隣の対称間取りの部屋が
昨年4月に同じ賃料で決まってたこともあって、

今回も前入居者様と全く同じ賃料設定で、
退去予告のあった昨年10月から募集を開始した訳ですが・・・


3月中盤になってからやっと重い腰を上げて
埋まらない理由を一つずつ順に潰していった結果、

なんと駅前にワタクシの物件と
(少なくともネットで表示されるスペック上は)
ほぼ同スペックの新築が、

しかもワタクシの物件より
約1万円も安い賃料設定で、
何部屋も募集してることが分かりました!?


さすがにネットで表示されるスペックがほぼ同じなのに、
駅近の新築の方が約1万円も安いのでは、

少なくともコイツが全部埋まるまでは
ほとんど勝負になりません (-_-;)


仕方なく、不本意ながら賃料をわずかに下げた結果、
まだその新築よりも少し高い賃料にもかかわらず、
下げてからたった5日でお申込みが入りました!


実は〇万円代から△千円だけ下げて
競合の新築と同じ□万円代にしただけなんですけどね・・・w



この競合する新築がいつから募集してたのか
いくつかの業者さんに聞いてみたものの
結局分かりませんでしたが、

こんなわずかに下げるだけですぐ埋まるぐらいなら、
もっと早くから自分でしっかりと競合物件を調査して、

すぐにキッチリ対策しておくべきでした (>_<)


機会損失した約3ヶ月分ぐらいの賃料収入は
もう絶対に返ってきません (ToT)/~~~



ワタクシ
まだまだ基本ができてませんねぇ~ ┐( ̄ヘ ̄)┌ フゥゥ~

反省ですっ \(_ _ ;)ハンセイ…




っつう訳で、

皆様も、うまくいっている時こそ
驕らず慢心せずに、

空室が出たら初心に帰って
きっちり募集戦略を練り直しましょう!


とワタクシ自身に言い聞かせますw




では、今日も最後に ぽちくりくり お願いしまぁ~す!
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では、では~


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